前言：
1月9日,在「回歸未來·感恩時代 2018-2019 跨年之夜」上，作為萬科（02202-HK）創始人的王石，卻激動地說到：「我就給你們報告一下我退休一年之後萬科的經營業績。2018年萬科的銷售繼續持續增長，整個經營業績達到了6000億」。
在沉默了三秒之後，王石向沉默的台下聽眾喊話到：「沒有掌聲嗎？」
接著，王石又玩起了現場互動，讓大家猜萬科2018年回籠了多少資金？回頭才發現大屏幕上早已寫好了「6300億」。然而，在萬科6000億銷售成績的背後，接踵而至的工程事故以及房屋質量問題引發了市場對萬科的質疑。
狂奔的萬科，安全事故頻發
2019年1月，萬科公佈最新業績顯示，萬科在2018年實現銷售面積4037.7萬平方米，同比增長12.3%；實現銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%。
應該說，在喊出「活下去」3個月後，萬科交出了一份不錯的答卷。
隻不過，一邊是銷售金額突破6000億元，一邊是房屋質量問題、工地安全事故頻出。2018年萬科可謂是風波不斷。
鏈家公佈的資料顯示，萬科世紀之光位於杭州市蕭山區，建成時間為2018年，新房落成時價格約為36000元/平米，目前在售的部分二手房單價已經漲至4.6萬元—5萬元/平米。
1月9日，微博上有業主對萬科世紀之光進行質疑。業主在交房驗房時遇到了無奈的事情：發現家里的門和地板全都是用紙做的，這樣門豈不是一腳就能踹開，地板一踩就塌了！
此事一出，迅速成為網絡熱點。
對此，萬科表示，相關報道中提及「門和地板都是紙做的」，存在明顯誤解。被誤認為「紙板」的戶内門面層材料，實際上是「中密度纖維板」。中密度纖維板是人造板的一種，在國内外室内裝修和家具行業廣泛使用，產品符合行業標準(JG/T122-2000)。
萬科相關負責人也表示，公司高端產品線的住宅中，也會根據情況使用中密度纖維板，用這種材料不能簡單的稱之為「簡配」。
而據統計，僅在最近兩三個月萬科就被爆出多起安全事故。
2018年12月29日，萬科企業和金地集團聯合開發的七寶生態園項目發生基坑坍塌事故，後經確認3名建築工人被壓全部死亡。此前，11月12日萬科在中山古鎮的項目萬科城工程發生地下室頂板局部坍塌事故，併無人員傷亡；12月1日，貴州省貴陽市觀山湖區貴陽萬科理想城項目發生其他類型事故，1人死亡。
此外，2019年1月，杭州萬科旗下多個樓盤又爆發業主維權事件，原因普遍都與裝修減配、工程質量問題有關。
與之相對，是萬科口碑與財務風險抗壓
2018年12月24日，在新華社《環球》雜志與中國投資協會投資咨詢專業委員會、標準排名聯合出品的《綠色信用「築基」綠建時代」2018中國上市房企綠色信用指數TOP50報告》中，萬科以69.91的綜合得分，僅位列第10位。
而此前幾年，作為行業標桿的萬科，綠色地產排名一直位列行業第一。而在口碑下降的同時，萬科自身財務上的風險同樣在加大。
2018年上半年，萬科獲取新項目117 個，總規劃建築面積2049.1 萬平方米，權益規劃建築面積1143.9萬平方米，權益地價總額約578.2 億元，其中90.8%的新增項目為合作項目，較2017年72.3%的合作項目佔比有所增加。
2018年下半年，萬科在土地市場開始展現出加速補倉的趨勢，尤其是進入第三季度，萬科展現出了迅猛的拿地節奏。第三季度萬科累計新增177 個項目，總建築面積約3582.5萬平方米，較2017年同期143個項目增加34個，總建築面積同比上升9%。
除了通過招拍掛和收併購補充土地資源外，萬科還在去年8月參與了昆明金刀營舊改項目、北京冬奧會延慶賽區PPP項目，以及9月份獲得江門蓬江里村舊村改造項目。
不難看出，在國家嚴控房地產行業、融資環境惡化的背景下，各家房企都在進行去槓桿，而萬科則不斷囤積土地資源，逆勢加槓桿。
自2014年起，萬科扣除預收賬款之後的資產負債率呈現逐年上升趨勢，其中2018年上半年萬科的長期借款達到1283億元，相比2017年同期657億元，增長95%；應付債券376億元，同比增長61%。
值得註意的是，隨著債務的不斷增加，萬科近幾年的長期償債能力一直呈現下降趨勢。2018年上半年「（貨幣資金+存貨+投資性房地產-預收賬款）/全部債務」指標數值為0.28，較去年同期的0.34下降17.6%，表明萬科的長期償債能力較弱。
初心不在，萬科能否「活下去」？
對於「活下去」的口號，萬科董事局主席曾經表示，郁亮說到，萬科「活下去」被外界放大了不少，實際上這隻是公司每年秋季例會的戰略和檢討。
然而，隨著越來越多質量問題被曝光，目前是活下去的萬科，未來面臨的壓力更大。
儘管2018年，萬科聚焦「回款」，全年順利回籠6300億，但是相較於自身高起的負債，以及快速擴張囤地的支出，這些顯然還不夠。更何況，在翻手為雲覆手為雨的地產市場，形勢變化要遠比預想中的要復雜。
而根據已經披露的數據，2019年1月份萬科實現合同銷售面積317.7萬平方米，合同銷售金額488.8億元。而在2018年1月份，萬科實現合同銷售面積444.4萬平方米，合同銷售金額達到了679.8億元。
兩相比較，2019年1月萬科合同銷售面積和銷售金額分别同比減少28.5%和28.1%。
而自去年12月份以來，萬科在廣州、上海、北京、鄭州、西安等地新增項目10個，佔地面積134.1萬平方米，萬科權益建築面積203.8萬平方米，需支付權益地價72.60億元。
此外，萬科在昆明、杭州、重慶新增物流地產項目3個，合計需支付權益價款5.31億元。
一面是大規模的囤地，房地產項目的不斷擴張，一面是銷售下滑，成交金額與資金回籠的不理想，萬科不能指望在質量問題頻發的背景下，購房者依然對其項目慷慨買單。
或者，隻有當萬科發現「初心不在」，自己已沉迷在「大規模囤地-快速建房-資金回籠」的資本圈子之中時，萬科才會真正地領悟到「活下去」的真正意思是「要靠市場活下去，靠潛在的消費者活下去」。
結語
萬科現在最大的問題不是資本問題，而是價值的判定。企業要活下去，必要的資本操作不可或缺。但是離開產品質量，單純地註重資本運作，不過是空中樓閣，虛空幻影。
或許，「讓房子回歸本質」，併非隻是針對炒房客們，對於那些熱衷於資本操作，不斷提升金融槓桿，擴大企業規模，而忽視對自身產品質量把關，不註重大眾家居體驗的房地產企業而言同樣適用。