在物業管理公司扎堆赴港上市的浪潮中，寶龍商業(09909)搭上了2019年的末班車，登陸了港股市場。
不過，由寶龍地產分拆上市的寶龍商業，與其他物業管理公司略有不同，主要以商業管理爲主，是國內第一家在港股上市的商業物業管理公司。因此，寶龍商業在上市時便引起了市場的關注，公開發售獲超額認購52倍，國際配售獲覆蓋超10倍。
日前，寶龍商業公佈了上市後的第一份年報，同樣引起了衆多投資者的注意。報告顯示，截至2019年12月31日止年度，寶龍商業實現營業收入16.20億元(人民幣，下同)，同比增長35.0%，超市場預期;歸母淨利潤1.79億元，同比增長34.0%;若不包括上市開支，歸母淨利潤2.08億元，同比增長56.0%，盈利能力顯著提升。
得益於營收和淨利潤的強勁增長，寶龍商業績後兩天展現強勁的升勢，累計漲超超過12%。中信建投證券發佈研報指出，寶龍商業2019年業績表現靚麗，經營效率提升顯著。同時，寶龍商業董事會建議派息總額約1.03億元，分紅率高達58%，回報豐厚。此外，寶龍商業作爲商業管理服務行業龍頭，屬於輕資產商管稀缺標的，維持“買入”評級。
新增項目成業績增長引擎，未來5年增速翻倍年增10個
回顧2019年，隨着經濟的飛速發展和我國城市化進程的不斷推進，集商業、娛樂、餐飲等多功能爲一體的綜商業樓宇在全國迅速崛起，商業物業管理也隨之快速發展作爲商業物業管理公司，成功登陸資本市場後，寶龍商業也展現出強勁的發展勢頭。
按業務來看，寶龍商業的主要收入來自商業運營服務，佔總收入的比重高達82.4%，是整體業績變動的關鍵變量。
數據顯示，寶龍商業的商業運營服務收入達13.35億元，同比增長36.3%，增速較同期提升了12%，直接推動了公司整體營收的增長。寶龍商業指出，商業運營服務收入增長和增速提升原因，主要來自新增項目的如期呈現。
截至2019年底，寶龍商業在管項目數共51個，較2018年同期45個新增6個;在管建築面積爲700萬平方米，較2018年的640萬平方米上升約60萬平方米;合約建築面積890萬平方米，較2018年增加200萬平方米。
其中，6個新增項目分別位於上海、紹興、杭州、南京、寧波、天津，合計面積53.7萬平方米。上海寶楊寶龍廣場和寧波鄞州寶龍廣場，因其獨具特色的優勢還被列爲標杆案例。據寶龍商業透露，預計到2020年上海寶楊寶龍廣場總銷售額將達8億元，客流量可達2100萬;寧波鄞州寶龍廣場2020年總銷售額可達5億元，客流量將超1100萬。
當然，寶龍商業內部運營效率的提升，也提高了商業運營服務收入的增長。數據顯示，2015年後開業的項目中平均出租率由2018年的89.5%上升至2019年的91%;平均人流量由9.45(人次/平米/月)上升至10.59(人次/平米/月);平均營業額由639(元/平米/月)上升至740(元/平米/月)。
在年度業績發佈會上，寶龍商業透露，過去5年，公司一共新增了27個項目。2020年至2022年，寶龍商業籌備中的項目共45個。未來5年，平均每年將新增逾10個項目，增速將提高一倍左右。這意味着，接下來的5年，寶龍商業的商業運營服務收入增長將進一步提速，整體收入增長也將進一步加快。
加快項目外拓、併購步伐，2020年新增面積逾80萬平方米
在新項目如期開業的同時，寶龍商業的項目外拓也獲得了顯著的進展。
年報顯示，寶龍商業目前已開業的委託管理項目有4個，2019年新獲取委託管理項目5個，合計面積43.4萬平方米，分別爲杭州青山湖科投寶龍廣場、重慶萬州寶龍廣場、南安市羅東鎮寶龍廣場、浙江紹興柯橋寶龍廣場及浙江台州杜橋寶龍廣場。
