樓市涼涼似乎永遠是個「僞命題」。在眾多行業里，房地產永遠是被調控的那個，但越挫越勇的房地產行業「逆週期」穿越能力早已被專業人士肯定。
如今又逢調控收緊，且7月30日中央政治局會議定調，「不拿房地產作為短期刺激經濟的手段」。一切迹象表明，這次調控堪稱房地產行業「史上最嚴」的一次。
在這種背景下，行業還會有轉機嗎？房企們怎麽辦？靠「炒」樓還能致富嗎？
7萬億開發投資，房地產行業跑赢固定資產投資
統計局於8月14日公佈一係列經濟數據。數據顯示，固定資產投資增勢穩定，房地產行業仍然一枝獨秀，領跑固定資產投資。
2019年1-7月，全國共完成固定資產投資（不含農戶）348892億元，同比增長5.7%，增速比上半年回落0.1個百分點，比去年同期加快0.2個百分點。
其中，製造業投資近三個月有所回升，增長3.3%，增速加快0.3個百分點。基礎設施投資同比增長3.8%，增速有所回落。
與之相比，房地產投資繼續保持強勁增長。1-7月，全國房地產開發投資72843億元，同比增長10.6%，增速比1-6月回落0.3個百分點。其中，住宅投資佔房地產開發投資比重為73.4%。
除繼續持高增長外，房地產投資完成額也佔到固定資產投資20.88%的比重，這一數據也優於2018年同期18.68%。
事實證明，房地產行業再次打破2018年底市場的悲觀預期，一波三折的走出新行情。
政策屢念「緊箍咒」，房企拿地熱情銳減
在嚴厲的房地產調控措施之下，房企拿地勢頭減弱。統計局數據顯示，房企拿地面積與價款同比全線下跌。
2019年1-7月，房企購地面積9761萬平方米，同比下降29.4%，與1-6月比，降幅擴大1.9個百分點。今年前7月，土地成交價款4795億元，同比下降27.6%，降幅與上半年持平。
土地市場是從何時「量價齊跌」的？而上述宏觀數據反映到房企身上又是怎樣的情形？
從克而瑞數據看，土地市場量價齊跌還是從7月開始的。受監測的31家典型房企7月新增總建面3377萬平方米，與6月環比持平。新增土地成交價1811億元，環比微降2%。
克爾瑞分析認為，從31家企業表現看，7月份，約有60%企業拿地力度低於1-6月平均水平，拿地金額更是遠低於上半年平均值。
其中，龍湖、世茂等房企7月拿地明顯放緩，單月拿地金額較1-6月降低70%。在此情形下，仍有不少房企逆勢擴張。萬科、中海、金茂就屬於後者。
土地是房企的命根子，一旦不能持續補充土儲，意味著房企在三年兩年内賣光自家儲備，未來就沒有餘糧了。調控狠不狠?狠且有用。
哪些房企有土儲優勢？
俗話說「上有政策，下有對策」，房地產開發商也就久經政策考驗。很多房企嗅覺靈敏，早就在這番「暴風雨」來臨之前做好準備。
比如，今年上半年趁著信貸寬松，很多房企都突擊拿地。克而瑞數據顯示，今年1-6月份，百強房企新增土儲建面比2018年拉升近10個百分點。
此外，還有很多房企在財報中表示，不怕吃老本。眼下公司土儲足夠未來多年發展之用。融創就在2018年財報中這樣說過。
那行業公司究竟誰有土儲優勢呢？這個衡量標準肯定是多方面的，首先從土儲數量看，龍頭房企有絕對優勢。
克爾瑞數據顯示，2018年總土儲過萬億的企業有8家之多，有萬科（000002-CN）、保利（600048-CN）、融創等，這幾家也是TOP10排行榜常客。
方正證券研報認為，基本上房企土儲充足度達到2年以上的，短期風險都不大。2018年主流房企土儲充足度的平均值為4.26。其中，融創8.48位列第一。
這意味著如果按照2018年銷售面積，那麽現有土地儲備至少保證融創在未來8年内有充足的銷售存貨。
