前言：
儘管上市房企年報要在春節過後才正式公佈，但從近期各公司所披露的月度銷售數據來分析，2018年的樓市「寒冬」，上市房企們非但能「活下去」，而且賺得會更多。
根據Wind整理的數據，已公佈12月經營數據的地產公司共有37家。從單月來看，2018年12月份，這37家地產公司的銷售金額合計超過5500億元，同比增長達22.94%。
從全年來看，已公佈數據的37家地產公司合計實現銷售額則達到了54687.53億元，同比增長達29.28%。其中，排名前30的上市房企，合計實現銷售額突破5萬億。正因為如此，香港内房股普遍大漲，而如融創中國（01918-HK）更是迎來一波七連漲。
内房股數據表現搶眼，獲投行「買入」評級
截至2月1日9時37分，綠城中國(03900-HK)升2.15%領漲内房股，融創中國漲超1.29%，而中國奧園(03883-HK)，佳兆業(01638-HK)，世茂房地產(00813-HK)均呈現高開走勢，不同程度上漲。
其中，融創中國現報31.40港元（2月1日9時37分），上漲1.29%，總市值1384.68億港元；該股加上今日漲幅已是連續7個交易日上漲，累計漲幅超20%。
融創中國股指上漲與公司超額完成2018年銷售目標是分不開的。
2018年全年，融創中國實現合約銷售金額人民幣4649.5億元（其中，合同銷售金額為人民幣4608.3億元，預訂銷售金額為人民幣41.2億元），同比增長27%，合約銷售面積約3056.2萬平方米，合約銷售均價約人民幣1.52萬元/平方米。
值得一提的是，融創中國2018全年的銷售目標為4500億元，已超額完成全年目標。
而近期，德意志銀行發表報告指，維持融創中國的「買入」投資評級，併將目標價由41.22元調升為41.71元（港幣）。
德銀報告認為，融創在疲弱樓市情況下，銷售及奪得土地備儲能力可跑赢同業，因集團執行及收購能力強，估計今年收入增長可升15%。在今明兩年，融創每股的盈利可達3.45至5.5元人民幣。
同時，另一家投行高盛表示，將維持對旭輝(00884-HK)、世茂房地產 、中國海外(00688-HK)、華潤置地(01109-HK) 、遠洋集團(03377-HK)、新城發展(01030-HK)的内房股的「買入」評級。
據悉，高盛將重新調整對内房股的估值。調整估值後，内房股板塊估值相當於已預測2019年現金盈利(Cash profit)市盈率的4.8倍。
2019年，或是新一輪樓市上升週期的開始？
内房股如此搶眼的數據，與内地樓市的「持續向好」密切相關。
1月21日，國家統計局發佈2018年全年的房地產開發投資和銷售情況：
2018年，全國商品房銷售額149973億元，增長12.2％。2018年1－12月，全國房地產開發投資120264億元，比上年增長9.5％。
數據顯示，2018年全年全國商品房銷售均價為8737元，同比增長10.7%（2017年商品房均價為7892元/平），創2010年以來的最大增幅。
此外，2018年12月份起，不少人已經嗅到房地產政策微調的變化。
先是菏澤市率先宣佈「取消樓市住房限售」。緊接著，廣州、杭州、珠海以及佛山先後出台了樓市調控新政策，釋放「放松限售，放松限購」的信號。
步入2019年，「一城一策」逐漸成為各省市樓市調控的關鍵詞。1月24日，長沙公開表示開展「一城一策」試點，而調整或有意調整樓市調控政策的地區已經達到11個。
2019年，全國可能出現一輪30城以上房地產調控政策的微調潮，未來多個城市的很多微調寬松政策將密集出現。
尤其是在某些二三線城市，除了信貸政策，最近其他政策都有可能調整。
從樓市調控以往經驗來看，樓市調控後出現樓市松綁的現象也曾經出現過。
最近的一次發生在2014年，當時樓市調控已持續一段時間，而商品房庫存量也有不同程度的增加。之後為了去庫存樓市出現一定程度的松綁，而2016年-2017年「棚改」政策的實施則助推了房價上漲，刺激了更多的社會群體加入到購房中來。
隨著「去庫存」工作的完成和房價的高漲，2018年新一輪的調控也隨之開始。而從去年年底開始，持續了近一年的高強度高密度的樓市調控開始在一些三線城市出現松動。
而考慮到「一城一策」的落地實施，更多的城市會加入到樓市「松綁」中來，2019年或將迎來新一輪樓市上升週期。
瑞信、花旗預測：2019年内房股毛利率接近30%
1月31日，花旗集團研究報告指，内房股（港交所上市的内地房企股）在2018財年以強勁的業績在一眾疲弱的行業表現中脫穎而出，預料行業核心盈利仍有28%的增長。而隨著内房股企業財報的逐漸披露，市場將會有更多正面訊息｡
對於2019年内地地產板塊的發展，花旗表示，基於穩定的政策及樓價，以及「一城一策」政策的推行，2019年内房股版塊的表現將繼續優於大市。
而在花旗給投資者的建議中，行業首選為龍湖(00960-HK)､萬科(02202-HK)､融創中國(01918-HK)､新城發展(01030-HK)及富力地產(02777-HK)等。
除花旗外，瑞信同樣看好2019年内房股的表現。
在一份已發佈的研究報告中，瑞信所覆蓋的内房企業預期2018財年的核心盈利平均增長39%，而内房企業去年合同銷售按年增長達到29%。
報告估算，内房股2018下半年毛利率為31.1%，全年則為32.1%。同時，預期2019財年的毛利率將會為28.9%，2020財年則為27.3%。
2019年1月，社科院發佈的《中國住房市場發展月度分析報告》中明確指出，房價下跌速度趨緩，重點城市成交繼續回升，這或許正是「2019年樓市利好」的有力印證。
結語
不過，根據過去十幾年的調控經驗，隻要信貸政策不出現明顯變動，其他政策的調整對樓市影響非常有限。在可預見的時間内，房地產行業依然會保持「趨穩」。
當然，在現有調控政策背景下，進一步收緊調控政策的空間非常有限。在「一城一策」調控大環境下，2019年，内地樓市「因地製宜地適度放松」或將成為主流，而樓市也將迎來新一輪的上升週期。