恒隆地產在内地因恒隆廣場而馳名。與内地房企的租賃業務相比,恒隆地產租賃業務無疑是成功的。但缺乏了銷售物業帶來的可觀利潤,公司業績也是持續下滑。想靠「包租公」生意打開局面,恒隆地產的租賃業務能否支撐公司未來發展?
缺失物業銷售,公司收入、溢利雙雙下滑
7月30日,恒隆地產(00101-HK)發佈2019年中期業績,上半年公司收入、溢利雙下滑。
上半年,公司營收42.04億港元,同比下滑18%;股東應佔溢利35.16億元,同比下滑25%;每股收益減少至0.78元。
恒隆地產創立於香港,2001年將發展重點移到内地,以在香港和内地建造、持有和管理世界級商業綜合項目恒隆廣場而馳名。
公司奉行順週期投商業地產,逆週期時投開發物業的發展策略,堅持通過高派息率支撐股價底線。在房地產市場來回變身,成功發展為以投資性物業為核心,以租賃收入為主要營收結構的房地產企業。
作為商業地產的擁趸,期内恒隆地產物業租賃表現延續2018年下半年以來的增長態勢,雖然人民幣兌港幣同比貶值6%,但物業租賃收入仍達42.04億港元,同比增長2%。
拉長公司近五年營收結構看,恒隆地產物業租賃已經形成穩定發展態勢,而銷售物業則變動較大。
Wind數據顯示,2015年-2019年中報告期内,公司物業銷售分别為港幣7億元、24億元、25億元、10億元、0億元。
從公司2018年年報可見,恒隆地產在香港或已無可出售住宅項目。財報顯示,除藍塘道項目12間半獨立大宅和浪澄灣的一個單位外,恒隆地產已經將香港的住宅全部出售。
缺乏可出售的住宅項目,也導致公司2018年利潤下滑。2019年上半年,恒隆地產又賣出藍塘道項目23–39的半獨立式大宅,和荔枝花園原定持作投資物業的111個停車位。兩相交易入賬將在今年下半年完成,或將拉升今年全年業績。
投資物業公平值同比減少41%
物業銷售收入的下滑,曾讓恒隆地產2018年收入和溢利雙雙下滑。至今這個局面仍無法改觀。
財報顯示,由於2019年上半年公司無物業銷售收入,導致物業銷售收入同比減少100%,進而影響到公司營業溢利同比減少13%。
近10年來,已經很少見到恒隆地產香港拿地的報道。估計公司手里有的也就投資性物業,而隨著增厚業績的需要,公司未來究竟有多少自持轉銷售還有待觀察。
令公司「雪上加霜」的是,期内公司投資物業公平值同比大減41%。2019年上半年,公司錄得整體重估收益14.38億港元,較2018年同期的24.56億港元下降41%。
由於業務重估收益比去年同期低,股東應佔純利減少25%,至港幣35.16億元。撇除物業重估收益,及所有相關影響,股東應佔基本純利整體減少4%,至22.29億元。
作為從投資性物業上找錢的恒隆地產來說,每年的物業公平值也是平衡利潤的一個重要調節器。不過今年上半年,這個調節器貢獻為負。
截止2019年6月30日,恒隆地產投資物業總值為1369.70億港元,其中,香港物業組合估值約663.82億港元,及内地物業組合估值705.88億港元。
上海是最大市場,大連恒隆出租率僅79%
自2001年公司將發展重心移到内地,内地物業租賃營收和增速已經多年趕超香港收入。
2018年,公司租賃物業總收入81.81港元,同比增加5%。内地物業組合收入佔比上升7%,佔總收入比例52%。香港物業組合按年增3%,佔總收入比例為48%。
恒隆地產内地的租賃物業組合主要為商場+辦公樓模式。財報顯示,期内公司收入主要來自上海、無錫、潘陽、濟南、天津、大連的恒隆商場和辦公樓。
從2019年中期報看,雖然公司業務覆蓋多個城市,但僅上海一座城市就貢獻了64%的收入,貢獻金額達人民幣12.21億元。
且期内位於上海港匯的恒隆廣場商場正在進行大型翻新工程,對報告期内租金收入造成影響。在此情況下,上海整體物業收入仍同比增加4%。
此外,財報顯示,上海以外地區的物業收入同比大幅增加14%,延續了去年下半年以來的升勢。去年下半年上海以外地區的物業收入同比增加7%,但這個基數就比較小了,未來幾年可能都無法和上海相媲美。
以大連恒隆廣場為例,截至2019年6月底的最新出租率僅為79%,天津也才83%。而上海恒隆廣場的出租率高達98%,大連、天津等相對弱勢的出租率也更難支撐未來業績的大幅增長。
恒隆地產浮華還能走多久?
位置絕佳的地標、出類拔萃的建築、紙醉金迷的奢侈品,讓恒隆廣場成為浮華的象徵。然而這一記浮華卻是經不住現實推敲的,隨著貿易摩擦的影響、消費下行,消費者的習慣極有可能發生轉型。
上半年發生的某奢侈品「筷子事件」就讓大部分國人在情緒上對奢侈品產生抵觸。奢侈品本事消費也是一種情緒消費,一旦動搖了支撐動機,這種消費極有可能崩塌。
這對專注於零售的恒隆地產來說是潛在風險。不過在這假設的危機還未來臨前,公司首先要面對的還是競爭風險。
以公司最大内地市場上海為例。上海零售市場日漸壯大,恒隆廣場對手越來越多。
據中國連鎖經營協會和世邦魏理仕聯合發佈的報告顯示,2018年上海共開出各類首店835家(不含快閃店),平均每天新增2.3家首店。
新的消費形勢當前,恒隆地產與面積大、人流多很難再沾邊了,估計未來能抵擋一陣的也就是昔日「上海灘一哥」的老標簽,和沉澱多年old school氣息。
此外,勢均力敵的對手也一直在追趕。太古里、新鴻基徐家匯ITC即將於2020年底登陸上海,也讓恒隆地產壓力巨大。
最後恒隆地產現有業務是否可持續也有待觀察。Wind數據顯示,2015-2019中期報告内,公司租賃業務增長率分别為8.61%、1.17%、-1.84%、7.38%、2.09%。這個極低的增長態勢很難實現公司規模化擴張和業績的大幅提升。
而公司在物業銷售方面已經表現出沒有持續利潤,在這種情況下,恒隆地產如何繼續開拓市場,尋求新的利潤增長點,去支撐公司長期業績和股價,顯得尤為迫切。