智通財經APP獲悉，中國銀河證券發佈研報稱，2024年1-11月累計銷售面積和銷售金額同比降幅均較上月收窄，11月單月銷售面積實現同比正增長。9月下旬以來，各部門分別就需求側、供給側、土地市場等方面出臺支持政策，政策效果或逐漸顯現。中國銀河證券認爲在政策大力支持和去年低基數作用下，政策效果或逐漸呈現；頭部房企展現優秀的運營管理能力具有資金優勢，市佔率有望進一步抬升。
個股方面，中國銀河證券看好保利發展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、龍湖集團(00960)等；建議關注：1）優質開發：華潤置地(01109)等；2）優質物管：華潤萬象生活(01209)；3）優質商業：張江高科(600895.SH)等；4）代建龍頭：綠城管理控股(09979)；5）中介龍頭：貝殼-W(02423)等。
中國銀河證券主要觀點如下：
銷售：單月同比增速實現轉正。2024年1-11月全國商品房銷售面積86118萬方，同比下降14.30%，降幅較上月收窄1.5pct；2024年11月單月商品房銷售面積8187.84萬方，同比提高3.20%，環比提升7.08%。2024年1-11月全國商品房銷售額85125億元，同比下降19.20%，降幅較上月收窄1.7pct；2024年11月單月商品房銷售金額8270.10億元，同比增長0.97%，環比提高3.70%。對應的1-11月銷售均價爲9885元/平米，同比下降5.72%，環比提升0.23%；單月銷售均價10100元/平米，同比下降2.16%，環比下降3.16%。9月末以來，自上而下陸續出臺針對房地產行業的需求、供給的各項支持政策， 11月，財政部降稅，進一步支持樓市的需求端。從樓市表現上，今年銷售面積和銷售金額於11月首次實現單月同比正增長，我們認爲提振效果有望持續。
投資：竣工單月環比提升。2024年1-11月房地產開發投資93634億元，同比下降10.40%，降幅較上月略擴大0.1pct。11月單月開發投資7325.15億元，同比下降11.56%，環比下降3.98%。年末將至，房企整體投資意願較低。開工端：2024年1-11月新開工面積67308萬方，同比下降23.00%，降幅較上月擴大0.4pct。11月單月新開工面積6081.07萬方，同比下降26.81%，環比提高17.48%。房企在前期拿地體量相對較小，開工規模因此受到影響。竣工端：2024年1-11月竣工面積48152萬方，同比下降26.20%，同比降幅較上月擴大2.3pct。11月單月竣工6156.85萬方，同比下降38.81%，環比提高18.87%。去年竣工水平相對較高，因此受到基數的影響，竣工同比降幅依然承壓，但單月竣工或有提升。
資金：銷售相關到位資金單月同比增速轉正。2024年1-11月房企到位資金96575億元，同比下降18.00%，降幅較上月收窄1.2pct。其中1-11月國內貸款爲13476億元，同比下降6.20%；自籌資金34676億元，同比下降11.00%，定金及預付款29624億元，同比下降25.20%，個人按揭貸款13911億元，同比下降30.40%。11月單月，房地產開發資金來源中，國內貸款單月同比下降3.83%；與銷售相關的定金及預收款單月同比提升4.99%，今年以來首次實現同比正增長，這與銷售整體表現逐漸修復有關。隨着9月下旬針對融資側和企業端的政策逐漸出臺，我們認爲企業融資側的壓力或有望陸續緩解。
投資建議
2024年1-11月累計銷售面積和銷售金額同比降幅均較上月收窄，11月單月銷售面積實現同比正增長。9月下旬以來，各部門分別就需求側、供給側、土地市場等方面出臺支持政策，政策效果或逐漸顯現。我們認爲在政策大力支持和去年低基數作用下，政策效果或逐漸呈現；頭部房企展現優秀的運營管理能力具有資金優勢，市佔率有望進一步抬升。我們看好：保利發展、招商蛇口、龍湖集團、濱江集團、萬科A、新城控股、招商積餘；建議關注：1）優質開發：華潤置地、中國海外發展、綠城中國；2）優質物管：華潤萬象生活；3）優質商業：張江高科、恆隆地產；4）代建龍頭：綠城管理控股；5）中介龍頭：貝殼-W、我愛我家。