不熟悉越秀地產的人，還以為公司是一家普通房地產企業。這是大錯特錯。越秀地產實控人是堂堂廣東省國資委，是貨真價實的國企。
依託於母公司越秀集團強大的國資背景，越秀地產新近在拿地方面又多了一個方式。「軌交+物業」戰略下，最近公司又以89億元之多拿下兩幅地鐵物業。
這不僅僅是多了拿地方式，還能幫助公司拿到一線城市地鐵沿線優質物業。這些籌碼足可以讓越秀地產在這個「冰封」的行業寒冬趁早起飛。
逾89億元再下兩處地鐵物業
9月10日，越秀地產（00123-HK）公告稱，公司已根據越秀地產期權契約條款，行使兩份越秀地產期權，並已提名附屬公司收購蘿崗項目、陳頭崗項目各51%股權及貸款權益。
關於這場收購，公司早於2019年5月28日，與母公司越秀集團訂立兩份期權契約，落實上述兩項新地鐵房地產項目權利。
假設收購事項於2019年11月15日完成，則賣方就兩項收購事項應付總收購金額總計將約89億元。其中，蘿崗項目收購代價為48.81億元，陳頭崗項目收購代價為40.30億元。
蘿崗項目毗鄰地鐵6號線香雪站。這里是廣州黃浦區核心地區僅有的大面積地塊，可發展由住宅樓宇、教育設施組成的多用途綜合體。
陳頭崗項目位於地鐵22號線陳頭崗東面，是廣州番禺區罕有大面積純住宅房地產開發項目。預陳頭崗項目的價值將隨著地鐵22號線於2020年啓用而提升。
兩個項目總建築面積約為179萬平方米。越秀地產董事會認為，該筆收購為公司與廣州地鐵建立戰略合作關係，實現「軌交+房地產」業務戰略的重要一環。
收購事項完成後，公司地鐵相關項目建築面積將增至約320萬平方米，佔公司現有土地儲備總量約14.9%，佔一線城市土地儲備約36.3%。
廣州地鐵是第二大股東
同為廣州企業，越秀地產與廣州地鐵早有淵源。
越秀地產背後實控人是廣州國資委。廣州地鐵則是廣州政府發起興辦。早在2016年4月，兩家公司就相互接觸過，並達成企業戰略合作協議。
這之後罕有兩家合作落實到執行層面的迹象。查閱越秀地產財報，發現其於2017年提出「軌道+物業」戰略。
財報顯示，由越秀地產母公司越秀集團牽頭推進「廣州城市更新基金」，深度參與「軌道+物業」開發，以及舊城、舊廠、舊村改造等城市更新項目。
長期以來，越秀地產走得就是「母公司孵化-地產購買」的拿地策略。身為國資委控股的越秀集團，有無可比擬的資源優勢和國企資源平台優勢。
既然提出「軌道+物業」發展策略，可以想見，公司與廣州地鐵深化合作已經不遠了。
果然，2019年2月，越秀地產就迫不及待向外界公佈，公司引廣州地鐵作戰略股東。這個戰略股東一入門就成「二當家」，持股比例為19.9%。
越秀地產管理層認為，引入廣州地鐵作為戰略股東，可以實現其「軌交+房地產」均衡業務戰略。當下房地產市場狀況不甚明朗，與廣州地鐵業務協同也讓公司保持良好市場地位。
說得實在點，兩家國企間的強強合作，不僅增加越秀地產獲得更多優質土地資源機會，更為越秀地產跑赢競爭對手創造了非常便利的條件。
「軌交+物業」是新驅動引擎？
近年來，越秀地產雖秉承「住宅開發與商業地產」併重的模式發展，但與眾多房企走路線太過一致，經營策略較為同質化。
從公司近年業績看，近五年來公司營收始終徘徊在250億上下，始終未有較大突破。公司歸母淨利潤自2015年呈現復蘇上漲態勢，不過漲幅一直不容樂觀。
雖然行業調控呈收緊趨勢，不過公司一直不遺餘力的在拿地，已備過冬之用。2017年末，公司總土地儲備還是1627萬平方米，
2018年，公司又通過國企合作、競拍、併購等方式，獲得16幅土地，總建築面積為505萬平方米，公司權益建築面積約為192萬平方米。
僅2019年上半年，公司就拿下廣州、深圳等重點城市14幅土地，權益建築面積約為275萬平方米。
截至2019年期末，公司總土地儲備已經達到2152萬平方米，其中約49%分佈在大灣區。
今年上半的土儲貢獻少不了「軌道+物業」戰略帶來的貢獻。隨著廣州地鐵成為二股東，越秀地產第一個「軌交+物業」項目品秀星圖正式落地。
2019年上半年，越秀地產完成收購品秀星圖項目86%股權。該項目位於廣州市增城區新塘鎮，屬廣州地鐵13號線官湖站上蓋物業。
讓人豔羨的是這是一幅大型住宅用地，總建築面積約為139萬平方米，其中可售建築面積約為94萬平方米。
鑒於該項目規模較大，越秀地產也準備將其量身打造成商業、教育、文化等社區配套完善的超大型居住綜合體。
公司2019年中期財報顯示，「軌交+物業」已經開始盈利。今年上半年該項業務合同銷售額約為20.9億元。
如果再加上前文提及的蘿崗、陳頭崗兩個項目，越秀地產「軌交+物業」戰略已見成效。公司手中優質籌碼分量日益增加。這些一線城市優質物業足可以幫助公司對抗時下地產寒流。