燕郊與北京地緣相接、人緣相親，自古淵源深厚。
昔日秦始皇東巡碣石，曹操北徵烏桓，漢光武帝追擊敵軍，隋炀帝東行、唐太宗東徵，燕郊長長的京榆古道上都留下過歷史的煙塵。
通縣、順義、延慶、昌平、懷柔，甚至密雲、平谷都劃到北京管轄，當時為何把北三縣留在河北，成為一塊飛地，讓人琢磨不透。
「小時候就聽燕郊要劃歸北京的傳聞，」一位老燕郊人說，「現在看幾乎不可能了」，不過回憶以往，他臉上仍有榮光，「年輕那會兒，我們都騎自行車去北京天安門」。
北京半小時生活圈
千里長安街，一座燕郊鎮。
北京長安街正東，約30公里，有一座繁華的小鎮。在古代，這里是京畿重地，皇帝狩獵的地方。如今燕郊還因「天子腳下、禦駕行宮」而引以為傲。
從北向南看，潮白河右岸是北京通州，左岸是河北燕郊。北岸的通州一馬平川，有未開發的擱置地塊，有成片的桃林，還有星星點點的莊稼。
而放眼燕郊，則是另外一個世界。鱗次栉比的樓宇森林，密集的小區，大街上隨處可見的京牌汽車、北京本土的餐飲連鎖店，燕郊是一個三四線的小鎮，卻有著堪比一線城市的房價。
在「北上廣」，上班族的通勤生活也被拉長至「雙城生活」，北京和燕郊、上海和昆山，廣州和佛山，跨城際的通勤每天都在上演。
從燕郊坐北京八方達公交車，到北京市中心國貿僅僅一個小時。這一個小時的北京生活圈，讓兩地城鄉結合部接壤的燕郊，第一個「燃」起來。
離北京太近，以至於運營商不得不率先取消北三縣的手機漫遊費。購物寫「北京東燕郊」，要比寫「河北廊坊燕郊」快遞早一天收到。
騰訊專門為這個四線小鎮開設了「大燕網」，這種優待全國隻此一家。
這兩年，燕郊這個河北小鎮，正在基礎配套方面發力迅猛向北京看齊的城市。沿著燕順路、迎賓路、102國道以北及週邊區域分佈鑫樂匯、永旺夢樂城、天洋城購物中心等近十個大型商業中心，IMAX影院、麥當勞、沃爾瑪、永輝超市、必勝客、海底撈應有儘有。
在河北省，這樣的配置基本可以秒殺石家莊。
地緣相近，交通這麽近，那麽遠
一個比順義、平谷距離北京的直線距離要近得多的城市。
燕郊與天安門直線距離30公里，身處京津唐都市圈核心地帶，是河北省離北京市區最近的地方。這樣的區位優勢，甚至超越了北京行政區内的平谷、延慶等遠郊區縣。
燕郊早就開通了930路以及其813路至819路等十多趟，直達北京國貿的公交車。從燕靈路口出發，坐上930路公交車，不到一小時，就能駛達國貿地區。
近在咫尺，燕郊卻不屬於北京。一條長長的潮白河，將原本血脈相連的一塊熱土劃為兩地。地理上的劃分讓燕郊到北京僅有一座潮白河大橋。
數年里，這座大橋每日承擔著號稱40萬的上班族來往北京的通勤，每日早高峰和晚高峰的堵車正是苦不堪言，因此有人戲言，從燕郊到北京，我每日的上班過程就像一場戰鬥。
隨著津京冀一體化的推進，如今潮白河徐尹路段又新建了一座大橋，很多人都盼望著大橋能早日通車，以便緩解「漏鬥式」的進京交通。
相較於地理位置劃分為兩地交通帶來的不便，行政上的劃分更是緻命的。一個屬於北京，一個屬於河北，姓氏不同也讓兩地經濟生活差距懸殊。
燕郊滿地跑得都是京牌車，承接了北京的外溢人口，超過40萬「北漂」在這里安家，每天過著「朝五晚九」的雙城生活。
這里不是北京，卻一直承擔著北京生活、服務功能。
從3千到4萬，燕郊房價漲勢如虹
