前言：
與九龍倉置業拆分之後，九龍倉集團的業績表現可謂是喜憂參半。
3月7日，九龍倉集團有限公司（以下簡稱：九龍倉集團）公佈2018年全年業績公告。2018年集團基礎淨盈利為65.11億港元，同比下降59%。主要原因是2017年11月拆分九龍倉置業地產投資有限公司。若將已分拆的九龍倉置業撇除比較，集團基礎淨盈利同比下降11%。
這是九龍倉集團在2017年11月分拆九龍倉置業後的首年報告。於内地來說，發展物業又是豐收的一年，但於香港來說，業績方面卻有些差強人意。
收入明顯減少
從業績公告來看，九龍倉集團的主營業務收入幾乎都在下降。佔比較大的發展物業和物流收入同比下滑；投資物業、酒店收入和投資收入同比增加，但佔比較小。
從營業收入方面來看，2018年九龍倉集團同比收入減少13%至210.55億港元。
其中，投資物業增長28%至35.86億港元，發展物業（住宅開發）確認入賬收入下跌24%至129.14億港元，酒店收入增加64%至4.63億港元，物流收入減少4%至26.16億港元，投資及其他收入增加59%至14.76億港元。
可以看出，發展物業貢獻收入佔公司總收入過半，仍是九龍倉集團盈利的主要支柱。但從區域來看，香港與内地的發展物業貢獻率懸殊較大。財報顯示，2018年香港發展物業對集團基礎淨盈利的貢獻僅為13%，内地發展物業佔比則為59%。
從增長速度來看，酒店收入增速明顯，這主要受惠於酒店管理費收入增加及成都尼依格羅酒店的業績改善。
香港地產盈利下降
九龍倉集團的業績表現為何併不亮眼？主要在於其香港地產盈利狀況出現顯著下降。
據九龍倉集團公告顯示，在發展物業銷售額及尚未確認入賬銷售額方面，2018年度，九龍倉集團已簽約發展物業銷售總額（計入應佔合營公司項目）下跌16%至港幣279.58億元，其中内地已簽約銷售額下跌5%至人民幣228.15億元，香港已簽約銷售額大幅下跌59.45%至19.19億港幣。
雖然内地與香港的銷售額同步降低，但内地發展物業已然成為公司去年業績的主要增長動力。
年報稱，如按應佔份額計入合營公司及聯營公司，内地物業收入減少21%至222.36億港幣，營業盈利則增加19%至79.49億港幣，營業盈利率增加12個百分點至36%。但香港物業收入下降至16.67億港幣，營業盈利則下降至10.67億港幣。
3月7日，九龍倉集團主席吳天海也在業績會上坦言，2018年整個集團業績倒退的最大理由，就是因為香港地產的盈利與2017年比較有較明顯的下降，這主要與物業的入賬情形有很直接的關係。
此外，Mount Nicholson項目銷售不佳也拖累了整個集團的業績。2018年，九龍倉的香港物業，僅有Mount Nicholson在售，另外有Chelsea Court和Strawberry Hill項目在出租，其於香港的收入下降至16.67億港元，利潤下降至10.67億港元。
究其原因，一方面是香港地產市場趨近飽和，九龍倉集團開始將業務重心向内地轉移，另一方面是超級豪宅市場作為一種高檔消費，市場對於價格的變化併不敏感。但從香港樓市來看，如若成交量有所增加，價格能夠逐漸企穩，樓市前景併不悲觀。
物流分部下跌
九龍倉集團的業績較差另外一個因素就是物流收入減少。
公告顯示，物流營業收入減少4%至26.16億港元，主要是受現代貨箱碼頭在香港處理的吞吐量中以收益較低的貨物佔多影響所緻。
截至去年底，九龍倉集團旗下現代貨箱碼頭及香港空運貨站分部收入同比下降4%至26.16億港元，營業盈利同比下降9%至5.97億港元。
在吞吐量方面，現代貨箱碼頭在香港的吞吐量溫和增長2%至530萬個標準箱；深圳大鍾灣碼頭的吞吐量下跌7%至120萬個標準箱；蛇口集裝箱碼頭則上升7%至560萬個標準箱；赤灣集裝箱碼頭亦上升至240萬個標準箱。
對於吞吐量趨勢的持續變化，雖駁運和轉運業務在吞吐量中的比重上升，但綜合收入和營業盈利均呈現下跌態勢。
對此，集團在公告中解釋稱，由於貿易關係緊張及國内競爭引起的不明朗因素及波動，使香港的港口業務持續受壓。為應付瞬息多變的業界生態及來自國内其他港口的挑戰，集團積極採取所有必要措施以重建香港港口業務的競爭力。
2019年1月初，現代貨箱碼頭與三間港口營運商建成聯合操作協議，組成香港海港聯盟，聯合操作葵青貨箱碼頭的23個泊位，以實現更高效率及為客戶提供更優質服務。
其實，世界主要船公司都已成立了全國性的聯盟。這樣不僅可以省掉不必要的碼頭往來運輸，減少貨輪等候時間，同時也幫助船公司節省不少碼頭操作費。同樣對於貨運業來講，貨櫃碼頭聯盟的成立，也是一種趨勢。
結語：
實際上，從去年四季度開始，内地樓市政策就有所「松綁」，多數房地產企業在年底迎來銷售小高峰。九龍倉集團也不例外，單12月一個月的銷售額就佔了全年的近三分之一。
當前，在内地樓市政策放松下，合約銷售的步伐會大大加快，加上辦公室的租賃需求持續增長，租金收入在未來也會持續增長，因而，内地業務仍會是集團未來的主要增力。