從2009到2019，十年時間足夠世界經濟走過一輪週期；足夠香港資本市場「孕育」出一隻名為騰訊的「股王」；也足夠一家普通企業從萌芽到壯大、從頂峰到沒落，甚或再從沒落中走向新生。而對於於2009年赴港上市的内地物業發展商華南城（01668-HK）來說，這十年不過是其不斷「修正」發展方向，逐漸褪下「大型綜合物流及交易中心銷售及租賃」這個特色業務標籤的漫長旅程。
現狀：現金儲備減少，銷售規模擴張帶來更多融資需要
2019年4月23日，華南城公告宣佈其全資附屬華南國際於4月18日完成發行總金額為6億元人民幣、年息8.5%的第一期中期票據，以置換華南國際及其下屬公司的現有借款。這是華南城進入2019年以來公佈的第二起融資計劃，今年3月27日，華南城完成發行了於2021年到期的2億美元優先票據，年息為11.875%。
儘管華南城今年首季度以來的兩次融資規模相比眾多同業而言可以說是「小巫見大巫」，但考慮其自身的經營體量以及現下的財務狀況，還是可以看到其在融資需求上一定程度的迫切性。
上圖可見，以華南城最近一次公佈的業績報告（即其截至2018年9月30日止中期業績報告）數據來看，於2018年9月底，華南城賬上現金儲備較其上一財年末的106.6億元（港元，下同）減少約18.5%至86.9億元；同時集團融資成本增加至3.02億元，超過以往五個財政年度的融資成本水平；而其2018-2019財年中期的資產負債率也較期初有所上升，達緻68.1%。
另一方面，華南城在本月12日公佈的2018-2019財年（以下簡稱2019財年）未經審核營運數據顯示，過去的一年（財年）集團合約銷售金額達到146.77億元，按年同比增長22%。這也是華南城有公開銷售記錄以來，創造的歷史最好銷售業績。在自有資金減少及銷售規模擴大的前提下，華南城的融資需求增加也就不難理解了。
起勢：綜合物流及交易中心發展運營商
目前市值僅在百億上下、合約銷售不足150億的華南城，在龍爭虎鬥的中國房地產業内也就是一個小規模房企，但其最初的業務模式卻是獨具特色。2009年9月30日，華南城成功赴港上市，與普遍的住宅或商業地產為主導的開發商不同的是，彼時的華南城主營的物業項目是位於深圳的綜合物流及展示交易中心展示位——其是當時國内大型綜合物流及展示交易中心發展運營商。
上市前的華南城通過深圳華南城項目運營一個綜合物流及展示交易中心平台，並借此平台服務於紡織服裝、皮革皮具、電子原材料、印刷紙品包裝及五金化工塑料等五個互補性製造輕工業。其具體的業務内容是向國内外原材料及成品供應商、製造商及分銷商出售及出租深圳華南城項目的交易中心展示位，提供設施及綜合平台，以供該等商家向買家展示及銷售其產品。
除此外，華南城也為交易中心的租戶及其客戶促成及提供全方位綜合物流與交易設施及服務，包括運輸服務、保稅、非保稅及出口監管倉庫、物流聯絡服務、駐場物流服務供應商及質量檢測服務，以輔助其展示交易中心業務，為全球物流供應鏈服務。
上市前，2009年3月底止財年，華南城的收入規模僅有2.24億元，當年還錄得未計投資物業公平值收益及相關稅務影響的淨虧損1.07億元。2009-2010年間，為消減2008年全球金融危機遺留的負面情緒，中國政府推出四萬億經濟刺激方案及寬松貨幣政策，國内經濟於2009年下半年回升；而深圳華南城在2009年下半年的人流量及車流量也雙雙回升，經濟復蘇勢頭明顯。
鑒於市場氣氛改善，華南城在2009-2010財年内推出深圳華南城二期交易中心商鋪以作銷售及租賃，這為其物業銷售帶來顯著增長。截至2010年3月底止財年，上市後首度披露的華南城業績報告顯示，當年度華南城的綜合業績全面實現了呈數倍的巨幅增長，收入翻6倍至15.7億元，淨利潤錄得13.3億元，當中不計投資物業公平值收益及相關稅務影響的淨利潤錄得4.09億元。
自貼標籤：大舉複製並推廣「綜合物流+交易中心」業務商業模式