曾幾何時，燕郊的百姓住在比密雲、延慶還靠近市中心的位置，呼吸著和北京相同的空氣，卻住著比北京便宜不知道多少倍的房子。
彼時，燕郊住著本地土著和早年在燕郊買房自住的北京人。自從北京城市副中心選址通州的消息正式發佈後，緊鄰通州的燕郊樓市迎來了一輪瘋漲。
當地人說，「燕郊這些年淨蓋房子了，大盤隨處可見」。價格也從1999年建園之初的不足1000元/平方米攀升至2017年高點的40000元/平方米。
這個過程中，燕郊鎮上又多了兩批人，外地北漂和來自全國各地的投資客。
這里因北京而興。燕郊的人口從1992年建區之初的2.3萬人，激增至目前的65萬人；財政收入從1992年的5000萬元增至2017年底的79.88億元。
在北京土地增值和資源外溢的過程中，燕郊分享了這些紅利。
2012年，燕郊的售樓一條街——京榆大街興起。那年，北京二手房一路狂飙，從2.4萬/㎡漲到3萬/㎡,那些被擠出北京的北漂剛需，攥著剛剛夠上車的首付，坐上看房大巴，來到了燕郊。
而隨著剛需客而來的，還有大波看漲環京的投資客，他們是北京房價上漲的最大受益者。抵押貸、高利貸在燕郊是很正常的事情，高槓桿是環京炒房客最大的特徵。
在這些人眼中，京津冀一體化，北京發展方向向東，地鐵22號線平谷線橫穿燕郊，連接北京，甚至未來北三縣這塊「飛地」會劃入北京。
最關鍵的是赤裸裸的價差，僅隔一條潮白河，通州房價可是7萬/㎡啊。從2015年開始，燕郊的房價被稱為「一天一個價」、「高點時一度破了4萬/平米」、「售樓一條街，擠滿了京牌車」。2017年時，燕郊好一點的樓盤已經上漲到均價近4萬，不知危險以近。
從4萬到2萬，房價調控回落
政府、房地產商、投資客、剛需人群角力之下，燕郊房價坐上過上車。2017年高點之後，燕郊房價一日入冬。
2017年4月，三河市限購實施細則出台，將廊坊市的限購政策具體落地。2017年6月，廊坊市限購升級，外地戶籍需有3年社保或納稅證明，本地戶籍限購2套。
調控層層加碼，燕郊樓市也逐漸「熄火」，市場量價齊跌。到2018年10月份，有媒體報道稱，燕郊樓市已經進入「腰斬」，房價從每平4萬元跌至2萬元。
「房價從3萬跌至1萬5，仍無人接盤」、「小夥投資300萬買房，半年虧損超百萬」、「樓市一夜冰封，中介紛紛關門」。
喧嚣過後，第一次經歷嚴厲調控的燕郊樓市歸於平淡，2018年唱衰之音絡繹不絕。
冬天已遠，樓市回春
一年不算長，剛過去的這個春節，成了燕郊房價跌底反彈的分水嶺。
房地產租售服務平台安居客數據顯示，燕郊二手房房價已經連續3個月上漲，從2018年11月的低點18397元/平方米上漲至目前的19365元/平方米，每平米上漲近1000元。
重新熱起來的燕郊樓市，主要是因為1月10日，北京市政府正式從東城區正義路2號遷往通州區副行政中心，距離燕郊鎮，不過10公里。
與此同時，北京通州區與廊坊北三縣的整合規劃也被提上日程。據首都之窗2月11日消息，通州區總體規劃法定審查程序已經完成，待修改完善公示後，將以市政府的名義批復。
另據北京日報1月14日報道，地鐵平谷線最新規劃顯示，它將從平谷出發進入北三縣，在燕郊分為兩支：一支進入副中心，接入副中心站，併接駁其它線路；另一支拐入東壩地區。
上述兩大消息，成為提振燕郊樓市的「強心劑」。
住房大數據聯合實驗室最新大數據房價指數（BHPI）監測顯示，2019年1月，廊坊燕郊房價環比上漲5.23%，這是燕郊房價連續二個月快速上漲。
