智通財經APP獲悉，中指研究院發文稱，根據中國房地產指數系統寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2024年三季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金爲4.65元/平方米/天，環比下跌0.48%，跌幅較二季度擴大0.19個百分點。從樣本商圈表現來看，三季度寫字樓租金環比上漲的商圈佔22.5%，租金環比下跌的商圈佔77.5%。
整體來看，2024年三季度，宏觀經濟回升基礎有待鞏固，國內有效需求仍顯不足，重點城市寫字樓市場依舊處於築底階段，租賃需求延續二季度緩步釋放態勢，業主加大“以價換量”力度，重點城市寫字樓租金整體仍下跌。隨着近期宏觀政策逆週期調節力度加大，經營主體活力有望逐步恢復，寫字樓市場或迎來修復機遇。
01 寫字樓租金指數運行分析
根據中國房地產指數系統寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2024年三季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金爲4.65元/平方米/天，環比下跌0.48%，跌幅較二季度擴大0.19個百分點。從樣本商圈表現來看，三季度寫字樓租金環比上漲的商圈佔22.5%，租金環比下跌的商圈佔77.5%。
從行業宏觀環境來看，2024年三季度，經濟增長放緩，消費、投資增速下滑，出口仍保持較快增長。具體來看，2024年1-9月，我國固定資產投資(不含農戶)同比增長3.4%，增速較2024上半年收窄0.5個百分點，房地產開發投資同比下降10.1%;社會消費品零售總額同比增長3.3%，增速較上半年收窄0.4個百分點;貨物出口總額同比增長6.2%，增速較2024上半年收窄0.7個百分點。
與此同時，服務業景氣水平短期內亦有所回落，9月服務業商務活動指數爲49.9%，降至收縮區間;服務業業務活動預期指數爲54.6%，仍位於景氣區間，但較6月下降3個百分點。
整體來看，2024年三季度，宏觀經濟回升基礎有待鞏固，國內有效需求仍顯不足，重點城市寫字樓市場依舊處於築底階段，租賃需求延續二季度緩步釋放態勢，業主加大“以價換量”力度，重點城市寫字樓租金整體仍下跌。隨着近期宏觀政策逆週期調節力度加大，經營主體活力有望逐步恢復，寫字樓市場或迎來修復機遇。
1.2024年三季度重點城市主要商圈寫字樓租金環比下跌0.48%，前三季度累計下跌1.24%
圖：2019年二季度-2024年三季度全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金及環比變化
數據來源：中國房地產指數系統
根據全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2024年三季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金爲4.65元/平方米/天，環比下跌0.48%，前三季度累計下跌1.24%。2024年三季度，重點城市寫字樓租賃市場仍延續二季度“弱復甦”的態勢，存量項目需求不足依舊是困擾當前寫字樓市場的主要問題。租金方面，由於連續多個季度的租金下調，“以價換量”策略的效果邊際遞減，在部分新增供應入市節奏加快、空置壓力增加的區域，業主多加大租金下調的力度以維持出租率穩定，重點城市寫字樓租金整體跌幅有所擴大。
2.商圈表現：多數商圈寫字樓租金仍下跌，北京麗澤等少數商圈需求有所增加，租金小幅上漲
2024年三季度，一線城市樣本中，僅19%的商圈寫字樓租金環比上漲，八成商圈寫字樓租金環比下跌。二線城市樣本中，25%的商圈寫字樓租金環比上漲，其餘75%的商圈寫字樓租金環比下跌。整體來看，三季度租金環比下跌的商圈數量較二季度略有增加，在需求整體仍偏弱的情況下，降租仍是多數業主促進租賃交易的主要方式。部分租金相對較高、商務樓宇較爲集中的核心商圈，租金跌幅擴大，需求逐漸向新興商圈轉移，甲乙級樓宇之間的價差也呈現收窄趨勢。
圖：2024年三季度寫字樓租金環比漲跌幅較大的商圈
數據來源：中國房地產指數系統
2024年三季度，23%的樣本商圈寫字樓租金環比上漲，佔比較二季度下降1.3個百分點。具體來看，杭州武林商圈漲幅相對較大，爲0.66%;北京麗澤、重慶加州新牌坊等11個商圈租金環比漲幅在0.1%(含)-0.5%之間;上海靜安寺、杭州黃龍等6個商圈寫字樓租金環比漲幅在0.1%以內。
