高楼耸立的香港从不缺乏地标性的建筑，九龙仓置业就独揽6座。从尖沙咀的海港城，到铜锣湾的时代广场，门庭若市的“购物天堂”不负香港美名。
不过随着九龙仓置业公布2019年中期业绩，集团遭遇各路投行褒贬不一的评级。其中有券商更是以“暴风雨前的平静”为题，直指出九龙仓置业当下面临的困境。
大环境使然，公司高层也颇显无力。在公司业绩发布会上，九龙仓置业主席吴天海表示也很无奈：不看好下半年的酒店业和零售业，希望是我们看错了。
股东应占盈利减少31%
8月6日，九龙仓置业（01997-HK）发布2019年中期业绩。
集团2019年1-6月收入84.98亿港元，营业盈利67.22亿港元，均小幅上升。期内，投资物业重估盈余减少65%，致使股东应占盈利同比减少31%，至港币约70亿元。
据悉，期内已经计入投资物业重估盈余为18.06亿港元，2018年同期这个数字为51.57亿港元。
集团表示，将于2019年9月10日派发中期股息。每股港币1.10元的股息总额为33.4亿港元，占香港投资物业及酒店基础净盈利的65%。
九龙仓置业上半年基础净盈利为51.84亿港元，比2018年同期50.22亿港元增加3%。其中投资物业基础盈利50.33亿港元，同比增加2%。投资物业及酒店合同占集团基础净盈利99%。
投资性物业及酒店占营收比重98%
九龙仓置业在2017年底被分离出九龙仓集团时，其定位便是在香港从事零售、写字楼、酒店等投资性物业运营活动。
公司投资性物业主要指物业租赁业务，包括香港的商场、写字楼、服务式住宅。酒店则包括香港及中国内地的酒店业务。
2019中期财报显示，投资物业及酒店占九龙仓置业收入及营业盈利超过98%。
今年上半年，香港投资物业收入74.33亿港元，营业盈利65.91港元，均同比增加4%。特别是海港城的收入及营业盈利均同比增加6%。
酒店收入为9.06亿港元，同比上升9%，营业盈利1.39亿港元，同比上升67%。然而海港城三间马哥孛罗酒店及会所受市场需求疲软，及经营成本上升拖累，营业盈利下跌6%。
发展物业收入1000万港元，同比锐减85%。这块业务今年上半年亏损1400万港元。亏损原因为上市附属公司海港企业撤出发展物业分部。
海港城仍是盈利核心
高楼耸立的香港从不缺乏地标性的建筑，九龙仓置业就独揽6座。海港城、时代广场、会德丰大厦、卡佛大厦、美利酒店、荷里活广场，名气都响当当。
2019年中期报显示，九龙仓置业投资性物业为2610亿港元，占总营业资产94%。其中，海港城（不含以成本列账的三间酒店）和时代广场是最核心物业。
两者于2016年6月30日最新估值分别为1770亿、592亿，合计占投资物业组合91%。
海港城不仅是公司最大的资产，也是九龙仓置业最重要的收入源头。今年上半年海港城（包括酒店）总收入为61.65亿港元，占集团总营收比重约73%。营业盈利50.93亿港元，占集团总营业盈利比重约76%。
财报显示，国际品牌年初进驻海港城需求殷切。首次进驻海港城的品牌有BARREL、BRIC’S等。还有首次登陆九龙区的Bon Parfumeur等。此外，奢华珠宝品牌Tiffany&Co.扩充店面以及加强业务。
尽管上半年海港城收入和营业盈利同比都录得约6%的上扬，但海港城总销售额却同比微跌1%，至184.97亿港元。如果半年以183天计算，海港城每日平均零售额超过一亿港元。
然而市况充满挑战，这出现的1%的跌幅，是否意味着门庭若市的海港城危机初现？严峻的形式将会对九龙仓置业造成何种影响？
需求疲弱，下半年业绩存在变数？
用“风暴”来形容近期的香港再合适不过。“8号风球”韦帕刚过、人为因素造成不安又来袭，让原本稳定的市场动荡不安。
九龙仓置业在财报中也表示，需求及市况整体转弱。“购物天堂”不再宁静，让位于尖沙咀的海港城、铜锣湾的时代广场，或失去大批内地顾客，对下半年酒店及零售业绩影响较大。
面对大环境，九龙仓置业高层多显无奈。2018年市面纷纷传扬公司意欲收缩内地业务，将未来加码到香港本土。
2019中期报也显示，发展物业收入1000万港元，同比减少85%。营业亏损1400万港元，2018年同期亏损4600万港元。财报表示，近两年亏损都是因为上市附属公司海港企业有序撤出发展物业分部所致。
香港确实也是公司的大本营，从集团上半年区域营收贡献看，香港也是贡献约99%的收入。大环境下行，对于战略性“重仓”香港的九龙仓置业来说，势必拖累公司业绩。
而对于下半年，吴天海坦言，不看好下半年的酒店业和零售业，希望是我们看错了。