受行業大環境影響,房企的日子也不好過。綠城中國就是例子。
綠城中國控股有限公司(03900-HK 下稱「綠城中國」)發佈2018年度業績快報。公告顯示,綠城中國預計2018年度股東應佔利潤將較2017年12月31日止年度減少約50%-60%。
同時綠城中國公告給出歸屬股東淨利潤下降的原因。1.該公司2018年度因出售附屬公司而產生的淨收益減少所致;2.鑒於市場環境變化,董事會基於謹慎考慮,年内計提的物業減值虧損撥備有所增加(對該集團現金流無實際影響);3.受人民幣貶值而對該集團若幹外幣借款計提未實現匯兌淨虧損(對該集團現金流無實際影響)。
哪里出了問題?
從已發佈的綠城中國銷售數據來看,2018年全年,綠城中國實現銷售額1563.7億元,未能完成2018年年初時任綠城中國執行董事兼行政總裁曹舟南提出的1800億元的銷售目標。
業績下滑
從綠城中國已發佈的2019年1-2月的銷售業績來看,綠城中國公告披露截至2019年2月28日止兩個月未經審核營運數據。截至2019年2月28日止兩個月,綠城集團(包括綠城中國與其附屬公司連同其合營企業及聯營公司)累計取得綜合同銷售面積約67萬平方米(包括銷售面積和代建管理項目面積)同比減少27.96%,總合同銷售金額約人民幣134億元,同比減少15.19%。
2019年1-2月,綠城集團取得合同銷售面積約31萬平方米,合同銷售金額約人民幣92億元,其中歸屬於集團(包括綠城中國及其附屬公司)的權益金額約為人民幣47億元。2019年1-2月,綠城集團代建項目累計取得合同銷售面積約36萬平方米,合同銷售金額約為人民幣42億元。
不過此次業績下降屬預料之中。此前綠城中國就曾發佈公告,宣佈2018年業績增速放緩, 全年銷售約1563.7億。
2018年1-12月,綠城集團取得合同銷售面積約398萬平方米,合同銷售金額約1012億元,其中歸屬於本集團的權益金額約為557億元;綠城集團代建項目累計取得合同銷售面積414萬平方米,合同銷售金額約為552億元。截至2018年年末,綠城集團累計取得總合同銷售面積約812萬平方米,總合同銷售金額約1564億元,同比去年的1463億元增長約6.9%。
受增速放緩影響,綠城中國排名下降。根據克而瑞房企銷售額排行榜的數據,綠城中國2018年流量金額由2017年11名下降至17名。
回顧綠城中國2018年半年報還沒有下滑迹象。
2018年上半年業績公告顯示,2018年上半年,綠城中國實現總收入為人民幣335.3億元,同比增長220.9%。除稅前利潤為人民幣55.7億元,同比增長111%;淨利潤為人民幣31.2億元,同比增長145.7%。股東應佔利潤人民幣23.3億元,同比增長90%;股東應佔核心利潤為人民幣31.5億元,同比增長189.8%。每股基本盈利人民幣0.94元,同比增長104.3%。
不過下半年開始,就變了。
内部危機
綠城中國經歷了從「綠城人的綠城」到「中交人的綠城」。
2018年下半年,張亞東上任後,綠城中國按照重資產與輕資產板塊,對公司業務架構進行了大刀闊斧的改革與調整。半年之内兩場「中交重構綠城組織架構」的改革被外界視作中交與老綠城人之間的博弈,中交開始逐步收權,老綠城人則面臨降級。
雖然張亞東始終表態「綠城永遠是綠城人的綠城,綠城永遠是宋衛平創建的綠城,綠城是各大股東及所有股東的綠城」,但中交作為老牌央企,對於規模和數字的訴求似乎與綠城的民企做派有些出處。情理之中的矛盾和衝突,令不少老綠城人選擇出走。
綠城和中交的磨合期還沒有結束,取而代之的,是來自綠城全方位的債務焦慮。
債務焦慮
公開數據顯示截至2018年6月,綠城的收入債務比率(包括其在合資企業及聯營企業中的份額),已從2017年12月底的57.4%上升至71.8%,淨資產負債率為55.1%,環比2017年底有所提升。截2018年年6月底,綠城總負債為2051億元,同比淨增加了超過450億,經營活動淨現金流為-77.8億元。
債務情況來看,綠城一年内到期債務佔債務總額比為33.7%,一年以上到兩年佔比為21.5%,兩年以上佔比為44.8%。如果從2015年算起,當時綠城的負債總額才不過1078億元,三年多時間,快翻了一倍。
但綠城中國自己在去年半年報中表示,截至2018年6月30日,綠城中國銀行存款及現金(包括抵押銀行存款)為人民幣444.2億元,較2017年12月底的人民幣359.8億元增長23.5%;淨資產負債率為55.1%,處於穩健水平;2018年上半年總借貸加權平均利息成本為5.3%,較2017年同期的5.6%也有進一步改善。
2018年中期,綠城執行總裁李青岸曾喊話「2019年我們可以做到2000億元」。就目前情況來看,綠城能順利實現這一目標存在不確定性。