龍湖集團（00960-HK）25日午間公佈2018年度業績，公司去年實現營業額1158億元人民幣（單位下同），按年增長60.7%；毛利率34.1%，較上年33.9%微升0.2個百分點；實現歸屬於股東淨利潤為162.4億元，同比增長28.9%；核心淨利潤按年增長31.5%至128.5億元。
分業務來看，2018年龍湖約93.7%的收入來自物業發展業務；物業投資業務收入也同比增長57.7%至40.9億元；物業管理及其他收入為32.64億元。
25日下午，龍湖集團在港舉行2018年全年業績發佈會，董事長吳亞軍攜執行董事兼首席執行官邵明曉及執行董事兼首席財務官趙轶出席併答記者問。
今年銷售目標2200億，未來2-3年核心盈利增長可達20%
2018年龍湖實現合同銷售金額2006.4億元，按年增長28.5%。25日，龍湖首席執行官邵明曉在業績會上宣佈，集團今年銷售目標初步確定為2200億元，較2018年增長約10%。
邵明曉表示，龍湖一直秉持非常穩健的策略，無論市場如何波動每年都保持均衡地增長。又指觀察到很多城市係統性調控的方案都在出台中，最近也看到一些政策有適度地放松，雖然認為不會大放但集團對今年市場情況還是謹慎樂觀，因此也預期今年銷售仍有兩位數增長。
首席財務官趙轶則指，集團可以對市場承諾未來2-3年核心盈利的增長能達到20%以上，稱雖然目前基數較大，但龍湖基本還是會通過土地的儲備和運營的節奏來保持這樣的增速。
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Q：今年投地開支預算會有多大？
A：（邵明曉）龍湖一直秉持非常穩健的策略，大家也看到其實每年我們都是均衡地增長，無論市場怎麽波動都是這樣的。在買地方面，我們也是比較積極但是也比較謹慎地精準投資。像去年我們大概完成了727億的買地金額，今年我們還會繼續量入為出，我們會保持我們的資產負債表，一直跟大家承諾的半年的net gearing 在60-70%之間，全年是50-60%之間。這個是要堅持的一個底，以此來規劃買地，相信今年買地還是有機會。
Q：土儲的分佈是怎樣的情況？會否配合大灣區發展規劃？
A：（邵明曉）佈局上我們希望在全國的幾大區域均衡佈局，現在我們的西部、環渤海和長三角土地儲備其實已經是比較充足的，下一步可能確實要在華南、大灣區、包括華東，因為華東和大灣區進入得相對比較晚，我們會加大力度。
大灣區也是我們最看重的一個戰略區域，現在我們已經進入了7個城市，有15個項目，大概有150多萬方的土地儲備，權益儲備超過100萬方。整個貨值超過530億。儘管我們已經在大灣區把城市的骨架已經鋪開了，包括深港、東莞、廣州、佛山，包括珠海、中山，但實際上我們隨著好的節奏到來的話會加大在華南的投資，我們也看好這個區域，大灣區未來會成為不光是中國，可能是全球最活躍的一個區域，它的科技、人文、消費各方面應該說未來是中國經濟一個很重要的火車頭，所以我們會加大這方面的佈局。
長三角其實我們已經做得比較強了，包括在浙江，在滬蘇，我們的儲備是比較多的，我們也會擇機選擇比較好的時機，加大我們的投資。但是我們這麽多年一直都還是比較偏謹慎樂觀的，就是我們在買地的時候有嚴格的投資紀律，我們通常不會碰地王，所以這麽多年看下來我們買地基本上都還不錯。
Q：會不會把物業或商業板塊進行分拆上市？
A：（趙轶）關於物業商業這塊，物業和商業是我們的主航道業務，暫時沒有分拆上市的計劃。商業現在還在孵化期，更不會把它拿去賣，非常簡單，暫時沒有分拆上市的計劃。
Q：去年業績不錯基數較高，今年交付的數據預期怎樣？
A：（趙轶）交付的問題我回答一下，現在我們可以對市場承諾未來2-3年核心盈利的增長能達到20%以上，雖然基數大，但我們還是會保持這樣的增速。通過土地的儲備和運營的節奏來保持這個。
Q：今年銷售目標說到有10%增長，具體數據是多少？
A：（邵明曉）今年我們的銷售目標應該還是會保持兩位數的增長，今年我們確定應該是在2200億這樣的一個數字。
Q：今年市場以穩為主，怎樣才叫穩？怎麽看今年的樓市情況？
A：（邵明曉）今年其實大家可以看到三個「穩」嘛，穩地價穩房價穩預期，這整個政策包括一城一策，其實我們也觀察到，很多城市係統性的調控的方案都在出台中，所以我們對今年市場是謹慎樂觀。包括最近看到一些政策有適度地放松的，但是我們認為也不會大放，總體還是剛才強調的三個穩為主。所以今年的整個市場我們是謹慎樂觀的。
Q：董事長家族傳承的計劃是否有其他因素影響？
