與地產開發商時代中國(01233-HK)共生共榮20餘年後，物業管理服務商時代鄰里(09928-HK)在2019年底脫離了母公司的懷抱，在港交所成功敲了鍾。
面對母公司銷售增速放緩、增量空間有限的情況下，時代鄰里試圖自立門戶，通過對外併購來實現大規模擴張。在上市的募資額中，時代鄰里將65%(5.11億港元)上市所得款用於對外收購。
在2019年，時代鄰里向市場遞交了亮眼的成績單，一方面受益於時代中國集團地產開發業務的發展，另一方面受益於加大向獨立第三方市場拓展帶來的成效。而時代鄰里執行董事兼行政總裁王萌在2019全年業績記者招待會中指，疫情中優質的物管公司將迎來更大的市場機遇，公司對收購持開放態度，將通過收購向華東、華中等區域擴張。
年度淨利增逾5成，在管面積飙升1倍
根據業績報，時代鄰里年度收入約為10.81億元(人民幣，下同)，同比增幅約為55.4%；公司擁有人年度應佔核心淨利潤(不包括上市開支)為1.2億元，同比增幅為89.1%；公司擁有人應佔年度淨利潤為9631.3萬元人民幣，同比增長51.6%。
截至2019年12月31日，時代鄰里總合約建築面積(包括市政環衛項目)為58.0百萬平方米，較2018年12月31日約27.7百萬平方米大幅增長約109.4%。
時代鄰里較為重視粵港澳大灣區的業務覆蓋，截至2019年底，時代鄰里物業管理在管項目中，其中建築面積約32.3百萬平方米的項目位於大灣區，佔物業管理服務總在管建築面積的84.1%。
過去幾年，時代鄰里就已有意向獨立第三方物業的獲取上傾斜，收購了珠海市原興、廣州萬寧、佛山市合泰、清遠盛業等物管公司。2019年，時代鄰里加大外延式拓展，收購了廣州東康、清遠榮泰及佛山宜信三家公司，帶動公司在管的第三方開發項目的合約面積（含市政環衛項目）增加約26.9百萬平方米。
得益於戰略性的收購和第三方合作，時代鄰里外拓的物業管理在管建築面積所佔百分比由2018年度的28.8%上升至截至2019年度的54.8%，達到了記錄以來的新高。
雖然就綜合實力而言，時代鄰里在2019年獲中指院認可為中國物業服務百強企業第13位，但是在管物業面積在業内併並不算優異。單是2019年上半年的在管物業建築面積，保利物業(06049-HK)為3.7億平方米、雅生活服務(03319-HK)為3.25億平方米、彩生活突破12億平方米。
資產負債率優化，已悉數償還資產抵押證券
在經歷了過去幾年居高不下的資產負債率後，時代鄰里2019年成功將資產負債率調節至良好的水平。
2019年，時代鄰里的資產負債率為40.11%，而2016年-2018年，時代鄰里的資產負債率分别為98.1%、95%、97.1%，遠高於行業平均，上市前十家物業企業資產負債率普遍維持在80%以内。年内資產負債率大幅下降，主要由於時代鄰里在其他應付款項和應計款項方面取得良好成效，期内為2.43億元，同比下降86.05%。
在2019年，時代鄰里償還了大量的應付關聯方款項。在過去幾年，時代鄰里資產負債率較高，並錄得流動負債，主要由於其他應付款項及應計項目，其中應付關聯方款項佔較大比例。2016年-2018年，公司應付關聯方款項分别為1.8億元、5.29億元以及15.69億元。
應付關聯方款項，其實是與向時代中國輸血有關。時代鄰里指是時代中國集團的内部現金分配計劃，而2018年，時代鄰里以若幹應收物業費及物業費收取權為抵押，設立資產抵押證券，資產抵押證券用於向時代中國提供未償還餘額分别為16.01億元，及15.26億元貸款，所以這也是時代鄰里近幾年資產負債率居高不下的原因。而在2019年，時代鄰里已悉數償還資產抵押證券。
