當吳向東出走的時候,人們都在「販賣」華潤置地的焦慮。經過多半年的考驗,事實證明,華潤依舊是那個華潤,不因單個人的出走而改變,更不以某些人的意志為轉移。
219.3億元銷售額「破冰」寒冬說
在市場傳房企降價促銷之餘,華潤置地(01109-HK)不改龍頭本色,取得亮眼成績。
從公司9月15日公告看,華潤置地8月合約銷售錄得219.3億元,總合同銷售建築面積約為129萬平方米,同比、環比都有所增長。
這顯然與房地產行業的這個小週期不協調。2019年下半年以來,房地產行業進入行業小週期。
據各大媒體報道,自下半年調控收緊以來,房地產行業生活在「水深火熱」中。資金鏈吃緊下,不是這家降價,就是那家促銷,連以前售樓處那些擠破頭的買樓人也不見了。
為把握住「金九銀十」旺季,很多房企推出尾盤降價促銷、全員營銷、先售後租等營銷手段。儘管如此,行業仍成交冷淡。
從國家統計局9月16日發佈數據看,商品房銷售面積101849萬平方米,同比下降0.6%,降幅比1-7月份收窄0.7個百分點。
具體到區域上,以海南省為例。2019年1-8月份,海南房地產銷售面積降低52%,房地產銷售額降低50%。
這是9月16日,海南省委副書記、省長沈曉明向外界展示一組數字。他表示,要以壯士斷腕的決心減少經濟對房地產的依賴。
作為央企房地產企業,華潤置地表現出優異得穿越週期的能力。從公司近年銷售規模看,2018年以來公司銷售額一直處於高峰狀態, 2019年仍舊沒有減弱迹象。
融資緊張?華潤置地不改拿地本色
與銷售業績一同在9月16日公佈的還有華潤置地8月拿地面積。
2019年8月,華潤置地在蘭州、南通、沈陽、蘇州收購4幅地塊,總樓面面積約100萬平方米。公司為此付出64.9億元的權益土地出讓金。
華潤置地一個月的拿地金額超過一家中小房企半年的拿地金額了。例如,綠地香港2019年上半年拿地金額僅在41.85億元。
根據中指研究院數據,2019年1-8月,華潤置地拿地金額為575億元,在行業位列第7位。
一同位列TOP10榜單的還有保利發展、中海地產兩家央企背景房企。
從這三家老央企拿地力度可以看出,他們既不懼怕房地產行業小週期,也不擔心融資收緊問題。
東方證券新近研報顯示,2019年上半年TOP20房企加權平均綜合融資成本前二低的依舊是中海地產、華潤置地,分别為4.30%、4.45%。
較低的融資成本讓他們有了穿越週期的能力。
據國家統計局數據,今年1-8月,房地產開發企業土地購置面積12236萬平方米,同比下降25.6%。降幅比前7月收窄3.8個百分點。土地成交款也下降22%至6374億元。
小週期反而成華潤置地大舉反超的機會。從公司近年拿地力度看,2018年新增土地儲備、拿地成本幾乎是前兩年的和。2019年上半年新增土地儲備不亞於2017全年水平。
在房地產小週期,華潤置地「趕路」更快
在行業小週期,華潤置地這類企業頭部集中效應更加明顯。從銷售、投資、融資三個角度看,
與中小企業距離也越拉越大。
2019年上半年,房企TOP10座次基本穩定。東方證券研報顯示,TOP10房企銷售額同比增速約為9%,保持較高增長態勢。
銷售額保持較高增速不僅能加快房企資金週轉,實現資金較快回款,還是公司未來確認業績增長的基石。
這里呼應我們前文所講,華潤置地合約銷售額仍處於高活躍期,且銷售業績仍保持在行業前十,說明公司推盤能力較強,銷售方面有一定抗風險能力。
從土地投資角度看,TOP10龍頭房企在拿地方面各有考量,有同比增多的,有同比減少的。雖同比有差異,但每家企業拿地總面積還是很客觀的。
總體來看,今年上半年拿地力度排名前五的是融創、世茂、華潤置地、龍湖、中國金茂。還是東方證券研報數據,上述五家投資強度依次為81%、78.6%、69.1%、67.9%、43.5%。
從各家房企對待「糧倉」的態度看,不是不想拿,主要是拿不起。政策的冷淡讓房地產行業跌入低谷。不過從融資數據來看,華潤置地這類龍頭有無可比擬的優勢。
根據東方證券研報,目前行業融資保持前三低的是中海地產、華潤置地、龍湖地產,分别為 4.3%/4.5%/4.6%,排名與去年同期沒有變化。
融資成本較低,也讓華潤置地維持穩定的經營風格。財報顯示,截至2019年6月末,公司有息負債總額中,約6.5%將在一年内到期,其餘均為長期有息負債。
公司資金成本仍維持在行業較低水平。截至2019年6月30日,加權平均融資成本約為4.45%。
中金公司曾預言2019年房地產基本面衰退年。此言不虛,在各類調控政策疊加下,行業依舊承壓。當眾多房企在融資、銷售兩難時,像華潤置地這類龍頭足以「笑傲江湖」。