2010財年是華南城發展進程中頗有成效的一年，在業績錄得顯著增長的同時，其新項目發展亦取得明顯突破。此時，嘗到綜合物流及交易中心主營業務甜頭的華南城，開始複製深圳華南城的商業模式，在全國各地開發和經營大型綜合物流及商品交易中心。
當時的情況是，由於業績大好，集團交易中心商鋪的租賃及出售效果顯著，華南城自認為其當下的商業模式行之有效，大大曾強了其推進新項目的信心。2009-2010財年起，華南城在新項目開發方面不斷取得新進展，使其得以在全國不同地方複製這種在當時較為獨特的商業模式，以開發及經營華南城的大型綜合物流及商品交易中心。
在其後幾年間，華南城將其深圳華南城的成功經驗複製並推廣到河源、南寧、南昌、西安、哈爾濱、鄭州、合肥等地的新項目，並且在此後的數年里憑借可複製的成功商業模式實現了綜合業績的持續增長。到2014財年，華南城收入創下彼時歷史新高達到134.68億元，淨利潤也達到34.93億元，五年間華南城收入的複合年增長率達到逆天的126.9%。
值得一提的是，2014年隨著中小企業對推進線上物業的需求日益增加，華南城開始將電商定立為其未來的策略核心；同年華南城與騰訊（00700-HK）建立策略性合作，獲騰訊入股攜手跨出發展其「實體+網絡」商貿生態圈的關鍵一步。
經濟發展進入「新常態」，在變革中轉型「收租股」
憑借一個可複製的成功商業模式順風順水發展了幾年的華南城，終於在2015年迎來了轉折點。
2014-2015年，國内經濟發展進入「新常態」增速開始放緩，地方政策製定者及企業在適應新常態下經濟前景的重大轉變之餘，華南城的物業銷售業務受到直接影響：2015財年，華南城的物業銷售大跌35%。2015-2016年，中國經濟在「新常態」下持續進行結構性調整，對華南城主業影響深重。2016財年，華南城物業銷售收入進一步下跌，年内銳減49%。
好在華南城自身在上市之初便有意積極調配資源，在專註主營業務基礎上也努力建立更強大的業務平台及多元化的物業組合以推動持續增長。這段時期其多元化業務發展策略起了效用：在物業銷售收入下滑的情況下，受益於更高的租金、物業管理、電子商貿、物流及倉儲服務、奧特萊斯運營及家居廣場運營的收入，華南城在主業受挫之時，持續性收入還是取得了較大幅度的增長。
鑒於多元化物業組合在豐富集團收入來源及助其減少對物業銷售的依賴性方面開始顯露效果，加之彼時華南城過往大型綜合物流及交易中心營運主業已經無法在急劇變革的國内經濟環境下保持可視的活力，華南城開始謀劃其新一輪的戰略轉型。
在2015及2016兩個財政年間，華南城開始調整其經營策略，決定加強可貢獻持續性收入的配套設施及服務，以抵消疲弱的商品交易中心商鋪的銷售。而由於彼時住宅地產市場呈現積極發展態勢，華南城緊跟市場變化，將業務重心從原來的物流+交易中心轉向住宅物業，逐漸成為一隻更加名副其實的「收租股」。
通過增加住宅物業的供應，華南城2016財年的住宅物業銷售佔總合約銷售金額的比例從2015財年的22.6%顯著提升至35%。2017財年，華南城實現了綜合業績的全面反彈增長，並在2018財年維持了正向增長的業績表現。
港股百強
回首走過的歲月，如今已是華南城在港股主板上市的第十年，這個曾經主營綜合物流及展示交易中心的發展商，已經逐漸改變其業務的重心，成為租金收入比重逐漸上升的收租股。
不過其早前公佈的2018-2019財年銷售數據顯示，過去的一個財年華南城銷售規模達到146.77億元的歷史新高水平，這也意味著一路從變革與轉型中走來，華南城已經擺脫了低谷時期的陰霾，可以踏歌而行甩開包袱繼續奮進了。
隨著華南城連續三年的業績回暖表現，恢復元氣的發展狀態也令其成為新一屆【港股100強】評選榜單的有力競爭者，如今又恰逢新一年【港股100強】評選活動火熱進行中，華南城能否加把勁一舉闖進2018年度的百強名列？期待將於2019年5月24日（星期五）在深圳中洲萬豪酒店舉行的【港股100強】頒獎典禮為我們揭曉答案。