在四個交易日股價漲幅高達38.3%後，弘陽地產(01996) 公佈2019年度業績，並於3月26日午間召開了業績媒體發佈會。
“2020年弘陽地產的全年銷售目標是750億元，增長率實現15%。可售資源預估在1100億元以上。”弘陽地產執行董事及行政總裁何捷在業績發佈會上透露，未來三年將在持續提升產品和服務外，保持更高的一個增長水平。
根據弘陽2019年度業績報告顯示，其合約銷售金額達651.5億元，同比大幅上升37.6%。合約銷售面積增加39%至490.5萬平方米;實現確認銷售收入151.7億元，增長64.2%。核心淨利潤增加25.8%至14.152億元。
從財務角度看，弘陽地產2019年末淨負債率爲70.4%，手頭現金顯着增長35.2%至168.4億元，營運資金充足。
弘陽地產主席曾煥沙介紹，2019年集團繼續推進“做透大江蘇、深耕長三角、佈局都市圈”的佈局策略;實現從區域性房企到全國性房企的全面轉變。弘陽持續加強投資拓展力度，優化投資多元化結構，提高渠道能力，收併購佔比提升，商業取地模式已見成效。新增土儲結構良好，項目比例、產品結構合理，可以支撐未來的業務增長。展望未來，弘陽將繼續推進“地產+商業”雙輪驅動的業務戰略，同時以“提質增效”爲2020年經營主題。
面對疫情衝擊，弘陽地產管理層判斷疫情對經濟和房地產市場的衝擊只是短期和暫時性的，對中國經濟和房地產市場的的中長期趨勢不會有重大影響。集團於武漢以外的湖北地區銷售情況已回覆5、6成。早於 2月集團已啓動線上銷售，並達成 20多億認購額，維持全年銷售目標750億元目標不變。
當被問及具體的擴張佈局時，何捷表示：“弘陽在2020年準備在燕郊、揚州、衡陽新開商場3座，2021年及以後將在6城新開8座弘揚商場，主要包括合肥、徐州、安慶、濟寧、常州、煙臺等地。”
弘陽2019年末期股息每股達11.1分，同比顯着上揚22%。管理層在業績發佈會上解釋，弘陽注重股東回報，考慮及現金充足達168億元，將派息比率由25%提升至30%，向股東增加派息。
弘陽地產五位高管聯袂出席了本次網上業績發佈會，他們分別是：執行董事及董事會主席曾煥沙、執行董事及行政總裁何捷、聯席總裁袁春、執行董事及副總裁雷偉彬、首席財務官申廣平。
以下爲弘陽地產網上業績會實錄：
問題：未來弘陽三年規劃是怎麼樣，在變化莫測的市場怎麼提高自己的競爭力?
袁春：現在市場確實是變化莫測，未來三年我們保持比同行業更高更快的增長，這是我們一個原則。在此基礎上，我們還是要做到一個有質量的增長，面對這樣一個比較複雜的市場，我覺得還是要做好幾個事情。
第一從產品和服務上多下一些工夫，從客戶端去研究去找到我們真正客戶的需求，從我們產品切入，給客戶提供更好的體驗和服務。從戰略上，還是堅持做透大江蘇、深耕長三角、佈局都市圈。目前已經進入接近50個城市，應該講這5個城市都是很高量級的一二線城市，完全可以覆蓋我們未來三年發展，所以我們進入城市方面，我們會持續做到區域的一個聚焦，也就是除了我們在過往品牌和產品力非常強的大江蘇之外，我們在新進入區域之外加大產品和品牌投入，做到每一個項目都能夠給客戶提供更好的體驗，我們每一個交付項目都能給客戶提供更好的服務，從整個大的方面來說，我覺得未來三年會持續提升弘陽產品和服務的品牌以外，還是要保持整個相對同行來說更高的增長水平。
問題：公司去年獲得中誠信和聯合的AA+，是否以上述公司爲主體在境內發債，以替代綜合成本更高的美元債?
申廣平：公司在2019年當中分別獲取中誠信和聯合AA+的評級，這個是地產加雙輪驅動這樣一個模式非常認可，也看好公司未來發展前景。在公司AA+評級取得的情況下，希望突破國內資本市場的突破，公司已經在資本市場融資上面在做嘗試，現在已經獲批證券計劃，我們有ABS的申報。第二我們公司債也在等待時機，現在監管層對於新發行公司債審批還是比較嚴格。我們是作爲50強房企當中少數沒有發過公司債的主體，一方面也是說明公司具有比較好的境內融資渠道的突破的潛力，第一我們公司沒有在國內有集中高信兌付這樣一個產品，在過去兩年還有集中兌付很多企業的壓力，我們這方面是完全沒有。
第二，如果公司債能夠打開，對弘陽來講是一個強有力的未來發展的支持，我們相當形成增量的資金，所以公司是會積極拓展和等待時機，我們到時候會做這樣一個安排。
問題：2019年年報數據顯示，雖然業績收入同比增長64.2%，但是毛利率下降了，能否解釋一下爲何出現增收不增利的情況，這種情況今年會不會有所改善，今年開年疫情黑天鵝，會對弘陽業績有多大影響?管理層有哪些具體的應對措施?
