前言:
管理企業猶如開車,車上的人七嘴八舌吵個不停,車子開得就不穩當;車上的人動不動就下車,車子總是走走停停,速度也就降了下來……
2019年以來,莆田係新銳上市企業正榮地產(06158-HK)發生了一連串的人員變動,甚至不乏企業行政總裁、副總裁、旗下分公司總經理這樣的重要職位人員調整。或許,正是因為集團里面「來來去去的人太多了」,2019年正榮地產的發展速度也降了下來。
頻繁人員變動,正榮地產增速降到1%以下
正榮地產人員變動的浪潮始於2018年2月,距離其登陸港交所僅僅過去了1個月。
2018年2月,原公司行政總裁林朝陽調任為聯席行政總裁;緊接著,2018年3月,林朝陽不再擔任正榮地產總裁一職,並被調任為正榮產業發展集團董事長兼總裁;2018年8月,林朝陽辭任正榮地產執行董事及聯席行政總裁,徹底退出集團地產業務板塊。
同樣是8月份,原公司行政副總裁肖春和,也調任到正榮產業發展集團,退出地產板塊業務。而在2018年11月,原正榮地產財務總監兼聯係公司秘術談銘恒離任。
進入2019年,正榮地產人員變動更加頻繁。僅在3月份,集團人力資源副總裁袁變革、地產副總裁劉翔、地產設計中心總經理陳偉先後離職。隨後,2019年4月,正榮產業發展集團財務總監鄭琳琳離任……
根據標準地產研究院披露的數據,截至2019年上半年,正榮地產擁有員工2014人,較2018年底減少153人,幅度高達7.06%。如果考慮到有新員工加入,那麽在2019年上半年,正榮地產人員變動幅度可能就更大,甚至接近10%。也就是說,2019年上半年,正榮地產每10個人中就有1個人離開。
2019年11月10日,正榮地產發佈公告,確認集團聯席行政總裁王本龍辭任。年僅43歲的王本龍,2014年加入正榮地產,從項目天津公司總經理一直做到集團行政總裁,僅僅用了不到4年的時間,可謂名副其實的「房地產業内精英」。
增速跌破1%,正榮地產1300億營收恐難實現
正是在這不到4年的時間内,正榮地產從一家籍籍無名的小房企,一躍成為全國知名的房企品牌,並成為上市企業之一。
去年,正榮地產更是在行業「規模競爭」中脫穎而出。2018年,正榮地產實現營收破千億,較2017年同比增長了54%,並躋身民營企業50強。不過,隨著一連串的人員調整變動,正榮地產營收增長出現快速下降。
2019年上半年,正榮地產實現營收586億元,同比僅增長了0.82%。而在去年同期,正榮地產營收581億元,較2017年同比增長了170%以上。
儘管人員變動與企業營收之間沒有必然的聯係,但是公司團隊,尤其是核心管理團隊的穩定,是企業實現營收快速增長的重要保證。
10月4日,正榮地產發佈2019年前三季度業績公告。今年前9個月,正榮地產累計實現營收900.10億元。相較於企業年初製定的1300億元的全年銷售目標,正榮地產僅完成了不到70%,而在最後3個月完成400億的銷售任務,正榮地產壓力不輕。
比起營收業績的下滑,正榮地產在土地儲備上的表現同樣令人擔憂。
根據正榮地產在2019年上半年財報中披露的信息,2019年上半年,正榮地產新增土地僅22幅,建築面積約290萬平方米。而在去年同期,正榮地產新增土地33幅,總建築面積約為590萬平方米。
相較於2018年上半年,正榮地產今年拿地面積減少了50%還要多。對於房地產企業而言,土地儲備不足意味著企業未來增長面臨著「斷檔」的風險。
通常而言,房企土地資源儲備的多寡與企業自身的財務狀況有著直接的聯係。財務狀況好,企業資金充裕,房地產企業拿地積極性就越高。如果企業資金鏈出現了問題,甚至是需要頻繁地靠發債過日,那麽,企業自身拿地的積極性自然也就不高。
頻繁資本市場融資,正榮地產短期債務較高
不幸的是,正榮地產正好屬於後一種狀況。
10月31日,正榮地產發佈公告,企業擬發行一筆年息為9.15%,總額度為3億美元的優先票據。11月6日,正榮地產發佈公告,相關票據發佈已經獲批,並將於2019年11月7日上市發行並進行交易。
根據統計,這已經是今年以來正榮地產進行的第8筆美元融資。整個2019年,正榮地產合計發行美元債券18億美元、海外永續債2億美元。
值得注意的是,正榮地產所發行的美元優先票據融資成本都在8%以上,部分票據的融資利率都已經達到10.5%,企業融資成本較大。較高的融資成本無疑給正榮地產帶來更高的還債壓力,對於企業自身發展而言影響頗大。
尤其值得注意的是,2019年以來,國際市場上美元不斷升值,美元債務所換算的人民幣金額相應也在增加,無疑讓依賴境外融資的正榮地產壓力更大。
根據2019年上半年業績公告信息披露,截至到2019年上半年,正榮地產擁有借款總額525.29億元,一年期需要償還的為249.02億元;需第二年償還的為127.44億元;兩到五年償還的為143.42億元;五年以後償還的為5.4億元。
與之相比,2019年上半年,正榮地產實現淨利潤僅為11.79億元,利潤率僅為8.64%,相較於企業自身動辄數百億的短期債務只能說是「杯水車薪」。正榮地產只能是通過不斷地借新債還舊債來維持,而如此龐大的債務壓力,也限制了正榮地產持續拿地的能力。
對於正榮地產而言,這是一個非常危險的經營狀況:銷售業績增速過快下滑,企業淨利潤率低於發債利率,短期償債金額大……長此以往,正榮地產或將陷入頻繁發債、資不抵債的經營困境。對於正榮地產而言,未來一段時間企業將進入艱難的調整期。
結語:
客觀上講,正榮地產目前所陷入的困境是當下眾多房地產企業的通病,只不過,過於頻繁的人員流動加劇了這一問題的嚴重性,同時也讓這一問題的解決變得更加困難。
穩定管理團隊,縮減債務規模,減輕企業還債壓力……這些都將是未來一段時間内正榮地產必須要下決心解決好的大問題。不過,隨著樓市快速發展期的結束,正榮地產能否及時地解決企業所面臨的問題,還是一個未知數。