前言：
與二三四線城市不同，五六線縣城房價上漲的理由總是「千奇百怪」。「丈母娘經濟」、「農村孩子去縣城讀書」、「去縣城坐馬桶」等等，只要是能鼓搗人買房就行。
然而就是這些看上去根本不著調的理由，卻把五六線的小縣城房價硬生生地給拉了起來。2016年，數據統計,縣城房價在3000-5000元；而2018年初，數據顯示，全國有200個縣城的新建商品房銷售均價超9000元/㎡。
1月16日，國家統計局發佈了2018年12月70城房價數據。值得註意的是，儘管新房價格依然上漲，但被看作「市場風向標」的二手房價格下調明顯，調控政策效果已經顯現。接下來，房價調控重點或應轉向縣城。
太多人買不起，縣城房價高的離譜
如今很多縣城房價上漲太離譜，已經沒有多少人買得起了。而且這里說的「買得起」，並不是指買得起房子，而是指付得起「首付」。
以單價7000元計，一個100平的房子便需要70萬，再加上後續的交房時的費用，以及裝修，置辦家具的開支，輕輕松松接近百萬。
即便是首付30%，同樣需要20多萬，這幾乎是五六年前購買一套房子的總價。
據統計，2017年，全國城鎮居民人均可支配收入隻有36396元，而農村居民人均可支配收入隻有13432元。對於一家四口的農村居民來說，如果準備在縣城里買房，即便是一分不花，還需要五六年的時間才能湊齊首付。
即便是「掏空六個錢包」湊齊首付，餘下幾十萬的購房貸款，需要每個月三四千元的月供，一年下來就是4-5萬。對於人均可支配收入隻有13432元的農村家庭而言，這幾乎就是全部的家庭收入。
除了買不起，還有很多人根本不想買。
小縣城的樓市與我們常說的北上廣，以及二三四線城市併不是同一個概念。城市，通常是一定區域内的經濟中心，吸引著很多人才湧入。而縣城人口數量每年都在遞減，求學、務工、就業等等，人口總數是固定的，流入量基本沒有。
而從購房群體來看，縣城的購房者主要是本地人，以及外出的打工者。而在過去兩三年房價上漲過程中，本地人往往都已經買完房子了，剩下的人往往已經沒有能力買房。
於是，最近幾年經常出現這樣一種現象：
一個幾十萬人口的地方縣，縣城人口不過幾萬人，但縣城内大大小小的樓盤、小區足有三四十個。以一個小區1000戶來計算，足有三四萬戶。
換言之，幾乎縣城里面一兩個人就有一套房。就算是加上有炒房客、多套房產持有者，整體市場還是供大於求。
奇特現象，就算是賣不動也要漲價
2018年下半年，隨著樓市調控政策收緊，從一線城市到二三四線城市，房價基本上都「歇了」。不時爆出地產巨頭們折價出售的消息，有些項目甚至不惜「價格腰斬」，廈門更是跌回到2016年的價格水平……
與之相比，很多縣城的房價卻依舊在持續上漲，甚至創出了歷史新高。似乎，一二三線城市上漲，縣城房價要跟著上漲；一二三線城市房價下降，縣城房價還是要漲。
不過，無論是大城市房價下跌，還是縣城房價上漲，那些曾經人頭攢動的購房者卻不見了。
原因很簡單，無論是投資客還是剛需一族，大城市的房價已經太高了。也就是說，大城市在政策調控加大，房價穩定，甚至下跌的這段時間里，能買得起房的，都已經買了。對於剩下的人來說，要麽沒有炒作的空間，要麽就是太高還是買不起。
相反，同樣是居高不下的縣城房價，要麽不具備投資的價值，畢竟潛在購買人群就這麽多；要麽就是再等等看，畢竟大家都清楚，縣城房價已經高的離譜，誰都擔心房價可能要跌，生怕高位接了盤。
特别是，對於考慮回鄉置業的人而言，動辄大幾千的縣城房子根本沒有必要買。
即便是生活在週邊村子，開車去縣城也不過十幾分鍾車程，根本沒有必要買房。況且，同樣的價錢，或者多付一兩千塊錢就可以在地級市里面買下一套差不多的房子，市區里的醫療、教育、商超、交通等資源絕非小縣城可以比的。
正因為如此，本就「購買需求疲憊」的縣城樓市自然經不起半點風吹草動；此外，為了迎合「買漲不買跌」的心理，即便是樓市普遍降溫的當下，縣城房價已然保持著上漲態勢。
不過，隨著流動性收緊，房子一直賣不出去，以及一些大型房企的滲入，2018年成為了中小房地產企業最難熬的一年。
「價值泡沫」效應正在逐漸顯現
沒有足夠的潛在購買人群，也沒有足夠的經濟支撐，更缺乏必要的投資價值，眼下縣城的房價絕對是一個很高的水平，而且，「價值泡沫」效應已經開始顯現。
隨著「房住不炒」觀念的深入，以及高不可攀的房價，原本陷入恐慌購買的城鄉居民都已經看出縣城房價是不正常的，觀望心理普遍上升。
而在全國各主要城市樓市調整效果已經開始顯現，併且逐漸過渡到「因城而異」的新階段後，縣城樓市調控或將成為下一階段樓市政策調控的重點，畢竟，與普通人距離最近的「城市」就是縣城。
政策調控的重點應該是「穩房價」，在一二三線城市房價趨穩的時候，市場需求匮乏的縣城房價依然持續快速上漲，顯然有些不合理。
此外，由於缺乏足夠有效的監管機製，縣城樓盤開發商「跑路」現象屢見不鮮。一旦開發商「跑路」，不可避免會出現樓盤爛尾問題。必須要加強監管，建立起嚴密有效的市場監管機製。
當然，2020年後，隨著「棚改」的整體完成，如何確保縣城樓市不出現較大浮動的波動，同樣需要及早製定相關的政策。
此外，可見小縣城的房價越來越貴，物價越來越高逐漸成為我國城鎮化發展的大問題，這就要求縣城樓市調控政策要充分發揮差異化調控作用，將房價納入到統一的物價調控政策中來，穩房價的同時，穩定物價併刺激消費。
結語
2019年下半年，隨著「棚改」、「去庫存」逐漸收尾，縣城樓市大概率進入較長期的陰跌期，併逐漸進入盤整期。「價值泡沫」已經顯現，購買縣城房產是不明智的投資行為。
接下來，伴隨人口老齡化和出生率進一步降低，以及各個城市之間的「搶人」爭奪戰，縣城樓市的「漲勢」，很快就會下去。隻不過大潮下去之後，裸泳的不知能否活下來。