11月28日，招商局商業房託(01503-HK)於香港啓動IPO，這是香港REITs市場冰封六年之後的首單IPO。
招商局商業房託此次IPO募資規模介於25.65億至30億港元左右，發行價格區間定於每股3.42港元至4.00港元，折合2020年預計年化每基金單位分派承諾收益率為5.9%至6.9%；預計2021年將達到6.4%-7.4%；2022年預計達6.5%-7.6%。招商蛇口將為上市後三年内的收益兜底，較市面其他REITs項目更具投資吸引力。而REITs的投資向來以收益穩健著稱，此次招商局商業房託以較高的投資回報率預期與穩健性相結合，是當下動蕩市場中難得的優秀投資標的。
承百年招商基因，繼往開來
中國人有句老話，「十年樹木，百年樹人。」若樹立一家生生不息的企業，則需要多代人前仆後繼的辛苦耕耘。
同治十一年（1872年），清廷收李鴻章奏折，批準建立輪船招商局。如今招商局歷史已跨越世紀，歷經24代掌門人而基業長青。中國近代多磨難，鮮見百年企業。招商局在時代的浪潮中以積極的應變完成大時代中的屢次成長壯大。
在2019年9月3日，當招商局集團旗下城市綜合開發運營業務的旗艦上市企業——招商蛇口(001979-SZ)宣佈籌劃設立房地產投資信託基金（REITs）並在香港聯交所上市時，這則消息成為國内房地產市場和資本市場共同關注的焦點。
REITs如何成為招商蛇口激活物業資產的良策？
國内房企融資逾加困難是必須直面的行業現狀。隨著「房住不炒」的政策方向確立，國内房地產融資收緊，融資成本上升。ABS、CMBS等創新型融資方式獲眾房企青睐，但其總量無法滿足龐大的地產商再融資需求。
2019年上半年加大美元債發行量曾一度成為眾多房企的選擇，但隨著人民幣貶值壓力增大，國際貿易摩擦難平，快速增長的房企美元債務可能會成為未來中國經濟的重大風險因素。7月12日發改委發佈《國家發展改革委辦公廳關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》限定了房地產企業發行外債只能用於置換未來一年内到期的中長期境外債務。此舉令房企爭相發行美元債的熱潮快速降溫。
在這樣的大背景下，房地產企業該如何融得安全、廉價的資金呢？有著融資成本優勢的招商蛇口為什麽會選擇沉寂多時的香港REITs市場呢？
2019年1至10月，招商蛇口銷售額保持快速增長，同比增幅達35%，優於國内龍頭房企的平均水平。截止2019年6月30日，公司未售土儲約4600萬方，估算貨值超9000億元。特别要注意到的是，受益於期内招商蛇口大力拓展直接融資，1H2019公司綜合資金成本僅為4.91%，保持業内領先優勢，穩健的債務水平和結構，加上低水平的資金成本，這令招商蛇口擁有更佳的發展潛力。
在保持著行業内較低的融資成本的基礎上，招商蛇口的融資計劃一定是以爭取直接融資為主，獲得廉價、安全的資金為目標，這與國内的房地產同業似乎並無太多不同，但在視野和運作上招商蛇口擁有著更大的格局。這一次，他們將目光投向了幾乎被國内房地產商遺忘的香港REITs市場。
有望激活冰封的香港REITs市場
2003年7月，香港證監會頒佈《房地產投資信託基金守則》（下稱《守則》）為香港REITs的發展奠定了法律基礎。2005年領展房產基金(00823-HK)成為首支登陸香港聯交所的REIT，以市值計，其目前是亞洲地區最大型的REIT。可是即便如此，香港REITs市場的總市值在亞洲市場也僅排在第三位，上市REITs只有11家。
相較於冷清的香港REITs市場，内地房企更願意直接赴港IPO。這是因為根據《守則》規定，香港上市的REITs需要將除稅後淨利潤金額的90%用於分紅，並且借款總額都不得超過基金資產總值的45%。這在國内房地產市場飛速擴張的時代，自然難以吸引一眾房企們。
