前言：
近日，越秀地產（00123-HK）發佈公告，關於可交換為越秀房地產投資信託基金(股份代號：00405)基金單位的11億港元交換債券，預期其上市及買賣將於2019年5月2日起生效。
一直以來，越秀地產「地產+基金」的組合拿地模式，得到了機構投資者的高度認可。
得益於這一商業模式，越秀地產的拿地規模一度擴大，業績表現也蠻不錯。
年報顯示，2018年公司累計合同銷售為577.8億元，同比上升41.4%，完成全年合同銷售目標550億元的105.1%。
而在業績會上，越秀地產董事長兼執行董事林昭遠曾宣佈，公司2019年的銷售目標為680億元，增幅17.68%。
相比去年41.4%的增幅，以及2020年的千億目標，2019年一銷售目標被指過於保守。越秀地產緣何顯得這般底氣不足？
負債高企，盈利空間縮水
作為中國唯一擁有香港房地產投資信託基金的香港上市内房企。倚靠「開發+運營+金融」商業模式的獨特競爭優勢，越秀地產已發展成為集住宅、商業、物業、養老、租賃、城市更新和產業地產為一身的綜合型城市運營商。
數據顯示，2018年越秀地產實現營業收入264.3億元，同比上升11.1%；毛利率為31.8%，同比上升6.1個百分點；核心淨利潤為28.1億元，同比上升19.6%。
同時，2018年公司累計合同銷售金額為577.8億元，同比增長41.4%；累計合同銷售面積（連同合營公司項目的銷售）為277萬平方米，同比上升24.7%；均價約為每平方米2.09萬元，同比上升13.6%。
從地區來看，在合同銷售金額中，廣州約佔52.3%，珠三角（除廣州）約佔7.7%，長三角約佔22.2%，中部地區約佔10.7%，環渤海約佔7.1%。
可以看出，即便去年行業調控政策不斷趨嚴，外部市場環境複雜嚴峻，越秀地產的業績表現仍舊亮眼。理論上來講，2019年公司會據此將目標定的更高些。
然而，對於越秀地產2019年的銷售目標，僅僅17.68%的增幅，這一數字確實不太高。儘管公司方面將此歸因於房地產市場的降溫，但有市場人士對此指出，負債高企可能是其目標保守的主要原因。
年報顯示，截至2018年底，越秀地產總負債高達1259.1億元，與2017年的961.5億元相比增長30.95%。
負債大幅增長的同時，公司的核心盈利空間也越來越小。
據年報，截至2018年底，越秀地產擁有的土地儲備約為1941萬平方米。在區域發展佈局上，越秀地產以大灣區、長三角和中部地區三大核心增長區域為主，佔其總土地儲備的86.3%。其中約48%位於大灣區，在越秀地產2019年全年可售的1312億元貨值中，大灣區佔比58%。
而在房地產行業加快轉型、加速重構的關鍵時刻，很多企業都在紛紛搶佔粵港澳大灣區戰略高地，這無疑會給越秀地產帶來較大壓力。
「地王」項目難消化
也有一種觀點認為，越秀地產保守求穩的銷售目標，可能是受前幾年的「地王」項目的影響。
自2013年起，越秀地產通過地產基金合作模式，頻繁出手高價「地王」，一口氣將廣州海珠、蘿崗和武漢精武路三塊「地王」收入麾下。
但以高價拿下的「地王」項目，並未給越秀地產的資金週轉帶來實際效益，更有部分地產項目閑置五年之久。
同時，這種拿地方式，雖然前期使用資金槓桿，可以用較少的資金來撬動較大規模的土地儲備，但土地權益佔比較低，很容易引起只增業績不增利的問題。
近幾年，越秀地產的項目權益佔比方面明顯下滑。
數據顯示，2018年，越秀地產新增土地儲備的權益佔比僅為38%，報告期末土地儲備權益從2013年的82.5%降至2018年的56.3%。
可以看出，越秀地產因「地王」項目所承受的壓力也不會小，由於發展進度緩慢，由此產生的資金壓力會逐漸增大。
總結：
多重壓力之下，越秀地產也在積極謀求新的出路。
日前，越秀地產曾宣佈以認購股份的方式，引入廣州地鐵作為戰略股東，意在以這種方式，順利推進公司「軌交+物業」的戰略模式，鞏固股東基礎，夯實公司的資本實力，為深耕大灣區業務做好準備。
與此同時，對於房地產公司而言，通過與地鐵公司合作進行軌道沿線土地開發，不僅意味著可以獲得大量優質的土地資源，後期也易於銷售，具備極高的持有價值。
因而，越秀地產「軌交+物業」的發展模式能否成為其未來的一個新的盈利增長點，助力衝刺千億目標，也是業界人士普遍關註的一個重點所在。