被創始人王振華永遠釘在「恥辱柱」上的新城發展(01030-HK),7月末出售項目公司股權,下半年暫定拿地,種種迹象顯示,公司仍未走出創辦人「身陷囹圄」的漩渦。
壓力猶在,公司在7月3日出事後的四個月内,雖一直低調潛行,但在月度銷售額上卻捷報頻傳。
11月5日,公司最新公告顯示,前10月銷售額已經突破2000億元,已經趕超2018年全年銷售額。克而瑞數據顯示,公司銷售額排名行業第8位。
「光鮮」的數字當前,新城發展不僅比我們想象中發展得要好,也打敗了很多主流房企,依然穩坐TOP10。
2223.73億元銷售額,新城實力展示過得很好
經歷4個月的高壓,新城發展的銷售業績似乎未受太大影響,前10月取得2223.73億元,比上年同期增長22.63%。
2019年7月的「黑天鵝」事件讓新城發展成過街老鼠人人喊打。雖然事情已經過去4個月,但新城發展似乎依然未能走出輿論壓力。
不僅在2019年中期財報中,公司董事長致辭缺席,公司還在7月末變賣項目公司股權,8月、10月零拿地,種種迹象顯示,新城發展依然在承壓前行。
無論如何這2000億銷售額還是很有誘惑力的,數據公佈當天公司在A股、H股股價明顯有拉升。
此外,2000億元是讓很多房企可望而不可及數字。以行業發展鼎盛的2018年為例,去年有金茂、陽光城、富力等13家房企剛剛邁入千億陣營。
而位於行業TOP11-20名這個段位,房企年度銷售額大都維持在1500億元左右,最高第11名也才1761億元。
不過雖然新城發展取得驕人的銷售額,但也要看到公司前10月每平方米簽約均價11348元,較去年下降9%。2018年前10月公司平均銷售單價約為12539元。
這與下半年降價促銷不無關係。2019年下半年,政策調控讓房企融資收緊,房企「回血」的口號,疊加「金九銀十」衝量季,各類賣樓促銷層出不窮。
這廂有房企買房贈送面積,那廂有三萬低五萬,銷售單價明升暗降。
在大環境降價促銷中,新城必然難以「獨善其身」,另一方面,其業務佔比最高的二線和三四線城市銷售價格出現下降在所難免。
穩銷售「立竿見影」?
對於一個房企來說,銷售不倒,紅旗飄飄。雖然考量房企有多方面指標,但銷售可直觀反映經營狀況,是投資機構最為看重的一項指標。
出事之後,好多好事媒體都第一時間探訪新城的各個銷售案場,好奇對公司影響有多大。
有媒體報道,公司位於重慶的樓盤新城朗隽大都會等都正常銷售,不過只是問詢的人不多。全線進入低調操作模式的新城如何取得這麽亮眼的銷售業績?
這還要從公司早已在全國範圍内廣而深的佈局談起。一個房企只有手中有貨,才能推盤,才能有銷售業績。
上半年,新城有91座城市超過300個項目在推盤,這個壯觀場面大家可以自行腦補一下。其中蘇州、上海、蘇南三個區域均實現超過百億元的銷售規模。
這些「底子」都是新城原有佈局,所以出事之後很多都在問新城的房子還能買嗎?新城的股票還能買嗎?在國人對房產的熱衷炒作面前,這些是都是僞命題。
此外,據新京報報道,其曾探訪常州銷售項目和建設項目,兩者都在正常運營。不過公司火速「換帥」,也經歷了一個自上而下的銷售維穩過程。
某種意義上,7月末公司出售項目公司股權或也是為回籠資金反哺銷售、在建等項目資金需求。
此外,新城在人才激勵方面也有重大舉措。9月底公司公佈對董事、核心骨幹等108人進行股票期權激勵,授予權益約佔股本總額的1.21%。
行權的條件是2019-2021年公司扣非歸母淨利潤增速對應2018年分别為20%/70%/120%。
上述分析都是立足於公司本位進行分析。從大環境看,廣發證券認為,房地產行業走量情緒支撐銷售,受促銷因素及景氣度下行影響,房企加快推盤以價換量。
10月,廣發證券跟蹤的35個重點城市成交同比上漲9.8%,供給端來看,重點城市10月批售比上升至1.18,景氣度較9月有所回落。
百強房企10月銷售金額同比上漲28.7%,頭部企業表現強勁。不過百強銷售均價同比下滑18%。
停止拿地,公司在吃「老本」?
土地永遠是一個房企持續發展的立足之本。
高銷售額下,新城也有黯淡一面。10月公司零拿地。與前10月2000多億元銷售額一同公佈的還有拿地情況,但這一項顯示為零。
7月以來,在王振華出事後,公司幾乎暫停拿地。
2019年7月,公司通過掛牌方式,取得山東青島、雲南昆明、河北唐山、山西大同等地都有斬獲,共計花費12億元。
8月、10月暫停拿地。9月取得江西省萍鄉市一幅住宅用地,公司花費約5869.59萬元。
下半年的「落寞」與上半年的「活躍」明顯不成正比。2019年上半年,新城新納入土儲項目80個,總建築面積約為2459萬平方米。
這個數字是一家中等房企全部的土儲數量,可見新城「胃口」有多大。即使下半年公司不再逐鹿土地市場,據中指數研究院數據,公司拿地金額已經位居第9位。
本有希望在拿地金額上衝擊前五名的新城,被創始人永遠的釘在「恥辱柱」上。不過就目前這個成績看,公司也可以收手了。
截至2019年6月30日,新城在103座城市仍有約1.34億平方米土儲,如果要吃老本,這些土地即使在快周轉模式下,也足夠公司吃三五年的了。