可如今國内房地產市場已逐漸告别增量發展時代向存量運營過渡，香港REITs市場對房企來說缺乏吸引力的情況或將逆轉。在融資渠道收緊和融資成本上升的情況下，香港REITs對房企來說將是盤活存量資產的優秀解決方案。
同時，對於投資者來說，香港REITs的高分紅，低負債率也會更具吸引力。這可以說是對房企和投資者而言是雙赢的局面。招商蛇口成為2014年後首家申請設立香港REITs的公司即是大勢所趨，或許也將成為香港REITs市場新時代開啓的標志。
四個維度看招商局商業房託
招商蛇口公告顯示，其控股子公司招商局置地(00978-HK)，通過旗下香港全資子公司招商局置地資管有限公司（以下簡稱「招商局置地資管」）就擬於香港設立招商局商業房地產投資信託基金向香港證監會提交了認可申請。
擬注入招商局商業房託的五項底層資產（下稱「五項物業」）全部位於粵港澳大灣區核心城市——深圳市的南山區蛇口區域，其中包括四項商業物業，新時代廣場、科技大廈、科技大廈二期及數碼大廈，以及一項商場物業，即花園城。
截至2019年9月30日，五項物業總價值約68.79億元人民幣；總樓面面積約為26.24萬平方米；可租賃總面積為25.00萬平方米。
2018年初，深圳地鐵12號線正式開工。12號線南起蛇口左炮台站，北至寶安海上田園東站，沿途共設立33座車站，並通過換乘站與地鐵1、2、5、11號線相接。這大大縮短了蛇口與深圳各地區通勤時間，並北延加強與東莞連通。招商局商業房託的五項物業受益於此，物業價值和盈利能力得到進一步提升。
隨著粵港澳大灣區戰略規劃的落實，以及將深圳建立社會主義先行區的推進，預計12號線於2022年年底開通運營，並於2020年首先建成3座車站。招商局商業房託五項物業的區位價值及租金收益水平將獲得可期的穩定增長。
這里從投資REITs的四項要素來看一下招商局商業房託的基本情況：
1.投資物業組合類型及地域
五項物業中有四項商業物業，其主要功能以寫字樓為主，其中新時代廣場是位於海上世界商業地區與太子灣之間的甲級寫字樓，總面積達87,337平方米。
另外三項包括，數碼大廈、科技大廈及科技大廈二期三棟寫字樓綜合體，均位於南山政府制定的高科技公司及初創公司的商業樞紐地區蛇口網谷，此地區專注於促進及發展新型產業，是地方政府重點關注的產業地區。
受2019年2月18日國務院印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》及8月18發佈《關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》雙重利好提振，深圳已被置於中國經濟改革開放和制度創新的最前沿，這是對於該地區經濟發展和長治久安的最有力的政策保障。
招商蛇口拿出深圳地區的五項優質物業資產作為招商局商業房託的底層資產，可見其對招商局商業房託的重視程度，這對穩定招商局商業房託的長期投資回報起到了一定的支撐作用。
此外，五項物業均位於深圳市前海蛇口自貿區内。據深圳新聞網7月22日訊，今年上半年，前海蛇口自貿區註冊企業數量同比增長超過16%；實現稅收收入同比增長23.7%；完成社會固定資產投資增長達23.2%；實際利用外資25.34億美元，約佔全市的61%，同比增長12.1%。該五項物業所處區域的經濟活躍程度在深圳市相對靠前。
蛇口花園城是位於蛇口街道的首個集購物、餐飲、休閑及娛樂設施於一體的大型綜合商業樓宇，是蛇口地區重要的傳統購物廣場。
2.物業集中度分散，租戶數量多、類型多樣