業内人士稱，母公司往往因為規模較小，融資能力和融資條件較差，融資渠道狹窄，不得不儘量減少對於附屬物業公司的‘輸血’，甚至從物業公司‘抽血’來支持母公司的發展。
為了擺脫對母公司時代中國的過度依賴，時代鄰里董事會主席兼非執行董事白錫洪曾表示，不只是希望增加住宅管理面積，更希望在非業主增值服務、第三方專業服務方面取得突破，實現同步增長。在2019年的發展來看，時代鄰里正朝著這個目標去做了，而且收效不錯。
以下是時代鄰里管理層於2019年網上記者招待會的問答環節：
問：公司在收購方面有什麽目標，如何選擇收購的標的？
答：公司一直對收購持開放的態度，且為快速擴張不可或缺的工具之一。公司會繼續深耕粵港澳大灣區，就華東、華中等地區優質的物管公司進行收購。
標的方面，除住宅領域之外，公司會更關注非住宅的領域，亦會考慮上下遊行業，如安保公司等，令公司業務有更好的延伸性。我們不會盲目進行收購。
問：疫情對物業公司帶來機遇，公司在這方面有什麽規劃？
答：目前疫情已得到了較好的控制，對物業公司來說是重要的契機。在疫情中，我們反應較快，積極承擔起社會責任，構建物業業務安全防線。我們在保障業務需要的同時也做了其他安排，提供了一係列有償的增值服務，比如生活用品採購、上門問診等。
相信隨著業戶的黏性及增值服務的增加，為公司未來的發展帶來良好基礎。
問：物管公司股價表現不錯，被資本市場認可的原因有哪些？物管公司的優勢是什麽？
答：物管公司在未來的時間里，看好的因素有很多。
對比同行，公司有四大優勢。一、公司有20年的豐富的管理經驗，佔據市場先機優勢；二、紮根經濟活躍地帶，粵港澳大灣區潛力巨大，未來將快速拓展大灣區以外的潛力增長領域；三、時代中國提供發展支持，除大灣區外，時代中國的發展步伐拓展到全國其他地區，為我們注入了更優質的物業；四、多元化業務組合，我們的增值服務潛力巨大，未來基礎服務將做紮實，不忘初心，以業主認同和滿意為最終目的，同時提升標準化作業。
問：疫情對公司業務有什麽影響？
答：疫情之下，公司必須要承擔起社會責任。公司在疫情防範成本方面可控，佔收益的比例較低。疫情下使公司收獲更多的客戶滿意度，我們對公司今年的收入有信心。
問：疫情對公司財務是正面還是負面？公司去年終止了部分物管服務合同，都是自願的嗎？
答：疫情對公司的財務影響小，公司投入的成本比例小，未來發展不受多大影響。同時，疫情對物管公司是一場考驗，是區别出優質物業公司和普通物業公司的分水嶺，有一些綜合性的物業服務公司在抗疫的過程中反映反應迅速及服務到位，這一些物業企業能快速提高品牌優勢，未來擴展的過程中可體現其優勢，故整體影響為正面的。
疫情使人們對居住環境想法開始有所改變及要求，市場相信在疫情過後，會迎來新一波的住房改善潮，在該階段，協助銷售服務的收入可以追上目標。
去年不續約的在管物業面積，大部分為公司自願不續約的。主要因為部分利潤回報不優質，個别管理物業老化，維修力度因此增加，所以在考慮之後終止了合同。
問：公司有在談的項目嗎？今年物業費增長趨勢如何？
答：因去年上市放慢了洽談的項目，目前已重新跟進洽談項目，已有較為成熟的標的，相信會有更好的消息。
今年在管面積可保持穩定的增長速度，與去年大致持平，希望明年管理規模能破億平方米。物業費方面，公司的平均單價一直在增長，2020年管理費有明顯的上升趨勢。
問：公司2020年佈局重點是粵港澳大灣區，有向外拓展的具體計劃嗎？
答：大灣區是我們紮根的地方，我們有85%的項目在大灣區，大灣區未來是我們的主戰場。
除繼續深耕粵港澳大灣區外，公司會持續擴展至其他地區。時代中國進入了華中、華東等地區，我們緊跟時代中國的步伐。我們將來把發展焦點經濟發展成熟及人口輸入高的地區，學校、醫療機構等高利潤行業也是我們的目標。