前言：
每年的3月份都是北京房屋租賃的旺季，節後返京人員和新學期開學都會帶來非常多的新增房屋租賃需求。而每年這時候，房租如何變化成為社會關註熱點。
根據安居客公佈的數據顯示，3月份（截止到3月29日），北京市房租均價為4800元，較2月份房租均價上漲290元，環比增幅達6.43%。
另外，90後租房者快速崛起，對房屋環境、專屬、安全性等方面的需求增加，以萬科（02202-HK）泊寓，龍湖（00960-HK）冠寓為代表的房企長租公寓，在經歷2018年的「低潮」後快速崛起，成為北京房屋租賃市場的新寵。
租賃旺季到來，北京租金開始「漲」
從北京租金歷年波動規律來看，每年的3月、7月和8月都是一年中的租房旺季，無論是房租還是成交量都達到一年中的高點。
以我愛我家北京公司普通租賃交易數據（不含長租公寓）為基礎進行統計，截止3月20日，2019年3月中上旬北京的普租交易量已較2月全月增長27.11%，均價為75元/月/平方米，較2月上漲1.24%。
當然，如果考慮到長租公寓項目，這個上漲的幅度還會更大。
根據我愛我家研究院披露的數據，今年春節過後至3月中上旬（即2月11日-3月20日）的38天里，僅在北京地區，房屋租賃交易量就環比節前38天上漲了118.45%。
但在租金水平方面，今年節後38天的平均租金為75.5元/㎡·月，環比節前38天僅小幅上漲0.16%，基本持平，這與過往幾年春節前後1.5%以上的漲幅相差較大。
在交易量較大的11個區縣中，春節過後38天平均租金較節前環比上漲最大的是順義區，漲幅為6.30%，其他漲幅超過1.5%的還有大興區、海澱區、通州區和東城區。
租金下跌地區則有朝陽區、豐台區、石景山區和昌平區，跌幅分别為1.30%、1.23%、0.90%及0.34%，其中朝陽區、豐台區、昌平區都是北京租賃交易量較大的區域，它們的平均租金下滑帶來了今年節後北京整體租金水平的穩定。
當然，在朝陽區、豐台區某些特定地區，房租上漲態勢依然明顯。
除去習慣「房租每年都漲」之外，越好的地段房租越貴之外，隨著長租公寓的興起，「房租漲價越快」已經成為北漂們新的共識。
隨著長租公寓的發展，以及租房市場的日漸完善，房屋租賃資源日趨集中，特别是2018年爆出的一些公寓運營方高價收房，價格圈地，更是讓提升了房屋租賃市場的整體價格。
原來多付出時間、精力，就有可能找到一套各方面都合心意的房子，現在不行了，隻有多花錢，才能找到好房子。
此外，值得註意的是年輕租客數量明顯增加。他們對對房源位置、裝修標準，以及居住環境都有要求。這其中，定位「城市生活」主題的公寓房源，成為了年輕租客們的最愛。
90後租客佔比增加，可接受租金價格下滑
根據我愛我家公佈的數據，2月分，北京房屋租賃市場的租房客戶群體，年齡結構出現較為明顯的變化：
70後客戶佔比16.93%，環比減少了2.68個百分點，80後客戶佔40.67%，環比減少了2.46個百分點。反倒是90後佔比開始上升，90後客戶佔29.56%，環比增加了3.9個百分點。其他年齡層客戶佔比12.84%，環比增加了1.24個百分點。
從租客地域來看，北京籍租客佔比為24.18%，環比減少了0.59%，而非京籍租客佔比則上漲為75.82%。其中，河北籍租客佔比最高，佔比14.77%，其次為山東、黑龍江等。
從整體來看，北京房屋租賃市場出現了「租客年輕化」與可承受租金下滑的兩大走向。
換言之，北京租房市場的需求端可接受房租價格出現了較大下滑，而房源供給端的房租價格併沒有相應的下調，甚至有些房源的租金價格出現上調。
禾略中國某高管認為，出現這種情況的原因可能有兩種。一個是北京地區一些行業發展呈現下行趨勢，例如某些互聯網技術企業，導緻租客可支付租金能力下滑；另一個則是北京新增租客的消費能力出現下滑，支付不起高房租。
禾略中國提供的一組數據印證了這一現實。數據顯示，自2018年10月至2019年3月，北京租房人群的心理預算價位直線下滑，從可以接受103元/平方米下降至87元/平方米。而在相同的週期内，市場實際供給房屋租金則微漲了約1元/平方米。
當然，由於内地經濟整體呈下行趨勢，北京之外，上海、深圳等一二線城市的租客心理可接受價位均出現下跌，低於市場可租賃房屋的價格。
不過，目前的北京房租價格仍處於高位。禾略中國數據顯示，與2018年同期相比，3月份北京房租的單位面積租金仍有約10.5%的漲幅。對於北京房屋租賃市場而言，眼下最大的問題是，當經濟呈下行趨勢時，租客收入增幅無法支撐起房租的進一步上漲。
「25」概念被提出，房企長租公寓成新寵
值得關註的是，隨著租客年輕化，一線城市房屋租賃市場，「25」概念越來越受到重視：25歲、25平方米、25%的租金收入比……
長租公寓品牌「V領地青年社區」日前發佈報告稱，2018年15城白領收入近三年復合增長率平均值約為8.0%，租客們的租金承受力在不斷上升，租賃產品消費呈升級趨勢。
年輕租客們在自身經濟實力允許的情況下，也願意承受適當的房租來維持生活品質。私密性好、配套全、安全、個性化服務、社交成本低的長租公寓正在成為年輕人租房「剛需」。
這其中，萬科泊寓、龍湖冠寓為代表的房企公寓運營商打造的2000-4500元/月的中低價位產品，與龐大的95後年輕租客收入相適應，獲得了較高的認可。
據統計，2018年，龍湖冠寓已開業5.3萬餘間，整體出租率為50.1%。其中，開業三個月至六個月的項目出租率為70.2%，開業超過六個月的項目出租率高達87.4%。
與之相比，2018年，萬科長租公寓業務覆蓋35個主要城市，累計開業超過6萬間，開業6個月以上項目的平均出租率約為92%，比龍湖冠寓還要搞4.6個百分點。
事實上，2018年年末，隨著「限價令」結束，長租公寓價格再次呈現出上漲態勢。不過，隨著「租房貸」受到限製，市場價格已經很難會出現去年快速上漲的情況。
在「房租貸」受限後，一些實力更強的房企長租公寓項目得到較快發展。相應地，萬科等房企也逐步加大房屋租賃業務的投入，甚至將租賃定為核心業務。在為租客提供服務體驗更高的租賃房源外，也在加緊搶佔更多的市場資源。
結語：
我愛我家市場研究部預計，隨著赴京務工人員的逐漸增加，北京房屋租賃市場將迅速進入旺季。進入3月份，隨著租房需求的增加，交易量及租金價格將進入上行通道。
對於年輕的90後租客群體而言，通過一些交易可靠的房企長租公寓及時找到合適的出租房源是最佳的選擇，儘量規避房屋租賃市場的旺季漲價潮。
2018年，萬科、龍湖地產均入選「港股百強」名單。隨著業務逐漸拓展，萬科、龍湖入選今年「港股百強」名單的概率非常大。敬請留意2019年5月24日（星期五）在深圳中洲萬豪酒店舉行的「港股100強」頒獎典禮，共同見證内地房企的殊榮。