港資房企讓人津津樂道的有新鴻基、九龍倉、新世界，這些房企在香港地標性的建築讓人過目不忘。還有一家港資房地產比較特殊，它的地標不是在香港，而是在上海。
新天地就是它的物業。無人不知，無人不曉的上海新天地，一直是中產階級的聚集地。富人聚集的上海虹橋，也有它的資產。
它就是在上海紅極一時的瑞安房地產。提及瑞安房地產，它簡直就是財富和高端物業的代言。不過，隨著内地房企的興起，瑞安房地產似乎缺席了如火如荼的内地建設。
如今的瑞安房地產還好嗎？
中期營收下滑58%，平均售價從87000元腰斬至39200元
8月28日，瑞安房地產（00272-HK）公佈2019年中期業績，財報顯示公司營收腰斬，這是否意味著公司業績後繼乏力？
2019年上半年，瑞安房地產營收79.02億元，比2018年同期190.32億元，下滑58%。營收腰斬主要原因是期内物業銷售貢獻減少。
上半年，瑞安房地產已確認物業銷售總額，包括被確認為收入的物業銷售和其他資產處置為78.17億元，較2018年上半年178.99億元下跌56%。
公司物業銷售確認額之所以腰斬，並非瑞安地產的銷售很不堪。2018年公司因出售上海瑞虹新城1號和7號住宅地塊，為當期貢獻149.81億元收入。
不包括這兩宗非經常性收入，2019年上半年公司已確認物業銷售是上升的，金額達51.06億元，較2018年上半年28.99億元，上升76%。
不過，從財報也可以看出，瑞安房地產銷售雖然均衡，不過房子平均售價卻出現較大下跌。瑞安的房子也不貴了？
財報顯示，公司平均售價（不包括其他資產處置），從2018年上半年的87000元，腰斬至2019年上半年的39200元，下跌55%。
公司業績後繼發力？
如果一家公司營收出現大幅度下滑，是一個非常讓人警戒的信號。如果公司連營收都沒有了，那還如何經營。同樣的道理，上半年營收滑坡，是否意味著瑞安房地產業績後繼乏力？
這個問題的答案顯然應該否定的。首先，今年上半年銷售下滑是由於非經常性損益造成的。公司去年出售地塊，造成業績大幅上升。
從公司歷史銷售業績看，Wind數據顯示，公司能保證每年都有一定的物業銷售收入。總體來看，2014年、2017年這兩年銷售額較小外，其餘年份相對較為穩定。
作為高端商業物業平台，瑞安房地產越來越笃定商業物業才是公司的未來，並將商業物業列為公司經常性收入。
在以上海新天地、虹橋天地等上海強大核心資產帶動下，今年上半年，公司綜合租金及相關收入較2018年上半年9.48億元，上升17%至11.07億元。
上半年，公司物業組合（包括合營公司及聯營公司所持物業）產生的租金及相關收入總額為12.02億元，其中74%的租金及相關收入來自上海的物業組合，其餘則來自中國其他城市。
目前公司在上海、南京、佛山、武漢等地共有9個項目，應佔可供出租及可供銷售的建築面積為420萬平方米。
其中，僅公司在上海持有零售、辦公樓用途總建築面積達165萬平方米，當中總建築面積53%已竣工作收租之用，餘下面積則處於開發階段。
於2019年6月30日，公司應佔上海物業組合的資產價值總額約為420億元，較2018年底340億元上升24%。
公司能否靠商業物業行穩致遠？
正如瑞安房地產在財報中所說，公司正在向商業物業出租、業主及資產管理者轉型。其實瑞安房地產在外界的眼光中，早已是一家成功的商業物業開發商。
但是在内房企崛起的數十年間，做商業物業開發商，肯定是不能和住宅開發商比賺錢能力的。看瑞安近年的銷售規模，瑞安房地產還是比較能耐得住性子做商業物業。為了增厚上海核心地段商業物業權益，今年上半年公司進行兩項權益收購。
2019年3月15日，公司完成收購Brookfield 於China Xintiandi Holding（以下稱CXTD）的權益。CXTD 現為集團全資附屬公司。另一宗收購是2019年6月20日完成上海企業天地5號。
但是中國寫字樓需求持續疲弱，貿易摩擦也致使零售物業下行壓力增加，未來商業物業能支撐起公司持續業績增長嗎？
這是一個問題。財報顯示，瑞安房地產依然在拿地。今年6月，公司以1.48億元代價，完成收購南京江南水泥34.8%實質權益，獲得樓霞區約31.99萬平方米土地使用權。
近來的一係列動作顯示，瑞安房地產顯然是不滿足於手中既有物業，依然在對外收購、拿地，來開拓業務。這或也是公司負債率高於其他港資商業地產開發商的原因。
過去幾年並不低的負債率，與瑞安房地產採取的輕資產策略似乎大相徑庭。在目前的宏觀環境下，在公司向專注商業物業開發商轉型同時，負債率是瑞安房地產必須重視的一個問題。