A：（趙轶）董事長今天嗓子不舒服。我們内部也很清晰，董事長現在還擁有我們全部的投票權，還是我們的董事長。所以這個沒有什麽别的含義。
Q：短期借款去年增加了80多億，原因是什麽？今年的融資安排是怎樣的？
A：（趙轶）短期借款，我們整體融資規模在往上走，但是我們主要是看比例，短期借款我們去年年底大概是110多個億，佔我們整體債務的比例不超過10%，這應該是行業里最優秀的，謙虛一點加個「之一」吧。第二個我們在手現金450個億，短期借款大概110多個億，這個覆蓋可以說是4比1，所以我們不是看絕對額，是看相對比例。
Q：今年是公司上市10週年了，有何感受？會考慮派息週年特别息嗎？
A：（邵明曉）上市十年因為公司有了資本市場的加持，所以公司走得越來越穩健。第二個是，這十年其實我們也看到市場的波動是比較大的，政策不斷在變化，但是龍湖的管理團隊還是非常敬業，能力也比較強，越來越成熟。第三個我們其實對客戶，對投資者，包括對環境，對競爭、對市場的理解可能越來越娴熟。所以也有信心在未來繼續交付比較好的業績。
趙轶：我們把基本的分紅比例從40%提高到45%已經考慮了上市十週年的紅利。45%的比例在行業里面也是不低的，未來我們也會保持這個分紅比例。
Q：房產稅對公司未來的影響會怎樣？這個政策有可能在短期内推行嗎？
A：（趙轶）房地產稅應該說政府已經明確進入了立法的流程，但是節奏我們認為不一定會那麽快，關鍵還是看政府的整個節奏。我們認為這個事情大家都已經充分地消化了預期，所以我們認為它對行業的影響應該是平順的。
Q：提到未來兩到三年還是可以維持較快的增長，但土儲較同行一直相對較穩，未來長遠的增長動力會在哪些方面？
A：（邵明曉）其實剛才和大家分享了，龍湖這麽多年其實達成了非常穩健的增長態勢，剛才CFO也講了我們未來兩三年會保持核心盈利20%以上的增長，這個對我們的考驗也是比較大的。因為我們的土儲策略上是選擇了非常精準的適宜的土地儲備規模，大家也知道我們的判斷，未來房價的上漲不會是一個爆發式的增長，所以我們保持相對合適的土地儲備的量對龍湖來講是合適的。
我們目前的土地儲備大約是6636萬方，權益達到了4559萬方，夠我們4年開發。因為再加大土地儲備肯定會更多地佔用資本，這是一個；第二個龍湖這麽多年我們進入的城市一直保持比較克製，到現在為止我們一共進入了47個城市，完成了2000多億的銷售，所以我們對這些城市的理解，包括深耕的能力，團隊投資的精準把握，這一點這麽多年也相對較強。
所以我們認為以現在的土地儲備規模，讓龍湖繼續保持穩健的資產負債率，同時保持適當的相對比較快的速度增長是非常合適的。這麽多年我們也這麽跑過來了，加上龍湖總體的紀律性比較強，無論是在投融資、買地、運營、交付、服務，各個環節都是執行力是比較強的。這一點我們還是非常有信心的。謝謝。
Q：冠寓去年的營收是4.26億，此前有說希望到2020年做到行業前三，營收達到20億，未來冠寓這一塊的安排如何？
A：（邵明曉）冠寓我們在去年已經開出了5.3萬間，今年按現在的情況應該能開到10萬間，累計起來是10萬間。按這個速度到2020年應該會達到20億收入。
Q：冠寓的盈虧情況如何？
A：（邵明曉）冠寓分兩種，大概有20%是重資產，這個毛利率跟我們的天街差不多，大概65%-75%；龍湖的資金成本隻有4.55%，所以這個生意對我們是特别合適的，但你的錢貴的話就不一定是好事。還有8成是中資產，可能租過來15年租期以上甚至20年，通過裝修提升再租，這個從單店模型來看，差不多毛利率在35%左右，淨利率在12%-15%。但是現在這個業務我們開業了5.3萬間，還有一些都在建設，包括投入費用，實際上我們要到2020年開始有盈利。
這也有個前提，我們看到這個業務要賺錢對運營能力是非常高的，包括成本、費用管控，包括獲房成本；獲房成本大概率應該不能超過房租的5成以上，如果超過5成以上要賺錢需要通過一些增值收入來做，挑戰是非常大的。出租率方面，我們現在6個月以上的已經到87%，要到90%以上應該就能達成設定的目標。
所以龍湖在冠寓這一塊是穩紮穩打，當然這里面跟錢的成本有很大關係，因為我們的資金成本在行業内是比較低的，所以在這一點上我們還是非常有信心的，所以也沒有分拆的計劃。因為分拆如果你自己不賺錢，為了分拆而分拆這個不是我們的選擇，我們四大航道是形成一個協同，都是我們的核心業務。
3月25日午間公佈業績後，龍湖股價在下半日提振，截至收盤報25.15港元，全日升幅1.82%。