建基於香港的九龍倉(00004-HK)近年業務重心在内地。
由於為部分内地發展物業可能產生的減值虧損作出撥備,九倉的2019年業績顯著倒退。2019年,其全年收入同比下降19.86%,至168.74億港元,EBITDA同比下降8.66%,至85.81億港元。股東應佔淨利潤同比下降48.88%,至33.86億港元。
如果不考慮投資物業重估營運及其他項目,九倉的基礎淨盈利同比下降58%,至27.1億港元,相當於每股基本盈利0.89港元。該公司宣派第二次中期股息每股0.075港元,全年合共派息0.325港元,同比下降一半。基本盈利下滑主要因為發展物業入賬收入下降,抵消了長沙國金中心首個全年貢獻的正面影響。
主席吳天海表示,發展物業經營達標,但售價受政府嚴控,出於謹慎原則進行撥備,這有别於同行。但九倉資金鏈比較穩健,這是其相對於内地部分開發商的優勢。截至2019年12月31日止,九倉的負債比率為13%,平均利息成本為3.6%,利息覆蓋5.1倍,有八成為浮動利率債務,以此來看應可受惠於低息環境。
2019年,該公司的經營業務淨現金為93億港元,相較2018年為淨現金流出81億港元。投資活動方面,九倉錄得淨現金流出28億港元,而2018年為226億港元,主要涉及内地發展物業合營項目的投資和其他投資增加。
以下半年的業績來看,收入同比下滑33.42%,至88.1億港元,EBITDA同比下降28.32%,至45.16億港元,股東應佔淨利潤同比下滑75.13%,至9.36億港元,主要因為上述之減值撥備。
受業績下滑拖累,其股價在公佈業績後轉跌,收報15.40港元,跌3.02%。
内地發展物業為主要的收入及盈利來源
從業務分部來看,内地發展物業為其主要的收入和盈利來源。
不考慮投資及其他,以及企業支出,2019年發展物業收入同比下滑45.38%,至70.54億港元,佔分部收入總額的49.43%,未計投資物業公允值前的營業盈利同比下滑42.94%,至31.97億港元,佔分部營業盈利的51.68%。期内發展物業收入皆為内地項目。
投資物業仍為最賺錢的業務分部,分部收入同比增長14.05%,至40.9億港元,佔分部總收入的28.66%,分部盈利同比增長22.13%,至24.23億港元,佔分部合計盈利的39.17%,主要得益於長沙國金的首年全年貢獻,貢獻收入淨額5.73億元人民幣。投資物業的分部利潤率達到59.24%。
前景不樂觀
展望未來,受新型冠狀疫情影響,其發展物業的銷售及興建近乎停頓,加上投資物業的纾困措施,酒店業務陷入低迷(入住率下降至單位數,且收入按年驟降98%),以及貨運流量未見恢復,其2020年上半年業績或顯著下滑。
2019年,其尚未確認入賬的銷售額上升26%,至274.11億港元,是期内内地已簽約銷售額的1.38倍。2020年,九倉的内地發展物業銷售目標為150億元人民幣。
香港物業在新的會計準則下推遲確認應佔銷售額11.74億港元。將有四幢洋房/分層單位於2020年入賬。
2019年新購入地塊包括香港的啓德地塊(30%權益)和總樓面面積為32.8萬平方米的杭州項目。
該公司預計,縱使疫情消退,其2020年第二季的生意仍處於危險境地。由於2020年疫情令其全年計劃被打亂,管理層計劃在疫情穩定後重新部署。
在業績會上,主席吳天海回答了媒體提問:
Q:為何該公司為内地發展項目進行減值撥備,而未見其他内地同行有此一舉?
不同的公司有不同的策略。九龍倉是一家穩健的公司。我們於去年年末邀請了内部同事評估資產,也聽取了外部意見:雖然去年内地發展項目按計劃完成,但鑒於房住不炒的政策基調,我們預計未來市況不會太寬松,所以經考慮作出撥備。
這是12月底的事情,隨後疫情來臨,放慢了售樓活動:部分因為地方政府勒令停止,另一方面是少了買家看房子,所以過去兩個月整個市場比較呆滞,甚至有部分工程延遲,這些都會直接或間接影響往後的表現。
這些不僅僅對九龍倉造成影響,對整個行業也產生影響,只是我們比較穩健。
Q:會德豐私有化,九倉未來如何定位?會德豐是否會出售業務給九倉?
不方便評論太多。
會德豐是九倉的控股公司,這並沒改變。如果會德豐要注入香港物業,現在就能做,不用等到私有化之後。
會德豐與九龍倉一直一起經營香港房地產業務,將來也如此。不見得有衝突,香港地產市場很大,集母公司子公司一起做有規模優勢。近年在市場上有成績,如果單打獨鬥不一定有成績。
Q:當前資本市場下跌,是否會出售目前持有的投資?
目前手上的投資是長線投資,市好不賣,市不好也不賣。都是優質股票,會繼續持有,有更好的投資方案才考慮出售。
Q:疫情對内地發展業務影響有多大?復工率如何?
下跌幅度相當大,超過一半。
前兩個月整個集團合計售樓幾億,較去年下跌一大截。其他同行大部分也受到同樣的負面影響。
但我們具有優越性——我們的資金鏈比較穩健,我們不靠賣樓,所以不擔心。
當疫情稍微穩定後,有部分行家可能會割價出售,因為需要填補資金鏈缺口,我們預計市況會比較波動。我們會看定局勢而動。
至於復工率,未完全復工,進度未很理想。等疫情控制得好點,才能更好判斷。
Q:九龍塘和啓德項目幾時推?
看市況,目前香港市況不穩定,未有確定的日程。
Q:投資物業方面,提供哪些租金舒緩措施,金額多少?
我們與租客的財務安排有保密協議,不會向第三者解釋,但我們在二月疫情最嚴重時,有與租客作出安排以減輕他們的負擔,我們部分物業,包括寫字樓,在某段短時間需關閉,因此我們豁免這段時間的租金。除此以外,有些場所我們縮短開放時間,因此有租務寬免。
對我們來說,肯定受到傷害。希望情況能儘快過去,暫時來看,疫情有受控的曙光,但我不是專家,不敢答你。
Q:私有化之後,董事會是否改組?
吳天海笑說:未收大信封。
Q:2020年買地取態?
在内地買地持保守態度。
内地調控售樓價格的政策很嚴格,這令發展商的回報受到限制,既然回報不吸引,我們可能不會優先在這里放很多資源。但個别城市個别項目會特别考慮,不過不會過於進取。
去年拿地偏謹慎因為去年是消化期,加上政策的調控,覺得不是入市良機。對買地要求非常高,達不到要求就沒有增購。