智通財經APP獲悉，開源證券發佈研報稱，9月底以來房地產政策持續寬鬆，同時貨幣和財政政策持續降低購房成本，受此影響，10月銷售數據如預期改善，創2023年小陽春以來單月最小降幅，房企到位資金中銷售回款改善明顯。根據Wind數據，11月前兩週一線城市新房和二手房成交熱度仍維持高位，年內累計銷售降幅持續收窄，政策效果充分釋放後11月銷售數據表現值得期待。
開源證券主要觀點如下：
10月銷售數據如期改善，累計銷售降幅連續五個月收窄
國家統計局發佈2024年1-10月商品房投資和銷售數據。1-10月，全國商品房銷售面積7.79億平，同比下降15.8%(1-9月-17.1%)，其中商品住宅銷售面積同比下降17.7%；1-10月商品房銷售額7.69萬億元，同比下降20.9%(1-9月-22.7%)，其中商品住宅銷售額同比下降22.0%。
10月商品房銷售面積和銷售額同比分別下降1.6%和1.0%，單月降幅連續三個月收窄，均爲2023年5月以來最小降幅，“銀十”銷售如期改善。分區域看，1-10月東部、中部、西部、東北區域商品房銷售面積同比增速分別爲-14.4%、-17.2%、-17.5%、-12.4%，降幅均有所收窄。
新開工面積降幅擴大，竣工面積降幅有所收窄
2024年1-10月，全國房屋新開工面積6.12億平，同比下降22.6%(1-9月-22.2%)，降幅連續7個月收窄後再次擴大，其中住宅新開工同比下降22.7%；10月單月新開工面積0.52億平，同比下降26.7%，拿地減少持續影響新開工規模。1-10月，房屋竣工面積4.20億平，同比下降23.9%(1-9月-24.4%)，其中住宅竣工面積同比下降23.4%；10月單月竣工面積0.52億平，同比下降19.6%。
銷售回款資金明顯改善，房企融資環境依舊嚴峻
2024年1-10月，房地產開發投資額8.63萬億元，同比下降10.3%(1-9月-10.1%)，其中住宅開發投資額同比下降10.4%；10月單月開發投資額0.76萬億元，同比下降12.3%，銷售回款表現仍壓制房企投資動力。2024年1-10月，房地產開發企業到位資金8.72萬億元，累計同比下降19.2%(1-9月-20.0%)，降幅連續7個月收窄，其中國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款累計同比分別-6.4%、-10.5%、-27.7%、-32.8%(1-9月-6.2%、-9.1%、-29.8%、-34.9%)。
單月數據來看，受10月銷售景氣度回升影響，銷售回款資金有所改善，定金及預收款和個人按揭貸款單月增速環比分別提升22.4pct、17.2pct；與此同時國內貸款和自籌資金降幅累計降幅擴大，房企融資環境依舊嚴峻。
推薦標的：
(1)投資強度高、佈局區域優、機制市場化的強信用房企：保利發展(600048.SH)、綠城中國(03900)、招商蛇口(001979.SZ)、中國海外發展(00688)、建發股份(600153.SH)、越秀地產(00123)、濱江集團(002244.SZ)、建發國際集團(01908)；
(2)住宅與商業地產雙輪驅動，同時受益於地產復甦和消費促進政策：新城控股(601155.SH)、龍湖集團(00960)；
(3)二手房交易規模和滲透率持續提升，房地產後服務市場前景廣闊：貝殼-W(02423)、我愛我家(000560.SZ)。
風險提示：(1)行業銷售恢復不及預期，融資改善不及預期，房企資金風險進一步加大。(2)政策放鬆不及預期。