前言：
近日，我愛我家集團研究院發佈北京1月份租賃市場交易情況。1月，北京全市住房租賃交易總量環比12月下降19.6%，同比2018年1月下降11.4%。去年7月旺季過後，北京住房租賃交易量迄今已連續下滑6個月。
租金方面，1月北京住房租賃月租金均價為4533元/套，環比2018年12月小幅上漲1.2%。而自2018年10月以來，北京租金均價始終保持在4500元/套上下，整體平穩。
另據媒體報道，北京稅務部門發佈新規，從今年1月開始，月租金收入不超過10萬元的，改按2.5%徵收，僅僅相當於原來稅率的一半。對於從事公寓租賃的大型房企而言，如萬科、龍湖（00960-HK）等，此次稅率大幅下調，無疑極大地減輕了企業稅負。
租房稅減半，對公寓租賃企業而言意義重大
需要說明的是，租房稅減半，併非針對某一稅種，而是指租房綜合稅率。
因為個人出租房屋需要繳納的稅目較多，包括個人所得稅、增值稅、城市維護建設稅及教育費附加、印花稅等，一般情況下，稅務部門為簡化計算，會設定一個綜合稅率。
不同省市和地區的差異較大，不同省市個人出租房屋稅收綜合徵收率也有一定差異，但大緻在4%-7%不等。
稅率調整後，在北京範圍内，對於所租賃房屋，月租金收入(不含稅)在10萬元以下的，按照2.5%的綜合徵收率來徵收；而月租金收入(不含稅)在10萬元以上的，按照4%的綜合徵收率來徵收。通常，房屋租賃月租金在10萬元以下。對於絕大多數出租住房而言，此次稅收標準調整，均可以省去一半稅費。
舉個栗子，北京四環内某套月租金為6000元的房子，原來徵繳稅款為300元，現在隻需要繳納150元。
對於近幾個月始終在4500元波動的北京房租均價來說，稅收調整後或將跌破這一價位。
不過，中原地產首席分析師張大偉表示，在當下市場的租賃交易中，房主佔據主導權，租戶無話語權，大部分租戶也沒有選擇納稅，租房稅減半對市場的影響不大。
而且，一般納稅人和小規模納稅人，出租不動產才按5%的徵收率，減半也就是2.5%，對個人或家庭收入影響不大。因此，對個人房源沒啥影響，主要是公寓租賃企業。借助稅收政策調整，鼓勵支持發展租賃市場。
按照當前的房地產稅收政策，出租房屋要繳納營業稅、房產稅、所得稅等，累計超過租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，淨租金收益率隻剩下2.5%左右。稅率下調2.5%，幾乎等於行業營收上漲一倍，可見對公寓租賃企業發展的重要性。
月收入30%-60%租房，北京公寓租金還低？
近五年，北京二手房房價上漲14.3%，而租金漲幅僅為6%，二者差距明顯。在2017年房價上漲最快的時候，北京房價漲幅甚至比租金漲幅高出36%。或許，正是看到了如此大的差距，才讓越來越多的開發商看好房屋租賃市場。
以龍湖集團為例，旗下龍湖冠寓項目已經在全國十多個城市全面鋪展，僅在北京就有5-6家長租公寓落地。未來還將拓展新的自持地塊，全部用來租賃，併且三年内不考慮盈利。
「在傳統租賃佔據95%市場份額的背景下，消費升級後的租房需求沒有得到滿足」，這一邏輯成為龍湖地產看好未來長租公寓市場的主要原因之一。
當然，比週圍租金高出15%的公寓租賃，需要拿出更多「幹貨」才能支撐其品牌溢價。
恰如冠寓用戶畫像中包含這樣一些關鍵詞：獨立生活、週邊工作、20-35歲、高學歷、高收入、城市中堅力量。
以酒仙橋項目為例，靠近798藝術區，經常混迹在這片的年輕人成為冠寓未來的潛在客群。正因為如此，在798藝術園區冠寓項目開業時，出席活動的嘉賓多為唱吧紅人、插畫師、博主這類年輕時尚人群。
不難推測，冠寓的一大客群就來自這些聯合辦公里的創客，類似酒仙橋冠寓就是龍湖商住辦的小型綜合體，内部商住辦的打通成為冠寓租住生態的一大特徵。
除了舒適、安全、便捷等基本需求滿足外，公寓還能夠提供時尚、社群等額外服務。服務能做到何種地步，將決定酒仙橋冠寓中的500多個房間能多快找到租客。
而根據統計，入住自如、冠寓等公寓的人群，租金收入佔工資收入的30%-60%。可儘管如此，公寓租賃企業依然存在營收困難。
2017年，龍湖冠寓數據顯示，單套房的平均租金支出為1650.20元，租金收入為2423.00元，單間租金收入隻比單間租金支出高了46.8%。這還不包括運營管理支出、人員成本、以及改造裝修分攤，利潤率不太樂觀，難怪企業表示三年不盈利。
逐步重資產化，公寓同樣可以獲取高利潤
對於房企而言，除了靠政策扶持外，逐步實現公寓項目的重資產化，同樣是一個獲取高回報的可選途徑。
目前，龍湖冠寓以輕資產模式為主，併租賃其他的物業，早期輕重比為8:2；後期將逐步加大重資產比例，併最終實現資產輕重比2:8。
所謂輕資產模式主要以純品牌和運營的輸出與管理為主，且租約一般為10年，並要求毛利率控製在35%以上，12-15%的淨利率，故而對於成本控製要求更高，如北京冠寓的酒仙橋店、廈門冠寓的高新園店等等。
輕資產作為冠寓早期佈局的主要方式，在項目的獲取上比其他模式也更快。通過輕資產的運作方式，冠寓可以在短時間内加快佈局，開拓市場，獲取市場份額，從而擴大冠寓的品牌影響力。
而重資產模式則是包括龍湖的自持項目以及對優質物業的收併購。如2017年7月龍湖就以4.75億元獲取了上海寶山區的顧村鎮地塊，成交樓板價1.68萬/平方米，建築面積2.83萬平方米，據悉該地塊在未來將規劃為長租公寓為主的綜合性商業項目。
雖然在重資產模式下，長租公寓租金除了需要覆蓋裝修成本外，還需要覆蓋收購或拿地成本，回報期要遠遠超過輕資產模式。但是，由於重資產的毛利率可達70%以上（輕資產僅35%），因此在長期利潤回報上也更具優勢。
這里面考量最重的應該是土地自身的升值，以及自持項目在裝修，配套服務等方面的主動權。
在可以預見的未來，龍湖冠寓還會繼續加大對優質項目，甚至租賃地塊的獲取，以進一步提高重資產項目的比重，併進而提升公寓租賃的收益。
結語
總體來看，未來的長租公寓將不僅僅隻是規模之間的比拼，如何提高運營能力，如何進行成本管控，如何維護好品牌良好的形象都將為長租公寓製勝的關鍵。
當然，除了居住環境、住房體驗外等備受社會輿論指責的問題外，公寓租賃還面臨著涉嫌哄擡租金、租金貸款欺詐等指控。無論是稅收調整，還是資產輕重比例調節，對於房企來說，進軍公寓租賃行業，不僅僅應該獲取利潤，還應該謹記服務大眾的初衷。