事實上，寶龍商業在招股時就強調，增加外拓項目是公司未來發展重點。這爲寶龍商業在擁有母公司寶龍地產保持其基本業務發展穩定基礎上，增加了更多的想象空間。根據當時的招股信息，寶龍商業上市所募集的資金，約50%收購第三方物業項目，以求最大化外拓以實現規模化發展。
在收購方面， 寶龍商業將計劃有選擇地評估機遇，專注位於經濟發達地區的城市，其相信這些城市存在強大增長潛力，例如長三角。在業績發佈會上，寶龍商業透露，公司目前正在與2-3家管理公司談判，預計新增面積不少於50萬平方米。與此同時，公司還將加快收購步伐，計劃2020年新增外拓商業面積不少於30萬平方米。
“重倉”長三角，2020年將集中開業
至於未來的發展空間，寶龍商業選擇“重倉”長三角區域。
據智通財經APP瞭解，目前，寶龍商業的商業運營物業及住宅管理物業按地區劃分爲於長三角、中國東南部、中國中西部和環渤海經濟圈。其中，長三角額寶龍商業發展的絕對核心。
據年報顯示，寶龍商業的商業運營物業及住宅管理物業主要位於長三角，來自該地區的收入爲10億元，於總收入的佔比高達62.2%。
事實上，一直以來，寶龍商業都非常看好長三角的發展潛力，尤其是國家已頒佈多項政策促進及整合長三角的發展，預期該區會成爲現代服務業的中心及具競爭力的世界級城羣。
寶龍商業董事長許華芳也曾表示：“長三角是寶龍商業的絕對核心。”未來，寶龍商業還將繼續“重倉”長三角，繼續在長三角投放大量資源，尤其是在上海、杭州、寧波及南京等經濟樞紐。
根據年報顯示，2020年至2022年，寶龍商業籌備中的項目共45個，其中有35個項目位於長三角。其中15個項目將於2020年開業，11個項目位於長三角。這意味着，2020年將是寶龍商業快速發展的一年。
衛生事件影響有限，價值有望進一步重估
當前，衛生事件成爲影響中國商業地產市場的“黑天鵝”。爲配合抗疫、防疫需要，減少人員聚集，購物中心的體驗式消費情景則讓其成爲疫情中的“重災區”。寶龍商業率先宣佈，旗下45個購物中心正月初一至初九全體商戶租金減半，幫助企業共渡難關。
市場亦當心衛生事件會對寶龍商業的2020財年的業績造成衝擊。但實際上，得益於商業運營服務的發力，寶龍商業在2019年歸母淨利潤同比增長34.0%至1.79億元，負債率已由於2018年的90%降至49%，現持有的現金及現金等價物約爲26.161億元，財務穩健資金充足。
同時，衛生事件對寶龍商業運營管理商場造成的衝擊，主要體現在多經、停車場收入方面，但是公司的收入來源以固定的物管費爲主，影響有限。更重要的是，寶龍商業2020年新增項目的開業時間主要集中在9月、12月，亦不會受到衛生事件影響。
當然，寶龍對未來商業發展的方向也有了新的思考，尤其是對於寶龍商業於2018年底啓動的“鈕釦計劃”，相信在此次衛生事件的催化下，將加快數據化建設，推進智慧商業的建設。
從在二級市場來看，寶龍商業的股價依舊展現出穩健的升勢，尤其是在業績發佈後開始加速上漲。今年以來，其股價累計漲幅接近15%，而同期恆生指數累計下跌10%。不過，與輕資產的物業管理企業相比，寶龍商業2019年和2020年平均PE分別爲30.7倍2020年19.4倍，遠低於行業2019年和2020年平均PE分別爲38.0倍和26.3倍，估值還有進一步重估的空間。
中信建投也在研報中指出，寶龍商業作爲商業管理服務行業龍頭，屬於輕資產商管稀缺標的，維持“買入”評級。