2020年初開始，新冠疫情陰霾籠罩市場，氣氛偏向黯淡，惟物管板塊卻屢屢破頂。原因或許是在抗疫途中，業主對於物管股務水平的差異有了更具體的感受，提升服務競爭力更強的物管龍頭的品牌實力。而好比 2003年沙士期間，淘大花園 U型渠事件後香港政府大力推動大廈復修計劃，是次新冠疫情過後，有望見到內地「老舊社區改造」將顯著提速，而過程中維護翻新、加裝電梯、重新聘請物管等都將成為優質物管企業的增量機會。
雖然物管板塊現時估值甚高，但年內投資價值依然龐大。因為疫情過後市場對物管質素，如機械化及科技化的要求勢將提高，有助龍頭企業打造行業壁壘。今天看看背靠央企保利發展，國內物管十強之一的保利物業（SEHK：6049）。
收入穩定性及增長性俱備 自 2014年起，保利一直位於全國百強物管服務企業名單中的首五位，2019年更上升一級至第四名，而另一間同有央企背景的中海物業（SEHK：2669）則排名十一。而在首十強中，保利的市值僅次於碧桂園服務（SEHK：6098）及雅生活（SEHK：3319）。
截至 2019年年中，保利的收入渠道主要分為三方面：非業主增值服務、物業管理服務、社區增值服務。當中物管服務為核心業務，範疇覆蓋保安、清潔、園藝及維修等；非業主增值服務包括訪客接待、清潔、安保檢查、商場營運等，兩個業務範疇都能帶來頗穩定現金流入。而社區增值服務雖然佔比最小，但勝在毛利率高近五成水平，頗能支撐集團盈利增長。
此外，央企背景亦為保利的業務發展帶來強大的穩定性。2016年起保利的在管及合同面積年複合增長率分別達 53%及63%。截至去年年中，集團來自保利發展的在管面積為 1.12億平方米，儲蓄面積 0.73億平方米，合同面積/在管面積比值為1.66倍，較2018年年底上升0.03。加上保利地產在銷售至竣工的周期時長在業界有較強優勢，未來數年儲蓄面積的淨增長有望延續。
結語 截至去年年中，保利資產負債率 71.09%，流動比率 1.29倍，負債在合理可控水平。且經營現金流穩中有增，派息比率亦有望隨之增加。投資者可在此次市場回調期間密切關注，候機買入。
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