物管股雅生活（SEHK:3319）去年收入及盈利均增長逾5成，成績優異，展望今年母公司雅居樂（SEHK:3383）銷售穩定，加上公司已制定3年計劃，以及收購的中民物業今年中期可望入賬，公司管理面積勢翻倍，盈利可望保持強勁增長。
雅生活2019年收入按年升51.8%至51.27億元人民幣，純利亦升53.7%至12.31億元，儘管增幅較幾間大型物管股增長略為遜色，永升（SEHK:1995）去年多賺1.2倍；碧桂園物業（SEHK:6098）多賺81%；新城悅（SEHK:1755）多賺85%，但雅生活勝在增長能見度較高。
3年計劃增長能見度高 據悉，雅生活管理層向分析師給出3年發展計劃，包括2022年實現在管面積超6億平方米（年複合增長率約35%），發展新的城市服務業務，2020至2022年的盈利年複合增長率達30%，以及純利率18%至20%。
事實上，截至去年底，雅生活在管面積按年增加69.4%至2.34億平方米，按3年計劃目標即要增長1.56倍，數字雖驚人，但發展已一步步按部就班。
雅生活與雅居樂去年斥資不逾20.6億元人民幣，收購中民物業和新中民物業各6成股權，雅生活在業績上指出，只要有關收購中民物業交易後，公司在管面積將倍增至超過5億平方米，在管項目會突破3000個。
由於有關收購已通過雅生活股東大會投票，筆者估計最快今年中期業績便會把有關業務計算在內，在計及中民業務後，三年增至6億平方米的目標其實不難達到。
收入結構續優化 除了併購外，雅居樂及股東綠地控股（SHSE: 600606）是雅生活新增物管面積的可靠來源。公司去年接管雅居樂開發的項目達563萬平方米；承接自綠地控股的項目則達383萬平方米。雖然受累疫情今年首季內房銷售均見疲弱，但由於物業多以樓花形式出售，距離物業落成至少有1、2年時間，而過去2年內房市道暢旺，隨著項目相繼落成入伙，再轉入雅生活提供物業管理，可為公司提供一定數量的新增物管面積。
另外，公司指出收入結構進一步優化，物業管理服務收入佔比由2018年的48.1%增至去年的55.2%；社區增值服務收入佔比由8.6%增至9.5%；非業主增值服務收入佔比則由43.3%縮減至35.3%。周期性業務比例減少，有利拉近公司估值對比同業的折讓。
事實上，按公司3月31日收市價37.7元計市盈率（PE）約36.9倍，落後於龍頭同業碧桂園服務的45倍，綠城服務（SEHK:2869）的49.8倍及中海物業（SEHK:2669）的44.6倍。公司估值仍然相對吸引。
編輯:Yan
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