領展 (SEHK:823)行政總裁王國龍於2月底減持了100萬股領展，套現7,000多萬元。市場看來相當重視這件事，領展股價亦偏軟，直到聯儲局大幅減息0.5厘後，今日股價才再上揚。
過去十多年，領展股價恍如火箭一飛沖天，近一年來升勢更加凌厲；這榮景會否一去不復返？我們來分析一下領展是否大勢已去。
王國龍已減持手上領展股權的37% 據報道，王國龍於2019年10月已減持了50萬股領展，現時再減持100萬股，手上應仍持有260萬股領展；換句話說，王國龍已把個人手上領展股權的37%套現。王國龍現仍持有的股票，相等於領展股權的0.12%。
以上數字，足以令市場注意甚至擔心。大摩已表示，王國龍的減持消息，短期對股價造成「中性偏負面」的影響。其實，即使領展股價現時看似有買盤支持，一間公司的CEO減持自家股票，雖然是個人財務安排，但本身已是極具指標性的舉動，散戶難以視而不見。
領展的成功基礎 要評估領展前景，不得不再次審視領展的成功基礎。
領展股價在過去10多年得以平步青雲，簡單講，就是把原屬於政府的公屋物業資產，釋放到熱到燙手的地產市場吸水，之後再證券化全面錢搵錢。領展的收入，主要來自旗下物業租金與及物業升值；雖然領展近年有分散投資內地及澳洲物業，領展的水漲船高，絕大部份是歸功於香港物業。
而由於領展的發展歷史與公屋不能分割，領展物業又以民生市場為主，全香港也就只有領展能如此集中經營這個市場。做「街坊街里」生意的最大好處是細水長流，人人都要買餸、搵食也要租車位，需求沒有什麼彈性，對經濟循環的敏感度不高。
只要香港未來繼續循着原有軌道走，領展前景還是光明的。問題是，這些基礎因素是否已改變？
香港零售業災難已擴散至所有消費階層 去年社會事件嚴重打擊訪港旅客，首當其衝的是專做遊客生意的零售店舖及食肆，當中不少是高級消費場所；之後接二連三發生在社區的衝突事件，亦嚴重影響大型商場的生意。
這段期間，領展雖然大受影響，但股價跌幅並不如其他收租股慘淡；直至2019年底，在80元左右仍是有明顯的支持。
然而，新冠病毒爆出，對零售業作出「無差別」打擊。香港零售管理協會剛表示，料上半年本港零售額會按年下跌30％至50％，為有史以來最大跌幅，明顯已波及本土及各階層的消費。這還未計算疫情對香港經濟可能產生的結構性破壞；經濟衰退影響將遍及社會各階層，就算是民生市場亦不能倖免。換句話說，領展的「護身符」亦難敵肺炎病毒。
對香港未來的看法 領展過去的成功，基本上全是時勢所造，非常簡單。一旦時移勢易，領展亦難復當年勇，這幾乎可說是必然結果。
香港長年穩踞全球最貴的地產市場，無論是沙士、大小金融風暴都沒有改變這個長期趨勢。究竟近期的「雙重打擊」會否把香港推出這條軌道？ 對於這，人人看法不一樣。
領展是否已經大勢已去，全看投資者對以上問題的答案。不能否認的，是香港如今面對的挑戰，的確是前所未有之艱巨；這種情形下「搏反彈」，回報可能很高，但相對風險亦越來越高。
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