2019年，房地產行業走過本輪調整週期的第三個年頭。在調控政策的高壓下，全國商品房銷售增速進一步放緩至6.5%，房地產的“白銀時代”已經悄然開始。儘管如此，龍頭房企碧桂園(02007)依然交出了亮眼的成績單。
2019年財報顯示，碧桂園全年實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約5522億元，同比增長10%；歸屬公司股東權益的合同銷售面積約6237萬平方米，同比增長15.2%，不管體量還是增速均繼續領先絕大多數同行。
在低線城市，碧桂園的表現超出了市場預期。截至2019年底，碧桂園三四線城市項目獲取18個月後的投資轉化率爲1.27，同行一二線城市項目的該指標爲0.71或以下。這與中銀國際的觀點相呼應，該機構曾發表報告稱，“市場對於低線城市太過於悲觀，而事實是，截至2019年10月，低線城市無論在銷售面積還是銷售均價的增幅都跑贏了一二線城市。”
中銀國際認爲，基於碧桂園2019年超過30%的股本回報率，1.4倍的市淨率非常有吸引力，維持碧桂園“跑贏大市”評級。
盈利能力提升，現金流充裕
2019年碧桂園多項指標顯著增長。公司全年營業收入約爲4859.1億元人民幣(單位下同)，同比增長約28.2%，其中來自房地產開發的收入爲4750.12億元，同比上升28.6%。毛利潤約爲1266.4億元，同比增長約23.6%。淨利潤約爲612億元，同比增長約26.1%。股東應占利潤約爲395.5億元，同比增長14.2%。股東應占核心淨利潤約401.2億元，同比增長17.6%。
營收再創新高的同時，盈利能力依然保持良好。碧桂園去年毛利率爲26.06%，淨利潤率爲12.58%，淨資產收益率爲31.22%，繼續維持在較高水平。根據觀點指數研究院數據，在衆多房企中，碧桂園的盈利能力位居榜首，從權益回報率角度看，2019年碧桂園跑贏91%的房企。據2019年《財富》世界500強榜單，碧桂園淨資產收益率位居世界500強房企首位。根據目前更新的年報數據，碧桂園的淨資產收益率繼續領先其他房企。
(數據來源：財富中文網)
房地產雖然被稱爲“最賺錢”的行業之一，但由於需要不斷拿地擴張，能夠維持淨經營性現金流爲正的房企並不多，民營上市房企中僅碧桂園、龍湖等少數幾家公司能做到。在追求規模的高增長時代，堅持“擴張在前，現金流在後”的戰略或許能讓企業迅速發展，但當行業高增長不再，尤其是在當下宏觀經濟承壓的環境下，現金流越來越成爲房企生死攸關的生命線。
以銷售回款爲主的經營性現金流是房企現金流入結構中的絕對主力。據智通財經APP瞭解，2019年，碧桂園權益物業銷售現金回款約5301億元，權益銷售回款率高達96%。銷售回款高週轉帶動了經營性現金流增長，年內公司經營性現金流達到146.7億元，這是自2016年起第四次連續錄得淨流入，體現了碧桂園優秀的現金流管理能力。
截至2019年12月31日，碧桂園可動用現金餘額約2683.5億元，達到公司有史以來最高水平，佔總資產比例達到14.1%，加之尚有3167.9億元的銀行授信額度未使用，現金流十分充裕。
淨負債率持續下降，財務結構穩健
從債務結構來看，截至2019年12月31日，碧桂園有息負債總額約爲3696億元，須一年以內償還的短期有息債務爲1163億元，僅佔總有息負債的31%。以2683.5億元可動用現金餘額計算，現金餘額對於短期有息負債的覆蓋比例達2.3倍。短債佔比低，現金短債比高，反映碧桂園短期內償債壓力較小，比多數房企更有能力和底氣抓住拿地機會。目前市場普遍認爲，受政府財政壓力及房企融資影響，今年上半年或是土地市場的窗口期，對現金流充裕，債務壓力小的房企來說是個不錯的機會。
