寶龍商業上市懸而未決，寶龍地產(01238-HK)新融資平台搭建沒有想象中的那麽順利。公司最近卻以「先舊後新」的配售方式向創始人許健康融資7.81億港元。
追求這種閃電式的融資方式，寶龍地產的流動性出現緊張？
公司折讓約8.63%向董事局主席許健康配股
先配售舊股再發行新股，是大股東把自己持有的老股轉讓後，配售資金注入上市公司。上市公司收到資金後，增發新的股份給大股東。
這種先舊後新的方式是上市企業為在最短時間内融到資金。一般情況下，當日即可完成。
10月14日，寶龍地產、賣方及配售代理訂立配售及認購協議。公司以先舊後新方式配售1.466億股新股，股份佔已擴大已發行股份總數約3.54%。
根據協議，賣房同意按配售價購買合共1.466億股現有股份。賣方有條件同意認購，且公司有條件同意按認購價向賣方配發及發行合共1.466億股新股。
賣房為寶龍地產控股股東許健康先生全資擁有。於公告日期，賣方持有寶龍地產股份比例約為45.17%。
認購價與配售價相同。配售價較10月13日收盤價5.91元折讓約8.63%。所得款項淨額預期約7.81億港元，將於用未來機會出現時作業務發展或投資及公司一般營運資金用途。
董事認為，配售事項及認購事項將為籌集額外資金以鞏固財務狀況，及闊公司股東基礎及資本基礎提供良機以促進未來發展。也可以增加股份的流通性。
配售事項完成後，賣房及其一致行動人與公司已發行股本中的持股權益總額，包括許健康先生及黃麗真女士，將由約45.95%減少至約42.29%，並將於認購事項完成後增加至約44.33%。
寶龍商業上市懸而未決，地產公司自籌資金緩解流動性難題？
寶龍地產此次閃電籌款是否意味著公司流動性出了問題？
2019年8月20日，港交所披露寶龍商業港股上市。寶龍地產分拆旗下商業運營和物業管理服務上市，也是一舉多得的好事。尤其是對於反哺地產公司資金需求意義重大。
將近兩個月的時間一晃而過，寶龍商業上市依舊沒有眉目。新的融資平台尚未搭建，寶龍地產業只能轉求其他渠道融資「解渴」。
從公司發行企業債規模看，2019年是近三年發債的一個高峰年。Wind數據顯示，今年上半公司發行三筆企業債，最高票面利率約為9.125%。
相較於長期企業債，寶龍地產更傾向於超短期資券融資。財報顯示，2019年8月19日，上海寶龍實業發行2019年度第三期超短期融資券，發行總額約為4億元，名義利率6.4厘。
寶龍地產在2019年中期財報中表示，公司長期資金及營運資金主要來自核心業務營運產生的收入、銀行借款及發行債券所籌集到的現金所得款項。
2019年中期財報顯示，截止6月30日末，公司經營活動產生的現金約為49.43億元，僅支付利息一項就扣除約14.65億元。期末經營活動所得現金淨額約為23.95億元。
投資活動所得新近淨額約為2億元。融資活動產生的現金淨額約為-4億元。期末現金及現金等價物增加淨額約為17.68億元。
加上期初現金及現金等價物約148.40億元，截至2019年6月末，公司現金及現金等價物約166億元。
按理說手握166億元現金，公司流動性應該不成問題。不過看看寶龍地產的負債，確實壓力不小。
2019年6月末，公司借款總額約為495.94億元。其中一年内到期借款約為125.41億元。公司還有對外財務擔保金額約212億元。
行業弱週期，商業地產是好的避風港嗎？
長期以來，商業地產一向是追求穩定、低槓桿財務發展的房企首選。黃金地段、成熟的商業區、穩定的現金流，日益增高的投資物業公允值，很多房企都將手頭優質項目據為己有。
香港房企是將商業地產做到極致的帶頭企業。在向港資房企學習的進階中，内房企也誕生不少優秀的商業地產品牌，如萬科印力、華潤萬象城、龍湖天街、寶龍廣場等。
不過行業蜂擁而入，也讓商業地產出現過熱景象。一些城市商業地產出現嚴重過剩，疊加出租率下降、消費下行等成為新一輪商業地產發展的制約因素。
在此情形下，商業地產還是房企轉型的「避風港」嗎？
以寶龍地產為例。公司是國内排名前列的商業地產公司。根據中指院數據，公司自2011年其連續七年獲得「中國商業地產項目品牌價值十強」中的第二名。
2018年公司排名則進一步上升至第一位。
不過從公司商業運營服務總合約建築面積並無太大增長來看，公司並未大肆攬入商業地產項目。
2016-2018年，公司商業運營服務分部的總合約建築面積分别約為620萬平方米、640萬平方米、690萬平方米。
此外公司多個商業項目位於三四線城市，出租率並無優勢。李滄項目2018年出租率僅為70.4%。天津項目僅為57.6%。
在存量市場，商業地產領域可謂挑戰與機會併存。未來公司如何完善商業資產管理體係，提高資產回報率，成為能否保持其現有行業排名的重中之重。
基於這個層面，寶龍商業上市，還真是寶龍地產再次起飛的關鍵。