餘糧只是一個重要的方面，不能只看手中餘糧。從保值增值端看，土儲分佈城市尤為重要。國盛證券研報顯示，全國性佈局房企，一二線城市佔比超過50%。
其中，萬科佈局城市眾多，一二線城市佔比超過60%。中海地產在濟南、西安等一二線城市佔比達89%。
此外，深耕長三角、珠三角和京津冀城市群的區域房企龍頭，在土地儲備方面也較為穩健，它們三大城市群佔比超過50%。
這一點華僑城（000069-CN）、金地（600383-CN）、招商蛇口（001979-CN）較有優勢。
房企銷售規模要回暖？
說完土儲優勢，再說銷售。上半年房企銷售可謂「一層風雨一層涼」。3月、4月樓市「小陽春」剛帶動起市場情緒，就被5月蘇州、佛山等房價上漲較快城市調控收緊而澆滅。
在此情形下，克而瑞數據顯示，2018年1-5月，TOP100房企總體銷售規模達到3.47萬億元，同比增長33.5%。不過4月、5月累計業績同比增速基本持平。
不過隨即而來的6月是半年銷售衝刺月，房企也都各顯神通，加大推盤及營銷力度。數據顯示，房企6月單月操盤成績環比提升超23%。
即使這樣，TOP100房企2019年上半年累計權益銷售規模近3.9萬億元，僅微增4%，增速較去年明顯放緩。
這是不是意味著房地產企業銷售徹底一蹶不振？不要著急，還是克而瑞數據，今年1-7月，百強房企7月單月銷售規模較6月環比降低近29%，同比卻略高於去年同期。
環比大幅降低主要是由於6月銷售衝刺取得高基數，同比則能很好的說明，在前期政策的調控下，房地產行業銷售還是好於預期的。
這一點從統計局數據也得到印證。2019年，1-7月累計商品房銷售額83162億元，增長6.2%，增速加快0.6個百分點。
具體到各家房企表現，東方證券研報顯示，2019年1-7月，TOP10房企銷售增速為9.5%，較1-6月銷售額增速提升0.4個百分點。
越往後房企銷售增速反而越高。增速最高的是第50-100名梯隊房企，增速約為19.5%。這一梯隊房企最規模擴張的訴求最為強烈。
華創證券也認為，7月在行業銷售同比高基數月下，主流50家房企仍保持銷售穩增，併且頭部10家房企基本實現同比增長21%、漲幅擴大，實屬不易。
一方面表明行業銷售集中度繼續上升，併在目前環境下繼續保持加速提升趨勢；另一方面，考慮到8月開始基數高位回落，主流房企銷售同比或將繼續表現不錯。
還有很多業内人士認為，從銷售端表現出來的韌性來看，只要調控政策不再加碼，下半年房企大概率將保持穩健態勢。
居民購房熱情依舊不減？
一邊是房企拿地熱情減退，一邊是房屋銷售端數據回暖，是什麽力量讓房地產開發商再次披上「護身符」，擁有穿越週期的能力？
這個恐怕就是國人對房子的情懷使然。政府一直在給房企潑冷水，但有需求就有市場，在國人「安家」追求下，房地產行業陷入房企冷、居民熱的怪狀。
統計局數據顯示，1-7月，定金及預收款33980億元，增長9.6%。個人按揭貸款15198億元，增長11.3%。
而太平洋證券的一份研究報告，或可以很好的解釋為何個人按揭貸款提升。這份研報顯示，今年5月，全國首套房貸平均利率到達2018年以來最低點5.42%。
5月較為寬松的房貸利率也帶來一批購房者的狂歡。央行公佈的貸款數據也顯示，7月人民幣貸款增加1.06萬億元，其中居民中長期貸款增加4417億元，佔比超40%。
但好景不長，受各地調控收緊影響，房貸平均利率開始上升。
融360大數據研究院監測數據顯示：今年7月全國首套房貸款平均利率為5.44%，相當於基準利率1.11倍，環比上漲2個百分點。二套房貸款平均利率5.76%，環比上漲1個百分點。
如今政策調控之火更是從房企那頭，燒到需求端購房者這頭。未來房貸利率如果連續上漲，勢必也會澆滅市場升高的購房情緒。
