一直聚焦做商業地產的寶龍地產（01238-HK），似乎也耐不住「小火慢熬」的賺錢模式。公司自2016年開啓賺錢快的住宅開發模式，銷售額有了突飛猛進的發展。
不過從現下房地產行業大環境看，寶龍地產這個策略調整能持續多久？公司又如何解決高負債問題？
掉隊的寶龍地產，轉靠開發住宅拉動業績
曾比肩萬達的寶龍地產，是商業地產佼佼者。
公司成立於2003年，是較早涉足商業地產領域的閩係房企。2009年公司在香港上市，更是打開海外融資大門，將品牌推向廣闊平台。
不過近年來，寶龍地產在行業有掉隊嫌疑。公司合約銷售額在2016年以前一直維持在200億元以下水平。
不過自2016年起，寶龍地產似乎「開竅」，不僅使出前所未有的力氣增加土儲，還加快住宅開發力度。
從公司新近公佈的2019年中期業績看，今年上半年，寶龍地產連同聯營、控制實體實現合約銷售額292億元，同比大增78.7%。其中，住宅銷售額佔比高達80%。
其實公司銷售額回暖是從2017年開始的，當年公司合約銷售額突破200億增長瓶頸，達到2019億元。2018年更是邁上一個新台階，銷售額達410億元，同比近乎翻一番。
銷售發力、結轉放量，有力地拉動寶龍地產業績。2019年上半年，公司實現營業收入122.5 億元，同比增長32%；實現歸屬於上市公司股東淨利潤18億元，同比增長38%。
其中物業銷售貢獻佔比營收85.7%，進一步具體到住宅銷售為營收貢獻約74億元，佔營收比重60.7%。而2016年同期住宅僅為營收貢獻25.8%。2016全年看也僅佔27%。
這意味著，2016年還在靠商業地產拉動業績的寶龍地產，已經轉而投向住宅開發懷抱。隨著近年銷售水漲船高，地產開發結算放量，成為二次驅動業績的有力引擎。
近兩年瘋狂補充土儲，導致融資成本上升，侵蝕淨利潤
2016年改變發展策略的寶龍地產，三年多來業績已有較大起色。
嘗到甜頭的寶龍地產也以前所未有的力度補充土儲。
作為閩係房企，公司卻極為看好長三角地區。公司採取以上海為中心，深耕長三角的發展策略。比較有名的就是寶龍「1+6+N」發展策略。
1是指上海，以上海為中心。6是指6座重點城市，蘇州、杭州、南京、寧波、廈門及福州，N 是其他城市。
自 2016 年以來，公司加大拿地投入力度。2016年，寶龍地產在上海、杭州、蘇州等城市獲得13幅土地。截止2016年末，公司土地儲備建築面積約為1320萬平方米。
時間移步到2019年6月末，寶龍地產土地儲備總建築面積就飙升至2440萬平方米。三年多的時間里增長85%。
從公司現存土儲看，大都是商住兩用優質地塊。這種地塊不僅交通便捷，而且配套較齊全，有較好的保值性。
從公司往績銷售價格看，寶龍地產的房子售價不菲。拿今年上半年來說，公司已售物業均價達一萬六以上。
土儲大躍進的同時，公司的槓桿也一直處於高負重狀態。財報顯示，截至2019年6月底，寶龍地產總負債攀升至1082億元，比2018年末992億元增加約90億元。
於2019年6月30日，公司借款總額約為495.94億元，同比去年443.96億元增長11.7%。而隨之而來的借款成本增速卻是借款增速的一倍之多。
今年上半年寶龍地產借款成本達16.90億元，比2018年同期增加35.4%。由於2019年上半年資金市場變動，公司實際貸款利率由2018年上半年約5.95%上升至2019年約6.24%。
利息支出是一家企業財務費用的大頭，支出過高存在侵蝕公司淨利潤的風險。例如，公司2018年歸母淨利錄得28.37億元，同比2017年減少約15%。
而公司2018年總利息支出約29.58億元，較2017年20.23億元猛增約46.2%。利息支出佔歸母淨利潤比重達104%。
分拆寶龍商業上市，淨負債率下降至91.4%
綜上來看，雖然寶龍地產銷售額、營收都企穩回升，不過公司的高負債一直是難以解決的長期問題。
Wind數據顯示，對比寶龍地產、大悅城地產、保利地產三家中國商業地產領域帶頭企業，大悅城地產、保利地產都已經較好控制淨負債率，並在2018年呈下降趨勢。
而寶龍地產淨負債率則一直居高不下，2018年至升維持平穩趨勢。
出於多方面考慮，寶龍地產新近祭出大招。公司於2019年3月25日將商業運營、物業管理服務兩大業務分拆成立寶龍商業。
並在新商業公司成立僅5個月後，向港交所遞交招股書，謀求上市。有業内人士分析，寶龍商業若能上市，不僅能強化商業運營服務等新業務，還能為寶龍地產打開新的融資渠道。
不過同寶龍地產一樣，寶龍商業也是負債累累。招股書顯示，2016-2018年，公司資產負債率分别約為99.1%、94.5%、89.4%，遠高於行業平均水平。
對此，寶龍商業招股書解釋稱，獲取銀行借貸時，我們是寶龍集團一部分，並未有任何分拆計劃。
根據當時寶龍集團内的整體資本管理，考慮到我們具備的財務資源，由我們獲取該等銀行借貸較為合適。
在分拆寶龍商業財務期内，寶龍地產淨負債率比2018年底微降至91.4%。
由此看見，寶龍商業之於寶龍地產，不管是以前、現在，還是未來，都有舉足輕重的作用。若其能成功上市，不僅是寶龍地產對抗現調控的有力舉措，更是其決勝未來的關鍵一步。