由於經營活動現金流持續改善，加上龍頭房企的融資相對更有優勢，因此，碧桂園能夠兼顧規模增長和槓桿管控，即使2019年房地產調控持續深入，房企融資收緊的環境中，依然不減龍頭本色。
2019年，碧桂園淨借貸比率爲46.3%，較2018年下降3.3個百分點，爲上市以來連續第12年將淨借貸比率保持在70%以下。中國指數研究院發佈的數據顯示，2019年，百強房企的資產負債率均值爲78.7%，較2018年微增0.2個百分點。
2020年1月8日，碧桂園合共發行兩筆共計10億美元票據，包括5.5億美元的7年期票據及4.5億美元的10年期票據，利率分別僅爲5.125%和5.625%，遠低於1月份房企平均融資水平，多數房企發行的海外債券票面利率超過7%，也有的達到10%。碧桂園今年這兩筆美元票據的利率也低於2019年公司的加權平均借貸成本6.34%。
隨着房企償債高峯期來臨，不少中小房企資金鍊面臨考驗，但碧桂園財務穩健，融資成本相對較低，有着更強大的抵抗市場風險的能力。隨着房地產行業分化加劇，中小房企優勢流失，甚至退出市場，像碧桂園這樣的頭部房企或將佔領更多市場。
招商證券研究發展中心房地產行業主管分析師趙可表示，未來“造血”能力強的房企大概率會勝出，既增收又增利。房企現金流管理能力和高質量週轉能力將凸顯，行業去槓桿將使真龍頭顯現。
已售未結資源豐富，土儲充足
從2019年財報還可以看出，碧桂園“家底”豐厚，不僅體現在充裕的現金流上，也體現在潛在收入和土儲上。
智通財經APP瞭解到，截至2019年12月底，碧桂園錄得不含增值稅的已售未結收入7158億元。已售未結轉收入會隨着物業交付而逐漸在財務報表中確認爲收入，換句話說，碧桂園已在大程度上鎖定了未來2-3年內業績平穩提升的空間。由於具有規模優勢，近年來，碧桂園的已售未結金額一直超過大部分房企。
土儲方面，截至2019年12月底，碧桂園已簽約或已摘牌的中國內地項目總數爲2512個，業務遍佈中國內地31個省/自治區/直轄市、282個地級市、1299個縣/鎮區，是行業內佈局最廣泛的房企。
截至2019年12月31日，碧桂園已獲取的權益可售資源約17022億元，潛在的權益可售貨值約7159億元，權益可售資源合計約2.4萬億元，可滿足集團未來四年以上的銷售量。公司管理層在業績會上表示，2020年碧桂園的權益可售資源約有9066億元。
在已獲取的可售資源中，73%位於五大城市羣(長三角/江浙滬皖，廣東省，環渤海/京津冀遼，晉魯蒙，長江中游/湘鄂，川渝)，這五大城市羣具備國家宏觀戰略政策支撐、經濟發展水平較高且需求旺盛，被認爲是中國房地產市場最具發展潛力的區域。
其中，在大灣區內已獲取的權益可售資源約3091億元，潛在的權益可售資源達3226億元，權益可售資源合計6317億元，儲備領先同行。大灣區人流密集，近年來更是享受種種政策利好，房價也具有相對較大的溢價空間，碧桂園在這些城市的前瞻性佈局將爲業績的可持續增長提供良好保障。據瞭解，2019年，碧桂園國內權益合同銷售前10位的城市中，有一半位於粵港澳大灣區，包括佛山、廣州、惠州、東莞和清遠。
(碧桂園2019年權益合同銷售Top10城市，數據來源：企業公告)
碧桂園總裁莫斌表示，中國房住不炒的主基調沒改變，但城鎮化勢不可擋，因此集團對市場前景謹慎樂觀，相信憑藉在全國廣泛而均衡的佈局，以及精準科學地投資策略，集團可以實現全週期綜合競爭力的提升，做強做優。