房價還在上漲？
房企融資會被澆滅，市場購房情緒會被澆滅，但有一樣東西似乎永遠不會被澆滅，那就是房價。統計局最新數據顯示，全國房價一片漲幅，房價依舊堅挺。
數據顯示，7月份，在監測的70大中城市中，有60城新建商品住宅價格環比上漲。其中，平頂山環比漲幅1.6%領跑眾城市。
一線城市新建商品住宅、二手住宅銷售價格分别同比上漲4.3%和0.2%；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分别上漲10.7%和6.7%；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分别上漲10.2%和7.1%。
房企冷、需求端冷，想來市場交易也開始冷清，為何房價卻走出一個背離行情呢？中泰證券研究認為，問題可能主要在於價格的統計存在差異。
中泰證券認為，2018年下半年以來，統計局公佈70城房價指數和中國指數研究院發佈的百城房價指數，在走勢上存在明顯背離，一個向上一個向下。
根據百城數據，房價下跌的城市個數從2018年年中的9個增加到今年7月的35個。此外，諸葛找房網統計480多個城市中，有接近300個城市的二手房成交價格是止漲甚至下跌的。
或許是來自統計方法的差異，導致不同渠道統計的房價從去年年中以來出現背離。但從其他量價指標來看，房地產市場降溫的速度似乎比官方統計指標要快一些。
那些統計方面的技術問題就先不管了。作為普羅大眾一員，很多人更關心的是房價最終會下降嗎？這就回到開頭設下的那個僞命題之說。
喊了很多年都降不下來的房價最近又有一種新說法，那就是「高位橫盤」。未來會有一種資產高位橫盤嗎？對此市場也有好多不同聲音。
在這里引述中泰證券研報觀點，一種資產價格不上漲就會下跌，不太可能長期維持在同一個水平橫盤。
本輪房子主要集中在居民手里，地產週期下行速度也會相對慢一些。邊際的交易者往往是影響存量資產價格的關鍵，只要有交易，價格勢必就會波動起來。
房地產下行週期，炒樓再難暴富
圍繞著房地產行業說了這麽多，最後結尾還是結合購房需求端綜合看下，樓市下行週期，買房子還是明智的投資行為嗎？
歸根結底，樓市曾給一批人帶來豐厚的財富回報。與此同時，隨著房價逐年長高，家中有房也讓一部分人找到安全感和富足感。
所以樓市走到現在，不管自住還是投資，購房者買房的考量幾乎清一色都是站在投資的角度去購房。有鑒於房子的金融屬性，房子也成大部分國人的最大財富。
中泰證券研報顯示，國内居民資產配置中有6成以上與地產直接或者間接相關，一旦地產行業下行，居民財富、消費、乃至大類資產走勢多會受到影響。
正因為房子的財富屬性，朝著樓市前仆後繼的人太多。當太多人因此致富，後來者還有機會嗎？在這個樓市下行週期，這個答案無疑是已經沒有機會了。
一個很好的例子，天津「海河計劃」已經實施一年，門檻不高的人才引入政策也招攬了大批人才。這些人拿到天津集體戶口後，第一個計劃便是投資購房。
一位劉姓先生就表示，去年通過此計劃取得天津戶口。不久，他在市中心也花三萬多買了學區房。不過，一年過後，房價不但沒有漲，還跌了兩三千。
根據諸葛找房數據研究中心提供數據顯示，天津二手房掛牌均價已經從2018年的3萬元每平方米，將至現在的2.45萬元每平方米。
那還是2018年，今年形勢更為嚴峻。房企融資冷、房貸利率提升，還有一個隨時會被點名「因城施策」政策，房地產行業真是冷到骨子里。
在這種隨時會「踩雷」的情況下，不僅炒房者怕，剛需也怕，剛需或採取觀望態度，而炒房者的存量資金只能再去找其它生財之道了。