前言：
繼股市、債市後，外資又來樓市「買買買」了。
數據顯示，截至2019年3月27日，外資機構在中國内地的大宗房產交易已達到8起，累計交易金額超過300億元，主要是針對辦公樓和購物廣場的收購。
其中，國際私募巨頭黑石集團一家機構就出手近200億元，佔總交易金額的六成以上。
自去年年底以來，外資就開始「盯上」北上廣深一線城市的商業地產，併不斷撒錢加碼。
有地產投資人士不禁感歎，外資PE進入了新一輪的中國地產淘金潮，看好部分物業伴隨經濟觸底反彈來實現資產增值，或是外資此輪地產淘金背後的動力所在。
外資抄底北上廣深
作為全世界最大的獨立另類資產管理機構之一，黑石集團（以下簡稱：黑石）於1985年創建，2007年在紐交所掛牌上市。2011年9月，黑石曾撤資中國房地產。
但在近年重新回歸中國樓市後，黑石就進行了一系列收購動作。
不過，與以往熱衷於「爛尾樓」的做派不同，黑石此次將發力點轉向了商業地產。
黑石先是以4.8億美元收購了美國商業地產巨頭塔博曼旗下西安、鄭州和韓國三家購物中心50%的股權，接著又以70.23億港元回購海航地產開發子公司香港國際建投69.54%的股份。
近日，有消息稱，黑石正在就收購位於上海市浦東新區的長泰廣場進行談判，交易價格或超過15億美元，約合人民幣100.81億元
除去黑石，其他外資機構也在不斷跑馬圈地。僅在2019年1月份，上海浦發大廈、上海MixC萬象城等幾棟甲級寫字樓就分别被凱德、基匯資本收入麾下。
從地域角度來看，外資的拓展範圍也正在南下向深圳、廣州延伸。
前不久，領展房產基金發公告稱，同意向賣方收購目標公司保怡物業管理（深圳）有限公司100%股權，目標公司旗下主要資產為深圳新怡景商業中心（即怡景中心城）。這也意味著深圳第一宗外資併購商業資產交易誕生了。
深扒下歷史會發現，外資進軍中國商業地產其實早在2004年就已開始，2005年達到高峰，併購逾10起。
但到了2006年，為抑制高昂的房價，政府開始發起「限外令」；2010年，樓市「限外令」進一步升級，直接限制境外個人及機構在中國境内購房，外資收購物業的數量陷入低點。
為何選擇在這個時間點？
縱觀樓市現狀，回暖迹象並不明顯，尤其港股的房地產板塊還呈現下滑趨勢，外資偏偏獨寵一線城市讓大眾疑惑不已。
2015年，政府松綁「限外令」政策，允許境外個人及機構購買符合實際需要的自用、自住商品房。
政策回暖，使得外資對境内物業的收購數量再次呈現上升趨勢。
據戴德梁行的數據顯示，2018年中國内地商業地產總投資額達2960億元，外資投資額佔總交易額的32%。
其中，外資機構參與北京大宗物業收購金額達到了 169 億元，佔北京大宗物業總成交的三成，而在2017年，這一比例僅為2%，當年外資機構收購北京大宗物業的成交金額僅為9億元。同時，外資機構參與上海大宗物業收購金額達到了 640 億元，佔上海大宗物業總成交的六成。
從宏觀環境來看，樓市正在逐漸從增量市場向存量市場過渡，尤其在一線城市的核心地段，隨著可開發地的減少，未來新房市場的開工量和新房銷售增速向下回落不可避免。
據統計，目前北上廣深四大一線城市的二手房交易數量遠高於新房交易量。在2016和2017年，全國分别有9個和24個城市的二手房交易量超過了新房。
隨著城市的發展，存量市場中的部分優質資產本身具有巨大的價值，投資機構顯然都看到了存量市場中的重大機遇。對於外資機構來說，看好標的，改造標的使其伴隨經濟反彈實現價值增值或是其爭先恐後收購物業的原因。
此外，戴德梁行報告顯示，考慮到政策導向以及預期的宏觀經濟動態，預計金融、TMT、製造業、聯合辦公等行業將大幅推動甲級寫字樓市場的需求。
是抄底的最佳時機嗎？
當下的樓市，區域市場分化愈加明顯。
據相關統計數據顯示，2019年一季度，一線城市商品住宅合計成交環比跌幅最小，同比則顯著好於去年同期，大漲33%，三四線城市則同環比齊跌，市場回調較為顯著。
可見，相較於一二線樓市的火爆場面，三四線的樓市恐怕還處於寒冬期，房價還在下跌，成交量也在大範圍萎縮。由於這些城市的成交量佔全國的一半以上，這也導致全國整體樓市的現狀並不樂觀。
而對於外資收購商業地產，有業内人士表示，近期外資在中國做的收購加起來也就幾百億元的規模。但當前中國排名靠前的房企，每年有動辄幾千億的銷售額。所以對中國市場來說，主流的投資機會不是商業地產，而是有15萬億左右規模的開發類住宅。
現在看上去外資收購商業地產來勢洶洶，但這或許並不是最好的一波投資機會。