燕郊樓市的風雲變幻，再一次挑動了北京外來客的神經。
燕郊房價在找一個平衡點
很多人關心，燕郊此輪房價回暖，有沒有可能取消限購？未來走勢如何？
首都經貿大學城市經濟與公共管理學院副教授張智新認為，通州區與北三縣整合規劃後，對當地樓市具有一定刺激和提升作用，但在中央堅持「住房不炒」大背景下，樓市調控會繼續貫徹，併不會使北三縣樓市重回樓市「虛火」的老路。
東興證券專業人士分析認為受益於通州副中心外溢效應、基建條件改善、京津冀一體化等長期利好，北三縣長期前景值得看好。短期看，長短期因素共同作用下樓市回暖，但重演火爆無基礎。
今年1月初正式批復的《北京城市副中心控製性詳細規劃（街區層面）（2016-2035）》，強調，嚴禁在交界地區大規模開發房地產，這意味著北三縣樓市現階段「維穩」第一。
環京大圈房價趨穩
有網友評論說，别抱怨燕郊房價高，更多人已經趕不上這班車。
現下，通州二手房均價在6萬元左右，燕郊約在1.6-2.2萬元，大廠約在1.4-1.6萬元，香河在1.1-1.4萬元，相比之下，北三縣這個價格已無泡沫成分。
在限購大旗下，外來人進場已經變得非常困難。現在，已經不僅是價格4萬和2萬的問題，置業顧問正把他們推向更遠的大廠等地。
燕郊之後，房地產熱度不減的還有大廠和香河，這三個地方，被合稱為「北三縣」。近兩年，大廠的房價奔2萬，香河的房價也從不足7000元/平方米直追至13000元/平方米左右。
北三縣新盤不多，投資客的目光從「京東」轉向「京南」。同屬於空港經濟輻射區，固安、涿州、永清等起步較慢的「價值窪地」也駛入房價快車道。
但是熱歸熱，在「房住不炒」的政策調控下，環京房產極有可能緩慢增長至一個合理價位，一時難回2017年的高光時刻。
或許，燕郊樓市乃至環京樓市，在某種程度上可以代表中國房地產的現狀。經過兩年艱苦卓越的調控，房價開始平穩，民怨也逐漸消淡。
環京「大地主」華夏幸福
華夏幸福(600340-CN)是北三縣乃至環京地區房地產龍頭，早年因固安、大廠產業新城一舉成名。
永定河孔雀城、潮白河孔雀城、大運河孔雀城和八達嶺孔雀城等北京城四週樓盤，貢獻了當時主要的銷售額。
2018年，華夏幸福實現銷售額1,634.8億元，同比增加7.5%。房地產開發業務銷售金額1,291.76億元，同比增加7.6%。房地產銷售面積1,502.2萬平，同比增加57.6%。
從區域來看，2018年，華夏幸福在京津冀投入力度較大，其中，在京津翼地區計劃總投資約為3405.65億元，總建築面積5528.07萬平方米，全年累計銷售面積達728.11萬平方米。
作為對比的是2017年，華夏幸福在京津冀地區銷售面積為635.79萬平方米，佔總銷售面積66.68%。
2017年後，華夏幸福在長三角等區域已有佈局，不再是一家隻專註環京區域的公司，但是即使在2018年環京地產弱勢下，華夏幸福來自於環京的銷售面積貢獻也達到了一半以上，且其大多數的土地儲備還是在環京。
2017年，受政策調控，環京區域樓市降溫，以京津冀為戰略重鎮的華夏幸福，受困其中。可以說2017年以來，華夏幸福的增長壓力，和環京市場的表現不無關係。
2018年，華夏幸福與平安資管「聯姻」，開啓戰略聯合。2018年7月，平安資管以,137.7億元現金入股公司第二大股東，持股19.7%。
