智通財經APP獲悉，中信證券發佈研報稱，止跌回穩的政策目標可以達成，但止跌仍然是一場拉鋸戰。這就意味着，存量房和新房的交易放量，將在覈心城市持續相當長的時間。這對於聚焦核心城市且具備競爭護城河的服務商而言，則是明顯有利的。在開發板塊，困境反轉的邏輯可能比不上龍頭崛起的邏輯。
中信證券主要觀點如下：
房地產政策柳暗花明，止跌回穩意圖明確。
2024年9月政治局會議提出促進房地產市場止跌回穩目標之後，配套政策出臺速度較快。當前房地產銷售的環境已經來到了十多年來最寬鬆的狀態，例如限購政策已經在除京滬深之外的城市完全鬆綁，據中國人民銀行數據，2024年三季度居民按揭貸款加權平均利率已經達到了3.33%，住房交易的各項稅收已經大幅下降。新房和存量房成交在10月開始放量，但房價尚未完全止跌，存量房掛牌也仍在高位。
政策工具箱依然選擇豐富，止跌需要時間，但可以實現。
短期需求側政策仍有空間。公積金貸款利率有望下行，非普標準有望取消，即大城市大面積住宅的增值稅有望實現減免。限購政策、個人所得稅按揭利息專項扣除，也都還有進一步寬鬆的空間。中期而言，回購土地在定價和後續運營方面，可行性明顯好於回購存量住房，有望助力行業有效調整供給結構。測算城中村改造的貨幣化安置可能釋放出近2億平米的置業需求。不同政策協同發力的情況下，預計房地產市場將止跌回穩。
2025年商品房銷售金額也有望回穩，但竣工可能下降較多。
預計隨着按揭貸款投放規模的放量，居民槓桿率的適度提升，2025年全國商品房銷售面積和銷售額有望分別同比下行5.8%和1.3%;一二手房成交總額則有望較2024年略有增長。新開工方面，2024年土地出讓面積整體仍爲下降態勢，但企業資金鍊和銷售都有望好轉，預計新開工面積在2025年下降5.2%，降幅較之2024年顯著收窄。過去幾年竣工面積維持相對高位，和保交房任務密集兌現有關，也和大量在建項目轉竣工有關。高信用龍頭公司的待竣工面積在2024年中期尚且下降了19%，預計未來行業竣工面積下行壓力較大。預計2025年行業竣工面積同比下降24.3%，降幅進一步擴大。綜合對於竣工、開工和土地投資的判斷，預計2025年全年房地產開發投資小幅下降1.5%。
止跌拉鋸戰，意味着開發行業分化會更加明顯。
2022年之後出讓的優質土地儲備已經令龍頭公司佔據銷售的巨大優勢。據億翰數據，2024年10月，四家頭部央企的銷售額同比增長28.5%，顯著超越行業平均水平。2024年秋天土地市場機會更多，測算一線城市出讓的土地潛在淨利潤率(假設房價止跌)已經達到20%左右。2024年以來新的一輪拿地分化，可能推動頭部企業未來銷售市佔率進一步提升，盈利能力也將進一步分化。
風險提示：
政策出臺速度過於緩慢，房地產市場無法在2025年實現止跌回穩的風險;一些政策無法實現有效協同，增量供給得不到控制，回購土地政策執行低於預期，各地供給問題更加凸顯的風險;部分房地產企業存貨質量偏低，庫存去化困難，盈利繼續下滑的風險。