進入千億房企梯隊之後，融信中國(03301)發佈了2019年的全年財報，這張財報全面闡釋了融信中國上市四年來的全新蝶變。
首先我們用一張數據圖來說明。
在上述圖中，智通財經APP梳理了一個融信中國過往四年發展脈落，即：2016年上市後進入爆發成長階段，2017年、2018年均實現翻倍增長，2019年開始降速提質，在合約銷售落袋於20%以內區間背景下，確認營收和利潤增速均大幅增長，其中後者創下四年來的歷史新高。
與此相對應的是，融信中國實現安全上岸、平安降落，淨負債率由105%下降至70%的安全區，現金短債比1.83倍，將債務違約、資金鍊斷裂的隱患直接放置歷史的垃圾堆裏。
在投資人回報方面，融信中國2019年度派息由2018年的每股0.35港元提升至每股0.60港元，分紅率30%，按週五收盤股價7.55港元，股息率7.95%。管理層更進一步表示，未來希望放鬆30%的分紅限制，進一步提高分紅。
放置到2020年的業績展望上，截至2019年末，融信中國已售未結轉750億，毛利率20-25%之間。根據規劃，公司計算將2019年銷售回款的30-50%用來拿地，當然不排除地價較低時突破比例限制，但總體更加註重利潤率和IRR。
如此策略，放到2016-2018年，這不是融信中國。
合約銷售高於全國增速
在“住房不炒”的政策環境下，房企增速普遍放緩，2019年全國商品房銷售額同比僅增6.5%，銷售面積持平。同年，融信中國的合約銷售額定格在1413.17億元，逆市下完成年初定下的目標，同比增長15.94%，反映了在行業集中度加速提升的背景下，規模房企的增速高於行業。
年內，融信合約建築面積約655萬平方米，同比增長約16.4%，平均合約售價爲每平方米21583元，與2018年基本持平。
按區域劃分，融信2019年銷售額依然集中在長三角地區，佔比71%，其次是海西地區，佔比20%，西北地區、中部地區、成渝分別佔比3%、3%和2%。
從單個城市的銷售情況看，2019年融信在杭州、福州、南京三個城市的銷售佔比最大，銷售額分別爲486.2億元、184.7億元和162.0億元，佔比分別爲34.4%、13.1%和11.5%，同比增速分別爲22.7%、55.2%、102.5%。其中，杭州合約面積同比上升，平均銷售有所下降，福州的銷售呈現量價齊升，成爲融信的房子最“熱銷”的城市。
2019年新增的主要城市包括漳州、鄭州和寧波等，其中漳州的貢獻相對較大，銷售額62.8億元，佔比4.5%，僅次於上海。
營收增速加快，盈利能力提升
融信過去幾年高增長的合約銷售陸續確認收入，反映在2019年財報上是營收增長勢頭強勁。財報顯示，2019年公司實現收益約514.63億元，同比增加49.75%，遠高於2018年的13.27%。其中，佔比最大的物業銷售所確認的收入爲502.53億元，同比增加50.43%，而2018年僅爲12.9%，增長主要由已確認建築面積大幅增長所推動。
2019年，融信已交付物業的已確認建築面積爲413.55萬平方米，同比增加約79.63%。按地區劃分，杭州、福州、阜陽等城市的確認收入同比增長較明顯，福州確認的建築面積增幅最大。
隨着房地產調控正向常態化乃至長效機制邁進，行業的高增長不再，房企在穩增長與防風險之間尋求平衡。過去一年，融信提出“降速提質”的戰略目標後，明顯放緩了規模增長步伐，轉而追求質的提升，因此可以看到融信的盈利能力增強。
財報顯示，融信毛利率爲24.24%，同比微升0.77個百分點;剔除併購項目產生的影響後爲28%;年內溢利58.94億元，同比增加69.8%;公司擁有人應占溢利31.54億元，同比增加46.7%。
據瞭解，毛利率增長主要是由於與2018年相比，2019年交付不同的物業組合。此外，受益於三項費率的改善，純利率由10.1%升至11.45%。在房地產調控持續嚴厲的大背景下，融信的盈利能力提升顯得尤爲難得。
資本結構優化，負債率進一步下降
從2018年年初提出降槓桿的目標以來，融信的資本結構持續得到優化。
首先是淨負債率穩步下降。智通財經APP獲悉，2018年，融信淨負債率同比下降54個百分點，2019年融信下降35個百分點，目前已經達到70%的水平，順利實現目標。融信高級副總裁曾飛燕在業績會上表示，未來三年內，公司依然採取穩健的財務政策，進行有質量地發展，2020年的淨負債率目標爲70%-90%。
其他指標也在改善。在以現金流爲導向的運營目標下，融信2019年年底在手現金及銀行餘額343.09億元，同比增長37.26%，現金短債比爲1.83倍，較2018年同期增長0.82倍，利息覆蓋率從2018年的2.34倍升至3.17倍，流動比率由1.41倍升至1.51倍，反映公司短期償債壓力較小，流動性充裕，抗風險能力較過去明顯增強。在流動性改善情況下，融信開始回饋股東，2019年加大派息力度，每股派息同比增長64%至0.6元，分紅率達到29%。
在房地產行業迎來償債高峯期之際，融信通過借新還舊、提前贖回等方式優化債務結構，適度延長債務年限，降低融資成本。2019年4月，融信曾成功發行3.5年期、票息8.75%的優先票據，是歷來發行年期最長、利率最低的美元債。根據公告顯示，最新一筆美元債是2019年12月3日發行的2023年到期3.24億美元優先票據，年利率爲8.1%。
憑藉穩健的基本面，藉助多元化的融資渠道，再加上穆迪、標普等信用評級機構的背書，融信的融資成本逐年下降。財報顯示，2019年末，融信尚未償還借款的加權平均利率約爲6.85%，同比下降0.24個百分點。
審慎拿地，土儲81%集中一二線城市
拿地方面，2019年由於地價偏高，融信保持審慎的態度，拿地金額佔回款金額的32%左右。不過也還是通過招拍掛和一二級聯動的方式，低價備了不少優質“糧草”。
據智通財經APP瞭解，融信中國2019年新增土地項目46個，新增土地儲備約730萬平方米，權益代價約163億元。
融信的拿地成本較低，主要源於兩方面原因：第一，公司秉持輕資產合作發展策略，部分地塊爲與萬科、保利、綠地等一線開發商合作取得，並聯合開發，以增加資金使用效率。據悉，2019年融信新增項目權益佔比低於同規模房企水平。其次，融信的一二級聯動做得比較出色，2019年新增土儲中有177萬平方米來自一二級聯動，佔比約1/4。隨着鄭州及太原的低成本項目地塊陸續進入收成期，利潤釋放將在未來的財報中體現。
區域佈局上，融信深化“1+N”的戰略佈局，深耕長三角、海峽西岸、長中游、中原、成渝、大灣區、京津冀、山東半島、西北這九大城市羣。其中，長三角區域顯然還是重中之重，2019年新增土儲中有47.8%位於長三角，其次是中原、海西和成渝等區域，佔比分別爲27.4%、9.7%和4.5%。
截至2019年12月31日，融信中國在全國44個城市共有200個項目，總土儲約2700萬平方米，其中約81%位於一二線城市，土地儲備的每平方米平均成本爲6897元。融信執行董事兼總裁餘麗娟表示，融信目前的土儲可滿足未來三年內的平穩增長。
據融信管理層透露，今年拿地金額預計佔銷售回款的30%-50%。整體而言，步入後千億時代，融信在財務和土儲方面都做好了高質量增長的充足準備。