2019年1月31日，華夏幸福又發佈公告，平安資管以42億元增持1.71億股（佔比總股本5.69%）；本次股權轉讓後平安仍為公司二股東、持股25.25%。
中國平安(601318-CN，02318-HK)業績承諾未來三年業績分别不低於114.2億、144.9億和180.0億，3年復合增長27%，顯示對華夏幸福發展的強烈信心，未來如果環京市場可以見底，華夏幸福的經營狀況會向好。
去庫存明顯，房企拿地難
以燕郊為例，房價回暖背後是燕郊區域去庫存速度明顯。北三縣整體來看，新房都處於供不應求狀態，尤其地段較好樓盤。
比如大廠潮白河附近距離地鐵2公里的北京早安和孔雀城雅韻園項目，均價在16500元~17000元/平方米之間，目前都已基本售罄。
中國百城住宅庫存數據顯示，燕郊2018年12月底庫存量為75萬平方米，環比下降4%，同比下降23%。同期，香河庫存量為138萬平方米，廊坊為115萬平方米，固安為130萬平方米，大廠為63萬平方米。燕郊去庫存速度為上述環京城市之首。
「自2014年開始，燕郊鎮再沒有批過70年產權的地。目前市場上都是40年產權的公寓或商住房。整個燕郊，乃至整個北三縣，房子庫存僅有一萬多套，每天看房的人還是很多」。一位房產銷售說。
燕郊港中旅·海泉灣項目是燕郊唯一還有房的新盤項目，均價在24000元/平方米。該銷售人員表示。
與此同時，燕郊土地成交量也出現了明顯回暖。數據顯示，2018年11月出讓8塊，建設用地面積為29.95萬平方米，成交均價為4375元/平方米。12月出讓4塊，建設用地面積為26.21萬平方米。
燕郊早年房地產開發的紅利儘被本地地產企業收攬其中，細數本地房地產商的朋友圈，有燕郊燕達、匯福、福成等，即使大如環京「地王」華夏幸福，始終未能叩開燕郊大門，10年前在燕郊拿地的港中旅算是一個特例。
不過奇妙的是，去年北京地鐵下屬公司京投發展(600683-CN)拿到燕郊的土地使用權。2018年11月22日，京投發展公告，京投置地、益達生投資公司組成的聯合體以2.55億元的價格，獲得燕郊高新區地塊的使用權。
從買房到租房，環京租客越來越多
成為華夏幸福的二股東後，中國平安有意和華夏幸福一起，做公租房，包括長租市場方面等業務。環京地區未來可能長期嚴格限製房地產業，在房子不屬於個人的寸金寸土區域，長租公寓或成一支新生力量。
地產商看好環京地區的租房市場，也是有原因的。以通州和燕郊為例，在通州租房兩室一廳每月大約需要3500元，燕郊隻需要1500元。
價格便宜、住著舒服成很多人跑到燕郊租房的理由。尤其是北京去年一波長租公寓漲價潮後，更多北漂選擇去了燕郊。
一位在海澱上班，在燕郊租住的女孩說，她每天一上公交車就睡覺，用休息來對抗每天近乎4個小時的通勤時間。
也有人認為很煩每日潮白河大橋上的堵車，尤其是北京一開會，兩地檢查站就會檢查過往行人和車輛，可是一對比兩地的房租，在北京隻能租一個卧室的價格在燕郊可以租一套兩居室，通勤的困難又不算啥了。
「未來隻能寄期望於北京地鐵6號線延伸到燕郊，這樣「北漂」們的「雙城」生活質量會好很多。」一位在國貿上班的女孩說，她正在國貿附近的公交站排隊候車，排隊的長龍已經轉了好幾個回合。
不遠處一幅巨大的戶外廣告映入眼簾，「津京冀協同發展這五年」。