就REITs來講，若持有物業過於集中，面對大客戶搬離時會對業績造成較大影響。據招商局商業房託擬持有的五項物業來看，其物業集中度較低，風險較為分散。
從房託認可申請中數據來看，五項物業的租戶數量較多，租金貢獻分散，租戶類型也呈多樣化。於2019年9月30日，該五項物業共有279個租戶。前五大租戶每月基本租金貢獻佔總額的18.5%。五大租戶所處行業包括房地產、科研及技術服務、石油、物流以及醫療器械製造等。
同期，除一名房地產行業租戶基本租金佔物業基本租金總額的7.4%（招商局商業房託關聯人士），沒有其他單一租戶的基本租金佔到物業每月基本租金總額的比重超過5%。
3.營運狀況及發展
從實際租用率來看，截至2019年9月30日，新時代廣場為76.3%、科技大廈為100%、科技大廈二期為88%、數碼大廈為84.1%、花園城為79.1%。據該房託認可申請披露，獨立物業估價師認為寫字樓及購物中心的市場租金將於在2019年12月31日同比增長幅度達到2%至5%。
從租金方面來看，也呈現穩步提升的趨勢。截止2019年9月30日，五項物業的每平方米平均月租均高於2018年末水平。新時代廣場上漲10.17%；科技大廈上漲1.65%；科技大廈二期上漲5.60%；數碼大廈上漲5.24%；花園城上漲了1.12%。每平方米平均月租整體上漲趨勢延續。
物業的租戶群體擁有高續租率及低拖欠率的表現。截至2018年末三個年度物業續租率分别高達71.7%、80.8%及86.2%。2018年末物業平均拖欠率則僅為0.3%。優質的租戶為招商局商業房託提供了高度穩定的收入來源。
截止2018年12月31日，招商蛇口投資物業總價值為398億元，其中包括28項綜合開發物業及9項商業物業，僅僅半年之後就升至432.6億元，增長率達8.7%。
截止2019年9月30日，五項物業的總樓面面積及可租賃面積分别達26.2萬平方米及25.5萬平方米，可租賃總面積平均租用率達84.1%，同期物業評估價值總額為65.79億元。
財華社記者在招商房託IPO發佈會上獲悉，除了五項底層資產，未來仍將有三項優質潛在物業或將注入。這包括匯港二期、太子港二期以及新時代廣場二期項目，注入預計於明年下半年或後年啓動。同時，該公司管理層稱，依託公司旗下眾多優質物業資源儲備，仍將考慮其他城市的潛力物業資產注入，其中以大灣區城市為優秀考慮目標。
招商蛇口投資物業總價值保持增長態勢，其中優質及潛力項目眾多，這為招商房託未來的資產注入提供充足和高質量的來源保障。憑借招商房託的上市平台和招商系資源的強大支持，注入招商房託將是這些優質物業提升資源整合及盈利能力的最佳平台。
4.招商局置地助力招商局商業房託平台打造
招商蛇口的控股公司——招商局置地在2018年財報中強調中國房地產市場經過十多年高速發展，未來增速預計逐漸放緩，存量房地產管理服務的需求將快速增長。鑒於此，招商局置地歷經兩年戰略轉型，並與控股股東招商蛇口簽訂經修訂及重列的不競爭條款，此將兩家關聯公司的戰略定位以清晰分工，招商蛇口將專注城市綜合開發運營業務、工業園及遊輪業務。招商局置地除在公司傳統佈局的廣州、佛山、南京、句容、重慶、西安經營房地產開發業務外，其戰略將轉移至輕資產房地產資產管理業務。以此看來，招商局置地的戰略定位將會助力公司招商蛇口的城市綜合運營開發業務，以各自專精提升招商局集團的整體競爭力，招商局商業房託就是很好的案例。
招商蛇口為招商局商業房託提供五項底層優質資產，招商局置地全資附屬公司招商局置地資管將成為房託管理人，每半年按年度可分派收入的10%收取基本費用，而投資者享受餘下的90%分紅。可以說，在未來的國内房企向城市運營商轉型的過程中，招商局商業房託再一次將招商系推到時代的前沿。招商局商業房託將成為價值投資者們必將矚目的旗桿標的。