前言：
臨近年關，港股市場再添一家物業上市公司——保利物業（06049-HK），並於12月19日開始正式交易，根據配售結果顯示，最終招股價厘定為35.10港元/股。從市場上的股價表現來看，上市首日股票交易活躍，日成交量達8827萬股，截止當日收盤，股價報收45.35港元/股，微漲1.55%；截至1月2日，公司最新股價為46港元/股，跌1.60%。
近九成物業管理收入靠央企「輸血」
在多家物業公司相繼向港交所遞表IPO並成功上市後，像保利物業這樣備受投資者青睐的新個股不在少數，這或也是港股整個物業板塊漸趨成熟的一大信號。
不過，在眾多已上市的物業公司中，有著母公司保利發展控股和央企物業第一品牌雙重背書的保利物業顯得有些不同。
多年來，倚靠著保利發展控股集團（包括其合營企業及聯營企業）開發的物業管理服務，保利物業在具備央企背景的中國物業服務百強企業中排名第一，按估值算，其在2018年度的品牌價值超過90億元（人民幣，下同）。
據招股書披露，2016-2018年由保利發展控股集團開發的物業管理服務收入分别為18.81億元、23.20億元、25.77億元，分别佔比同期物業管理服務業務收入的98.7%、95.9%、88.6%。
而在未來，保利物業還將預期受聘參與保利發展控股集團開發的物業的約100個新物業管理項目，且主要自2022年起交付，合同管理面積約為29.0百萬平方米。
由此，保利物業的整體盈利與保利發展控股集團的發展息息相關。
此次發行上市，於保利物業自身而言，這是公司把握行業發展趨勢，運用資本力量加速產業佈局，把握大物業時代發展機遇的關鍵步驟。同時，也為其未來的規模擴張、持續提升管理質量和服務品質、進一步提升信息化和智能化水平，提供了重要的資本保證。
於保利發展控股集團而言，保利物業上市是保利發展控鞏固踐行「一主兩翼」戰略落地的重要舉措，實現了保利發展控股在社會服務板塊的資本佈局。
不過也應考慮到，若保利發展控股集團經營出現一些不穩定因素，則可能影響保利物業獲得相關新物業管理合同的能力。
從營收結構來看，保利物業主推物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三條主要業務線。2016-2018年，公司錄得營收分别為25.64億元、32.40億元、42.29億元，截至今年6月30日止六個月，公司總營收為28.22億元，較上年同期的19.16億元增長47.29%。
在這之中，物業管理服務佔比最高，多年保持在70%左右，主要通過向業主、住戶以及物業開發商提供一係列物業管理服務，包括保安、清潔、綠化、園藝及維修保養服務，且重點面向住宅社區，其中近九成收入來自保利發展的「輸血」；其次佔比較高的是非主業增值服務，佔比在15%上下浮動；最後一部分收入源自社區增值服務，佔比在10%至20%之間。
隨著公司營運效率提高及物業管理規模擴大帶來的協同經濟效應，以上三條業務線毛利率的提升助推了保利物業整體收入的增長。
數據顯示，公司整體毛利率由2016年的16.7%逐年增至2018年的20.1%，截至今年上半年，保利物業整體毛利率高達23.6%，強勁的盈利能力或是保利物業在市場上備受投資者看好的一大亮點。
行業集中度或將提升
當下，物業這一曾附屬於房地產的業務板塊，在近幾年整個房地產行業蓬勃發展疊加中國城市化進程加快及人均可支配收入持續增長的帶動下，迎來了前所未有的機遇期。
根據中指院的資料，物業服務百強企業管理的平均在管面積從2014年的16.1百萬平方米增至2018年的37.2百萬平方米，復合年增長率為23.3%，並預期將從2019年的43.3百 萬 平方米增至2021年的58.5百萬平方米，復合年增長率為16.3%。
同時，隨著物業服務百強企業對地域覆蓋範圍的持續擴張，物業服務百強企業運營所在的城市平均數量由2014年的24個增至2018年的29個。
對於保利物業來說，其憑借在物管領域二十餘年的深耕歷練、紮實的物管服務品質、和多元化多維度的拓展渠道，在市場化拓展中也取得了快速發展。
據招股書披露，截至2019年6月30日，公司的合同管理總面積達454.9百萬平方米，遍佈全國27個省、直轄市及自治區的148個城市，在管總面積為260.3百萬平方米。
可觀的行業前景吸引不少物業公司登陸資本市場，並自2018年開始步入爆發期，尤以母公司拆分上市特徵明顯，如碧桂園服務、佳兆業服務、新城悅等等。在不少業内人士看來，物業行業正處於增長期，未來行業集中度提升，競爭將進一步加劇。
隨著競爭對手擴充服務類别或新競爭對手進軍現有的物業市場，保利物業仍需在物業管理組合、服務質量、品牌知名度、財務資源及價格等多方面持續發力。