前言：
早在2018年1月份，曾有記者探訪萬科(02202-HK)北京光熙長者公寓，該公寓位於光熙門北里小區，從該養老公寓門前的七聖路到北三環隻有3分鍾的步行距離，10分鍾以内可以步行到光熙門地鐵站，交通便捷。
這里之前是一個酒店，原為北控老年公司下面的資產，後來聯手北京萬科，改造成了一座擁有100張床位的養老機構。
公寓單人房間大緻有兩種，一種是20平方米左右的單人間，價格每月在15000元左右；另一種是40平方米左右的單間，收費在每月25000元左右。除了單人公寓以外，還有雙人公寓及多人公寓產品，收費標準併不一樣，一般會根據入住老人的狀況評估進行分級收費，價格從每月1萬元到4萬元不等，費用主要包含房租、護理費、餐飲費等三部分。
佈局養老項目，萬科深耕多年
據了解，截至2018年1月，僅在北京市範圍内，萬科已運營的養老項目就有3個，準備運營的4個，另外還有10個在洽談中。未來兩到三年時間，萬科在北京區域將拓展約20個養老項目，基本完成養老初步佈局。
事實上，萬科佈局養老產業已有多年，併在全國幾十個主要城市經營百餘個養老項目，涉及多種不同的類型和模式。
2003年，隨園嘉樹項目取地，萬科開始探索養老項目的可行性。2011年，隨園嘉樹項目發佈，萬科正式宣佈介入，而2013年，CCRC隨園嘉樹、CB橡樹匯相繼面世。
隨後，圍繞著6個核心城市（北上廣深杭成），以及15個重點城市，萬科搭建起覆蓋全國的養老項目佈局，截止2018年，萬科的養老項目約為180個，床位超過8000個。
萬科總裁郁亮曾對外表示，萬科作為中國最大的房地產開發企業之一，以誠信、品質和創新而著稱。超過900萬的房主與我們保持著密切聯係，他們也將是萬科佈局養老項目一個很大的目標客戶群。
如今，萬科旗下的養老機構主要分三種類型：一是偏重高護理等級的機構型；二是側重於全生命週期的照護CCRC型；三是立足已有社區併輻射週邊客戶的社區嵌入型。
而值得註意的是，截止2018年，萬科的養老項目約為180個，基本都處於虧損狀態，但這似乎絲毫沒有動搖萬科做養老的決心。
對此，萬科也併沒有回避。2018年6月29日的股東大會上，萬科高層坦言「到目前為止，養老業務仍是萬科的摸索業務」。所謂摸索業務，即尚未找到合適的模式和盈利方式，需要進一步摸索方可獲得突破與進展的業務。
萬科式養老，總會有「賣房」的味道
如此下定決心試水養老產業，或與萬科拓展房地產營銷產業鏈有密切關係。
儘管一再聲稱，「養老產業不等於養老地產，服務大於硬件」，但萬科的的確確是在通過自持社區、租售併舉等方式，在為老人提供養老服務的同時，銷售、租賃自身房產項目。
以萬科杭州隨園嘉樹項目為例，2017年，隨園嘉樹出售75平一房和110平兩房兩種戶型,均價16000元/㎡，全款購房享99折優惠。
除購買形式外，項目還有租賃的形式，租期15年，費用為售價的60%。這不禁讓人想起了2018年夏天曾被熱議的「萬科長租公寓」項目。看來，在長租公寓項目熱炒之前，萬科已經開始通過養老產業佈局長租公寓。
在或買或租的同時，業主每個月可根據自身實際需求定製個性化服務(不再收取物業費)，小套服務2500元/月，中套3200元/月，大套3600元/月。
如此一來，萬科不僅在房地產銷售領域實現了創新，賣房、租房二者相結合；而且，還拓展了房地產服務鏈條，在物業費，精裝修後，將養老服務也變成房地產產業鏈條的一環。
通過試水杭州，萬科在養老領域開始深耕北京和上海，著重打造「城市級養老中心」和「嵌入式養老社區」，這是萬科養老的第二種思路。
在上海，萬科聯合上海地產集團、上海中醫藥大學，共同發起成立上海申養投資管理股份有限公司（下稱「申養」），專註於上海的養老運營服務。
作為上海申養產品線之一的「瀾悅公寓係列」，主要為活力長者提供集中式公寓服務。項目面積廣闊，環境優美，同時費用較高，基本要交150-360萬的「入門」費。
「與其等風來，不如先做更好的自己。」在第一個佈局養老產業，下手吃螃蟹的人里頭，萬科已經開始嘗出些味道了。
2018年，杭州隨園嘉樹項目已經扭虧為赢，併開始向全國各大城市進行拓展。作為一種全新的營銷模式和產業服務新鏈條，萬科式養老服務的確為房地產項目銷售，租賃開辟了新的可選途徑。
拉高養老費用，普通人望而卻步
養老行業的本質，就是為社會大眾解決後顧之憂，能夠在安享晚年。
一名資深地產養老項目負責人曾算過一筆賬，目前北京已開業的養老機構床位費普遍都在4000-6000元/月，如果加上護理、餐飲，超過萬元非常普遍。特别是這兩年地產企業投資的高端地產養老價格都不低。
比如位於雙井的恭和苑，老人的餐飲、護理等各項費用平均每月都在10340-33680元不等；遠洋·椿萱茂（北京青塔）老年公寓單人間自理老人月費平均是9600元，護理費根據老人需要護理程度分級收費，區間是1500-8000元，失智老人照護還要加收1000元照護費用，若再按照每個月3000元的餐費標準，每月費用至少1.5萬元。
北京市退休人員養老金平均水平近4000元。每月至少1萬元以上的養老支出，對於一般的市民家庭來說是一筆巨大的開支，難以承受。
更為嚴峻的是，隨著人口老齡化逐漸加深，以及物價上漲，成本支出的增加，在萬科等高端養老機構的示範下，一些原本做「平價」養老機構起家的企業也開始向高端化的路線轉型。不少養老機構已經出現「退休金不足養老費用」的現象。
而對於獨生子女一代來說，家里對應著4位老人，還要有孩子撫養支出。養老市場服務參差不齊，價格居高不下，父母養老已經成為了他們沉重的家庭負擔。
換言之，萬科式養老服務併不能滿足普通家庭的養老需求。同時，萬科等房地產企業佈局養老產業，刺激了整個行業費用支出水平，這顯然是與社會實際需求相背離的。
結語
究竟是一種房屋銷售模式的創新，還是養老服務模式的創新，這已經都不重要。重要的是，創新應該給大眾帶來福利，而不是一而再，再而三的標榜新觀念，新標準，通過資本運作擡升服務價格。
或許，房地產企業們盯準的都是所謂高淨值用戶，而非面向普通民眾。但是，當一個社會投入如此多的資源服務高收入人群的時候，留給普通大眾的可選資源相對就會少很多。換言之，為了爭取更好的服務資源，普通收入人群為養老的支出也必然會更多。