如果要說今年經濟上半年最超預期的是哪個行業？恐怕沒有一個敢跟房地產相比。3、4月，房地產市場不僅經歷了一個小陽春，5月，蘇州、杭州、東莞等熱點城市房價還屢竄新高。
儘管「房住不炒」仍是主旋律，但在貨幣與信用條件放松的背景下，上半年房地產市場景氣仍然顯著回升，房地產市場依然處於較為繁榮的階段。
而這又會給轉型帶來長期風險，房地產市場強勁讓中上遊行業處於過熱狀態，也擠佔了大量信貸資源，約束貨幣政策放松。
因此，對地產行業的控制成為不得已的政策選項。在前不久舉辦的陸家嘴論壇上，相關領導人的講話已經釋放出要嚴控房地產的信號。
終於，這一槍終於在房地產信託領域打響了。
監管踩刹車，房地產信託大幅縮水
7月11日下午，光大信託「緊急叫停所有房地產類項目募集」的報道快速傳播，有消息稱，國投泰康信託也暫停了此類項目。
不過有光大信託内部人士辟謠，稱公司只是按監管部門要求，對房地產信託項目進行餘額管理，改善產品結構。且不管是否有信託機構被按「暫停鍵」，就目前情形看，房地產信託業務的監管日趨嚴格卻是不爭的事實。
早在5月中旬，銀保監會就出台《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》（簡稱「23號文」），叫停4種變相為不滿足「四三二」條件的房地產項目融資輸血的做法。
另據《經濟參考報》報道，至少有10家信託公司被約談或警示。有的需要「自覺控制地產信託業務規模」，有的「三季度末地產信託業務規模不得超過二季度末」，甚至個别公司被要求「全面暫停地產信託業務」。
監管升級，釋放出房地產信託業務降溫的信號。6月份房地產信託成立規模465.83億元，環比5月縮水227.61億元，降幅達32.82%。
然而隨著監管升級，一度狂飙的房地產信託，或在下半年開始回落。
為何收緊房地產信託？
房地產信託一直是房企融資的重要渠道之一。之所以受到監管層高度關注，主要原因還是房地產信託規模的快速上漲。
據用益信託數據顯示，截止7月10日，2019年投向房地產領域的信託產品共發行3313款，總資金規模達5359.27億元，是信託資金流向最多的領域。
而從2018年6月至2019年6月，房地產信託的月度成立規模已連續13個月居集合信託首位，成為支撐信託公司發展的重要支柱業務。
地產信託出現快速增長，這不僅意味著國内房地產開發商的融資饑渴症越來越嚴重，也意味著國内房地產市場風險越來越高。
過量資金流入房地產市場，既會推高房價，也會推高地價。今年3、4月，房地產市場就經歷了一個超預期的小陽春，熱點城市「地王」頻現。
房地產泡沫繼續吹大導致違約風險增加，最近房地產信託市場就接二連三地被爆違約。在此背景下，監管部門發佈「23號文」，要求嚴控房地產信託規模增速。
調控轉向「融資端」，房企迎「暗黑時刻」？
「房主不炒」下，5月，蘇州、南京、西安等熱點城市房價還屢竄新高，全國各地「撲火」現象此起彼伏。而近期監管對房地產信託的監管，顯示調控轉向企業「融資端」，房企最害怕的時刻來了。
國海證券認為，少數風格激進的房企和小型房企受到衝擊較大。一些風格偏激進的房地產企業，出於擴張規模或者過度樂觀的原因，在土地市場上高價拿地，大幅增加土地購置的行為存在潛在的風險。
如果樂觀預期不能兌現，存在房地產庫存再度上升的風險；一方面，相關企業債務槓桿顯著上升，對於金融體係的穩定也會造成隱患。
但國海證券同時表示，信託投資收緊對房地產投資衝擊有限。維持當前較高增速，房地產信託貸款也僅有4500億元，佔2018年約16.6萬億房企資金來源不足3%。
即使房地產信託從現在起不增加，對於下半年房地產企業資金來源的衝擊也就在2%稍多，非常有限。
所以如果真想對房企「釜底抽薪」，限制房地產銀行貸款，才是最大的衝擊。
然而眼下這個「第二彈」就來了。據《中國證券報》7月10日報道，監管部門對部分銀行進行窗口指導，要求控制房地產貸款額度，房企融資渠道進一步收緊。
在監管一係列動作下，從統計局數據來看，5月單月銷售增速繼續回落，重回零下。1-5月份，商品房銷售面積55518萬平方米，同比下降1.6%。重回市場對於房地產市場銷售溫和滑落的預判。
與此同時，6月，百強房企銷售額增速下滑2.7個百分點至13%。回流變慢，三四線城市也屢屢傳出各大房企降價促銷的新聞，房企最難的日子或正在加速到來。