一位許久不聯繫的房產銷售突然給我發微信,說姐再不買房子,明年兩會一開,房價又要上漲,房貸利率也會上升。
我特别佩服他觀點鮮明。但不知道他從哪里得來的這麽清晰的判斷。因為很多機構也都不敢貿然對房價走勢進行置評。
2019年宏觀經濟表現出需求不足,讓人對樓市報以擔憂。不管新一年,房價是漲還是跌,我明顯聽出他語氣里的絕望和無奈:現在房子不好賣了。
「調控」、「北京二手房價持續下跌」,2019樓市眾生相
「政策調控」、「房價下降」、「因城施策」成2019年的樓市關鍵詞。
起初,很多人看不清本輪調控的決心。對比2015年那輪調控,有很大一部分大膽者靠房子致富。
靠房子致富的有兩類人。一類是「炒房者」,一類是房企。
炒房者很簡單。低買高買,房子一轉手就淨賺幾百萬的多的是。2015年可是說是「炒房者」的黃金期。經濟發展,手里有錢的人多了,有炒房意識著也多了。
有個鄰居告訴我,2012年他在大廠以均價4000元左右入手一套華夏幸福的房子,在2017年房價高點以近3萬元每平方米賣出,淨賺200多萬元。
他還不是一位「職業」炒房者。職業炒房者就更厲害了。我們老家陽谷縣,一個六線小縣城,很多房產都被溫州「炒房團」團購走。
2015年以來,樓價「高溫」期,確實造富不少人。樓市作為高收益的資產配置,已經讓很多人不懼調控壓力。
雖然2019年調控繼續,且本輪調控不僅針對房企,還有購房者。現在俨然不再是「炒房」好時機。
但仍有膽大者,在「頂風」投資。一位銷售跟我講,2019年底,華夏幸福新開盤的四季公館,就被溫州一「炒房團」團簽走不少房源。
房地產企業亦是如此。2014年政策提出對房地產實施「分類調控」。一線城市增加房子供應,但限購政策不退出,繼續遏制「炒房」行為。
庫存量較大城市則控制住在用地規模,調整新建商品房上市機構。在滿足居民合理需求下,消化庫存。
在政策調整下,很多知名房企都陸續放慢腳步,甚至收縮盤面。「逆水行舟不進則退」,更多企業還是選擇逆風飛行。
也正因此,中梁、正榮、金茂房企迎來後發優勢,2018年,有13家房企銷售額破千億元。全年千億房企軍團達30個。
房企的分化不禁讓人感歎,「江山代有才人出,各領風騷多少年」。
現在看來,2018年似乎是房企最好的時刻。2019年,政策定調「不把房地產作為短期刺激經濟的手段」。一句話讓房企背負太多壓力。
規模還要擴張、銷售額也要創新高。但房價突然難以上漲了,不僅「炒房者」發蒙,房企也開始不再堅持「慢就是退」發展想法。
房地產行業有個不成文的規律,行情不好的時候,業務就從三四線收縮至一二線城市。
但實際上,2019年一二線城市也不再是安全地。北京二手房價持續數月小幅下跌已是現實。深圳也在試圖扭轉房價下跌局面。
大城市自有大城市的尷尬。相比之下,小城市則相對靈活。1月2日,四川省自貢市富順縣打響2020年「救市」第一槍!
這只是被曝光的,大部分沒有曝光的三四線、五六線城市多多少少都有類似政策出台。原來「因城施策」,實則是對房地產的一種的託底。
16萬億銷售額再衝新高,房企生存質量如何?
在上有「限價」天花板,下有地方政策託底下,房價起起伏伏,房企也不如以前活得「潇灑」。
中原地產統計,2019年全國合計出台房地產調控政策次數達620次,同比增加38%,刷新歷史記錄。
但就是在超600次重重壓力下,房地產行業仍在衝擊16萬億銷售額。
在前兩天的跨年演講中,丁祖昱預測,2019年房地產銷售金額會突破16萬億元,同比上升約7%左右。2018年為15萬億元。
從這個銷售規模看,2019年依舊是房地產最景氣的年份。但繁榮的宏觀數據並不能為房企粉飾太平。
在銷售基點、嚴調控下,房企生存壓力歷史未有。天風證券研報顯示,百強銷售增速也從2018年的35%下降到2019年的16%。
在2019年銷售目標完成率上看,除世茂完成率124%、綠城122%、陽光城117%超額完成既定目標外,華發、富力、奧園則略低於計劃。
富力地產原定年度銷售目標是1600億元,但克而瑞數據顯示,實際達成數字為1493.1億元。其行業排名也跌出前20強。
此外,丁祖昱也在演講中印證這個觀點。2016年百強房企的增速在50%左右,今年百強房企的增速只有6.5%左右,可以說是跳水式的失速。
最讓房企引以為豪的千億銷售「俱樂部」,2019年僅迎來6家房企,不及2018年13家的一半。
新擴容的6家千億房企是中國奧園(03883-HK)、濱江地產(002244-SZ)、建業地產(00832-HK)、佳兆業(01638-HK)、美的置業(03990-HK)。
有新人笑就有舊人哭。16萬億的銷售規模下,房企洗牌進一步加劇。失意的泰禾,千億銷售額都沒能守住。還有更慘的,奧山、銀億跌出百億銷售榜單。
銷售失速的「老」富力,還有2019年被傳的沸沸揚揚的暫定拿地文件,屢屢被揭開的負債「傷疤」總是難好。
營銷常規手段凸顯壓力,2020年銷售額將降至冰點?
銷售難上規模,從來沒有感覺房子這麽難賣。一位房產銷售如是說。2019年成房企銷售難的「分水嶺」。
房子賣不動,容易起内讧。2019年底上演一出房企與渠道「鬥嘴」事件。當時財華社也寫了一篇《乙方「撕」甲方 誰動了房地產開發商的奶酪?》去解讀此事。
對於房企的營銷壓力丁祖昱則認為,很多房企被渠道綁架了。
他給出一組數據。單盤產能從2016年10億元降到2019年的5.9億元,競爭不可避免,常規手段全面失效,賣房全依賴於渠道。
2018年之前渠道佔比小於5%,2018年升到10-15%,2019年開始達到50%,2019年四季度佔比則達到50%以上。
為什麽渠道這麽厲害?丁祖昱也給出解釋:最大邏輯就是客戶發生天翻地覆的變化,由於財富客戶下降,今天自用型客戶和樓盤要匹配起來,比過去困難得多。
通俗點講,就是「炒房客」,尤其是組團「炒房」少了,那些一口氣買一層樓、或者一棟樓做投資的人沒了,散客自然要靠渠道、時間去尋找了。
這也側面說明,房子的市場需求或已經接近飽和。沒有市場,16萬億將是房地產銷售規模頂點?
對於2020年房地產行業,招商策略預測房地產銷售金額增速將轉負。其從投資角度進行了解釋。
招商證券認為,「房住不炒」政策會一直影響一線城市房產的投資回報率。
此外,貨幣寬松政策已經開啓本輪利率下行週期,信託、債券型產品、銀行理財及貨幣基金收益率將會繼續下行。
「資產荒」下,未來五年,能夠提供10%以上年化回報的資產可能僅剩權益型產品——例如偏股型基金。
「炒房」的開始「炒股」,居民資金將加速流入股市,樓市將被打入「冷宮」。缺乏有效供需,又失去「投資價值」,未來房地產銷售增速或將跌至冰點。