近兩年，促進新型城鎮化發展一直是市場發展主旋律，國務院不斷出台政策指明要加強城市基礎設施建設，到2020年，我國地鐵總里程將達到6000公里，投資將達4萬億。與此同時，政府鼓勵並大力支持社會資本參與基礎設施建設。
對此，不少大型房地產開發商想通過與地方性地鐵集團合作，共同推動城市軌道交通創新型發展。
近日，作為中國大陸經濟實力最強的四座城市（北上廣深）中的廣州，通過廣州地鐵集團與本土大型上市房地產開發商——越秀地產（00123-HK）簽訂合作協議，共同推動廣州軌道交通的發展。
越秀地產攜手廣州地鐵，打造「軌交+房地產」的模式
2月27日，越秀地產在發佈2018年全年業績報的同時，發佈另一則公告稱，以每股2港元向廣州地鐵配售30.81億股，涉及總代價為61.62億元。配售股份佔該公司經擴大後股本約19.9%，每股配售價較27日收市價1.64元，溢價約22%。
簡而言之，廣州地鐵溢價認購的方式，認購越秀地產30.81億股，持股比例佔擴增後股本的兩成左右。
與此同時，公告中還指出，越秀地產持有95%的附屬廣州雲湖房地產開發有限公司，向控股股東廣州越秀及廣州地鐵，合共以141.08億元人民幣，收購廣州市品秀房地產86%權益及貸款，廣州市品秀房地產開發公司持有廣州地鐵網絡第13號線官湖站毗鄰項目，屬多用途住宅、商業及公用事業項目，總建築面積逾133萬平方米，其中可售總面積逾94萬平方米，當中約4.1萬平方米可售面積已開始預售階段。
對於引入廣州地鐵為戰略股東，越秀地產在公告中表示，可以證實併實現「軌交+房地產」的均衡業務戰略。
倘若我們撇除越秀地產與廣州地鐵合作的細則，單從雙方的發展業務模式上看，房地商與城市軌道服務商合作，無非是各有所需，方才走到一起。
就房地產企業而言，在房地產環境不明朗的當下，通過與地方性地鐵集團合作，在後續項目開發上，可獲取政府財政支持及較低成本融資的同時，能夠獲得優質的土地儲備的機會。特别是北上廣深，這些寸土如寸金的一線城市。
就地鐵集團而言，通過與房地產開發商合作，盤活集團企業的地產開發項目的同時，優化集團業務框架，提升集團的盈利能力。
股價應聲大漲，3個月累計上漲約40%
對於越秀地產引進廣州地鐵為戰略合作夥伴，二級市場越秀地產股價「應聲大漲」。截至2019年2月28日收盤，越秀地產股價上漲10.37%，報收1.81港元。倘若回顧近期越秀地產股價的走勢圖及結合區間内發生的事件，我們不難發現，在越秀地產股價打開上升通道的期間内，不斷有利好消息在提振著二級市場股價的走強。
如下圖所示，越秀地產股價在2018年11月份開始，受合同銷售額大增及攜手阿里雲，加快數字化轉型等利好消息不斷的加碼，股價開啓了上升通道。截至2019年2月28日收盤，越秀地產股價3個月的時間内，股價累計漲幅約40%；同期的房地產行業指數累計漲幅為21%，香港恒生指數漲幅為 12.7%。
除了利好消息不斷刺激越秀地產股價走強外，對於註重業績為王的香港資本市場，業績的好壞也直接影響著股價的走勢。
營收與淨利雙增長，盈利能力增強
2018年，越秀地產全年合同銷售（連同合營公司項目的銷售）額約577.8億元人民幣（單位下同），同比增長41.4%；合同銷售面積約為277萬平方米，同比增長24.7%；完成全年合同銷售目標人民幣550億元的約105.1%。
2018年實現營業收入為264.3億元，同比增長11.1%； 毛利為83.9億元，同比增長37.4%；歸屬股東淨利潤為27.28億元，同比增長20.69%。
縱觀近幾年越秀地產業績表現來看（如下圖），營業收入連續兩年實現雙位數增長；歸屬股東淨利則連續三年保持超20%的增長。從年複合增速上看，越秀地產的造血能力不斷的在增強。截至2018年12月31日，公司的營業收入從2015年的221.16億元增至2018年的264.33億元，年複合增長率為6.12%；同一期間内，歸屬股東淨利潤年複合增長率高達39.12%。
從財務指標上看，越秀地產的毛利率從2015年的21.07%提升至2018年的31.75%，創出自2010年來的新高。毛利率持續增強，不排除越秀地產期間内通過「地產開發+商業運營+資本運作」創新發展模式及合同銷售均價價格不斷上漲影響。另外，越秀地產的淨利率也不斷的提升，公司淨利率從2015年的5.22%提升至2018年11.49%。
值得註意的是，在越秀地產的盈利能力不斷的在增強之際，越秀地產的資產負債率卻持續走高。截至2018年12月31日，公司的資產負債率從2015年的71.91%上升至2018年的74.58%，資產負債率的走高與公司2018年應付賬款及票據同比增加約7.9倍有關，其中180天内的應付賬款及票據佔96%左右。
2019年挑戰680億銷售額，底氣何在？
2018年，越秀地產超額完成了年初定下的銷售目標，且業績表現相對可觀。在2月27日，越秀地產投資者關係部總經理姜永進宣佈，2019年銷售目標為680億，同比增長18%。
值得註意的是，近兩年，房地產市場受到各地方政府調控房價及融資環境持續收窄的影響下，各大房地產企業選擇「穩」字當道，降低年度銷售目標。特别是大型房地產商萬科，更是高喊出「活下去」口號。
面對整個房地產行業不明朗的業態下，挑戰680億元的銷售目標，越秀地產底氣何在呢？
答案或許隻有一個「粵港澳大灣區」。
據業績公告獲悉，截至2018年12月31日，越秀地產的總土地儲備1941萬平方米。具體而言，越秀地產土地儲備分佈於全國14個城市，其中約86.3%位於粵港澳大灣區、長三角和中部三大核心增長區域。其中，越秀地產在粵港澳大灣區已經佈局了廣州、香港、佛山、江門、中山等五個城市。
從越秀地產在粵港澳大灣區的佈局上看，無疑是想借助粵港澳大灣區的發展紅利，衝擊2019年680億元的銷售目標。
對此，越秀地產董事長林昭遠先生表示，「2019年，越秀地產將以「深化管理提能力，經營驅動促發展」為工作主題，全力以赴完成年度銷售及經營目標。把握國家粵港澳大灣區規劃綱要正式出台的戰略契機，深耕大灣區重點城市，鞏固公司大灣區的市場領導地位，做優做強住宅和商業開發核心經營業務。重點孵化城市更新、養老產業、長租公寓等新業務，全面提升房地產價值鏈各環節的專業水平和競爭能力，不斷為股東創造價值。」
尾語：
越秀地產引進廣州地鐵作為戰略合作夥伴，是想通過合作「軌道+房地產」模式，獲取優質土地資源的獨特優勢，併通過公司多元化的業務框架，為公司打造出新的業務增長點。