申廣平：關於年報毛利率25%的情況，其實25%也屬於行業平均水平的毛利，在過去連續3年高增長的情況下，弘陽仍然保持這樣一個高增長的毛利，這個也是我們既定的策略。第二主要是結轉收入結構的情況，我們主要是交付項目和交付城市不一樣，所以有些項目高毛利項目今年沒有結轉，有一些相對而言低毛利的項目做了結轉，這個也是一個結構性的問題。當然也有行業毛利下行和政府限價對於毛利有一定影響。
後續公司在毛利改善上面來講，第一個方面堅持利潤和規模均衡增長的平衡。第二是改善措施有幾點。第一點，公司現在商業和地產聯動取地的模式已經成熟。比如我們在今年取得的安慶項目，它是一個很好的商業和地產聯動取地，低成本獲取土地的情況，這個項目毛利率是非常厚的。第二是公司新進入城市，隨着產品和服務在當地深耕發揮影響力，我們新進城市深耕餞行後續毛利也會有所提升。第三是我們產品，公司2019年設計條線對產品維度進行全面升級，所以產品未來議價也會給我們毛利提供一定的保障。另外就是公司通過新採購聯盟，在降本上面也有所體現，這些對未來對毛利有所保障這樣一些舉措。
袁春：這次新冠疫情影響是非常大的，從整個數據上，從地產2月份數據大家可以看得出。如果從弘陽角度回顧我們一季度，我們1月份基本上沒有什麼影響的，基本上還是保持了一個正常的流速。2月份實實在在影響是非常大的，核心在於線下售樓處關閉，包括人員不流動，因爲大家都知道地產交易是高度依賴線下體驗和交易的。但是我們反映還是比較快，在1月底的時候，我們在新冠疫情剛剛開始散佈的時候，我們管理層已經開始動作起來了，我們在1月底因爲弘陽還是依賴於過往建立高效的信息化體系，我們1月底已經在線上進行很多工作的安排，對風險的應對，包括現金流壓力測試做了很周密的安排。在2月份很早啓動線上銷售，線上引流，我們線上銷售內部不會當做真實的銷售，我們更多還是把它當做對客戶引流和客戶意向鎖定。通過這種方式在2月份效果非常不錯，入了20多億的認購。實際上我們面對是真實的客戶，我們轉化率非常高，大概陸續在3月份自己內部可以達到50到60%，這是一個非常高的水平，這些認購會在3月到4月逐步進入我們業績。
從整個公司因爲我們安排比較早，相對來說整個復工目前爲止，除了武漢，包括我們在湖北的，我們還有襄陽的項目已經開工，基本上覆工達到90%以上，有一些地方已經到了100%。我們售樓處除了武漢目前都已經開放。非常可喜我們看到湖北有一個區域就是襄陽，我們項目3月中旬開放售樓處，整個3月份大部分售樓處在第一週末開業，目前我們這個月銷售恢復到正常水平5到6成，下個月基本上恢復到正常狀態甚至更多。因爲我們前面何捷總報告裏面非常清晰，我們今年目標是750億，但是我們今年供貨1100億以上，上半年差不多500億，所以我們非常有信心完成今年銷售指標。同時我們爲了未來三年發展，我們還會持續在投資上加大力度，回款40%到50%用於投資，保持我們未來在持續能夠維持一個高於行業平均水平的增速。
問題：請問今年公司銷售目標和投資拿地預算分別是多少?公司對接下來樓市走向預計如何?
袁春：今年樓市走向還是穩字當頭。幾方面原因，行業從去年開始，整個規模大家預判差不多，維持全年15萬億到16萬億，今年受疫情影響短時間內，在一季度會有影響，但從全年來說還是相對平穩的，它有幾方面原因：一方面從客戶端，客戶需求留還是很大的，因爲我們在很多地區中國城鎮化率空間還是很大，我們跟發達國家城鎮率化還有很大一段距離，在需求端應該是可以保障的。另外從供給端，今年新冠疫情影響，實實在在對經濟是產生損害的，房地產是作爲投資型的拉動，它也能起到這樣一個作用。無論從需求端、供給端都有這麼一個需求。畢竟我們還是要強調房住不炒還是今年的主旋律，從政策層面、從供給層面，這個是對大的市場的一個判斷，今年不會有太大的波動。現在來看，從我們現在目前監控到市場端的情況來看，確實也是這種情況，2月份雖然由於疫情的影響，但是三月份看到市場又出現比較旺盛的需求，你可以理解這是一個剛性需求不能說反彈，至少是一個需求的釋放。所以在這點上看到需求端是比較穩定的。
從我們指標來說，從我們今年目標來說750億，我們對應供貨是1100億以上的供貨是非常有信心。投資端拿到回款40%—50%，保持未來持續能有高於行業平均水平的增速。
問題：公司有31%美元債佔比，公司怎麼看待當下的融資市場，是否會考慮回購?
雷偉彬：關於第一條問題，其實我們留意到目前美元債債券市場比較過重，我們也看到一些機會，從我們公司一個財務狀況來說，我們去年年底有168億現金，還有我們1月份的時候也成功發了，提早鎖定基金償還2.7億還貸，所以我們基本上在境外部分是非常充裕的現金。當然我們也注意債券市場的波動，我們會平衡債券回購的收益以及現金流的情況，適當的時候公司也會考慮債券的回購。