前言：
在「穩地價、穩房價、穩預期」政策作用下，2019上半年度的房地產市場出現積極變化。特别是土儲市場，迎來了久違的熱情。在多個一二線城市土地拍賣迎來了高潮，且創造了近2年來的最高紀錄。
受行業景氣度小回暖影響，各大房地產商上半年銷售額與土儲增速環比加快上升。據克而瑞地產研究中心統計，包括中國海外發展（00688-HK）、中駿集團（01966-HK）、越秀地產(00123-HK)等内資房企銷售業績較為突出，目標完成率超過50%。其中，中國海外發展近期較為活躍，不僅銷售額逐月遞增，拿地速度也是名列前茅。
值得注意的是，在2019年部分大型房企喊出「活下去」，謹慎制定銷售目標的時候，中國海外發展由守轉攻的策略，是為了此前4000億港元戰略目標而全面衝刺？
合同銷售保持可觀的增速
說起中國海外發展（簡稱「中海發展」）是一家大型房地產企業，或許不少人會說「沒聽過」或「沒見過」。但若提「中海地產」，會有不好人表示見過或聽過。
實際上，中海發展是中國海外集團旗下的房地產業務平台，隸屬「中國建築集團」，於1979 年在香港創立，中國海外集團最初定位是出國做工程承包代建，賺取外匯，副業則是在香港做地產開發，1988年，中國海外集團分拆出子公司中海發展，又稱「中海地產」，加碼地產投資。
中海發展借助著兩大集團的資源優勢及雄厚資本支持，發展也比較順利，公司目前已經進入國内63個城市，深耕於内地一、二線城市及港澳地區地產開發。
截至2018年底，中海發展系列公司合同銷售額為3012.40，成功突破了3千億大關，且該合同銷售額在全國房企銷售排名中位列第7位。
值得注意的是，在2019年房地產市場增速明顯放緩環境下，中海發展上半年合同銷售增速有望保持穩增長的態勢。截至2019年6月30日，中海發展系列公司物業銷售（未經審核）約為1942.02億港元，同比增長28.74%，相應累計已售樓面積為921.87萬平方米，同比增長8.86%。
與此同時，公司稱已錄得已認購物業銷售約為371.74億港元，預期將於往後數月内轉化為合約物業銷售。意味著中海發展系列公司合同銷售額將保持可確定性的增長，今年上半年經營業績有望保持可觀的收入。
重回賽道，全面衝刺4000億戰略目標
2017年，作為中海老臣的顔建國從龍湖集團回歸中海發展，接任公司行政總裁和總經理職務，併於2017年5月8日獲選董事會主席。與此同時，顔建國獲任為中海宏洋、中海物業董事局主席及非執行董事。目前，中海發展在拿地方式、管控模式等各方面都在進行優化，而在戰略目標上，公司繼續堅定之前設立的2020年4000億港元的銷售額和30%毛利率的目標。從2018年合同銷售額及營業收入增速上看，中海發展借助一系列戰略性調整，公司基本是重回賽道，與國内大型房地產商銷售業績增速保持同一水平。
若從今年上半年物業合同銷售額增速上看，公司離4000億戰略目標越來越近，且有望提前完成或超額完成可能性。
截至2018年底，中國海外發展合同銷售額從2016年2106億港元增至2018年的3012.4億港元，年複合增長率為19.60%。同期，毛利率從2016年的27.82%提升至37.79%。（如下圖所示）
很顯然，從直觀的角度上看，毛利率不出以外，到2020年保持30%以上的水平基本沒什麽問題。而合同銷售額到2020年達到4000億，這意味著中海發展2019-2020年，兩年時間内需要完成近1000億港元的銷售目標，每年平均需增500億元。按照2018年3012.4億港元換算，2019年完成3500億港元，同比增速為16.2%，2020年同比增速則為14.3%。若從當前公司19.6%年複合增速及2019年上半年物業合同銷售額28.74%增速上看，2020年前完成4000億港元的戰略目標基本沒問題。
由守轉攻，加大土儲，保障業績增速
為了達成4000億的戰略目標，公司近年來從過往土儲投資轉向公開土地市場，頻頻主動出擊拿地擴張，繼續深耕一二線城市。
截至2018年底，中海發展就新增土地儲備63幅土地，總建面約為1764萬平方米，權益建面約為1272萬平方米，權益比約為72%，平均樓面均價約為8181港元每平（約為6954元人民幣每平）。新增主要土儲聚焦一二線城市，全國主要城市均有佈局。截止2018 年12月31日，公司合計擁有土地儲備約7010萬平方米，權益建面約為5697萬平。主要聯營公司中海宏洋2018年新增土地儲備約為25幅，合計新增總建面502萬平。公司和聯營公司合計土地儲備高達到9144 萬平。
2019年一季度，一二線城市的土地市場自2018年四季度的底部有所回溫，中海發展仍維持穩健的拿地策略，於一季度在公開市場新增8個項目，新增權益土儲162萬平米（總土儲167萬平米），土地支出共計165億元。
土地儲備方面，據申萬宏源研報顯示，截止2019年一季度末，中海發展總土儲為6800萬平米，權益土儲達5600萬平米，平均土地成本為5222元/平米，佔當前21516港幣/平米的銷售均價比例約28%。按土儲面積劃分，一線城市、二線城市和三四線城市分别佔比 10%、74%和16%，按土儲價值劃分，則一線城市、二線城市和三四線城市分别佔比22%、67%和11%。
中海發展持續加大力度拿地，一定程度保證公司良好的銷售彈性的同時，保障公司經營業績的穩增長。