與此同時，77%的樣本商圈寫字樓租金環比下跌，佔比較二季度上升3.8個百分點。具體來看，杭州申花、長沙五一廣場、天津勸業場街、南昌紅谷灘中心區等13個商圈租金環比跌幅在1%以上，武漢金融港、杭州錢江世紀城、青島中央商務區、廣州珠江新城等14個商圈租金環比跌幅在0.5%(含)-1.0%之間，深圳寶安中心區、北京科技園區、南京新街口、廣州北京路等25個商圈租金環比跌幅在0.1%-0.5%之間;杭州西溪、青島嶗山區政府等10個商圈租金趨穩，環比跌幅在0.1%以內。
3.租金趨勢：穩增長政策加快發力下，需求有望溫和釋放，寫字樓市場或迎來修復機遇
當前，宏觀經濟回升基礎有待鞏固，寫字樓市場仍處於底部盤整期，預計四季度需求或延續弱復甦態勢，但租金下行趨勢難改。展望未來，近期宏觀政策逆週期調節力度加大，儘管政策顯效仍需時日，但短期內對提振經營主體信心、恢復經營主體活力或有一定積極影響，寫字樓市場或迎來修復機遇。
02 重點城市寫字樓市場表現
1.需求趨勢：超半數代表城市甲級寫字樓空置率小幅下降，TMT、金融、商務服務業寫字樓承租需求相對較多
(1)空置率：2024年三季度，重點城市寫字樓需求延續緩步釋放態勢，超半數代表城市甲級寫字樓空置率較二季度小幅下降
圖：2023年四季度-2024年三季度重點城市甲級寫字樓空置率
數據來源：中指數據CREIS
根據中指數據，2024年三季度，一線城市甲級寫字樓空置率相對較低，其中廣州最低，爲10.8%;二線代表城市中，杭州、蘇州甲級寫字樓空置率分別爲11.8%、15.8%，市場供求相對平衡，重慶、天津、青島、武漢、長沙等城市甲級寫字樓空置率相對較高，空置壓力相對較大。
從空置率變化來看，2024年三季度，重點城市寫字樓租賃需求整體延續釋放態勢，部分城市供求壓力短期內略微減輕，甲級寫字樓空置率較二季度小幅下降。具體來看，一線城市中，北京、廣州、深圳甲級寫字樓空置率均有不同程度下降，降幅均在0.4個百分點以內;二線代表城市中，杭州、重慶、天津、青島、武漢甲級寫字樓空置率有所下降，降幅均在0.6個百分點以內。
(2)租賃案例：TMT、金融、商務服務業租賃案例佔比超五成，監測到多筆大面積交易
表：2024年前三季度重點城市租賃案例(部分)
數據來源：中指數據CREIS
圖：2024年前三季度重點城市租賃案例租戶行業佔比
數據來源：中指數據CREIS
2024年前三季度，中指數據共監測到重點城市租賃案例155筆，其中TMT、金融、商務服務業承租需求相對較多，合計佔比超五成。具體來看，TMT行業監測到35宗案例，佔比約23%;金融業監測到27宗案例、商務服務業監測到22宗案例，佔比分別爲17%、14%;醫療健康/生物醫藥、教育、批零住餐三大類行業監測案例在10-15宗之間，佔比在6%-10%之間;其他行業監測案例共計34宗，合計佔比22%。
2.大宗交易：2024年前三季度，重點城市大宗交易市場活躍度較上年同期有所回落，交易宗數同比下降約一成
表：2024年前三季度15個重點城市大宗交易案例(部分)
數據來源：中指數據CREIS
2024年前三季度，重點城市大宗交易市場活躍度較上年同期有所回落。寫字樓租金指數重點監測的15個城市共監測到大宗交易190宗，較上年同期減少13宗。分城市等級來看，一線城市共監測到已成交大宗交易72宗，佔比73%，其中北京、上海交易相對較多，均在20宗以上;廣深交易宗數均在10宗以內;二線代表城市共監測到已成交大宗交易26宗，成都、杭州交易宗數在5宗以上。
以披露交易金額的交易計算，2024年前三季度15個重點城市大宗交易成交金額約589億元，一線城市交易金額爲453億元，佔比77%，其中上海、北京交易金額在150億元以上，廣深交易金額均在50億元以內;二線代表城市交易金額爲136億元，成都交易金額最大，約53億元，蘇州、重慶、杭州交易金額在20-30億元之間。優質商辦資產仍受投資人青睞，三季度產生多筆交易，例如：太古匯21億元收購廣州文化中心，印尼金光集團17.2億元收購上海北外灘星薈中心40%股權，上海匯融東方科技15.1億元收購上海星光耀廣場二期1號樓等。
圖：2024年前三季度15個重點城市大宗交易宗數佔比(按物業類型、買家類型分)
數據來源：中指數據CREIS
分物業類型來看，商辦類標的交易宗數佔比超七成。2024年前三季度，重點城市大宗交易以商辦物業爲主，以寫字樓、商業爲標的的交易宗數佔比分別爲29%、24%，以綜合體、酒店爲標的的交易宗數佔比分別爲11%、8%;以工業地產(含廠房、物流倉儲等)爲標的的交易宗數佔比爲15%，以產業園爲標的的交易宗數佔比爲5%，其他物業類型(公寓、文旅地產等)標的交易宗數合計佔比約8%。
從買家來看，以內資企業爲主，機構投資人交易金額佔比相對較高。以披露買家企業的交易計算，2024年前三季度，內資企業買家交易宗數佔比約81%，依舊主導大宗交易市場需求;地方國企、機構投資人(含險資、信託基金、券商等)以及內資房地產相關企業(含開發商、商管公司、住房租賃企業等)收併購行爲相對活躍，交易宗數合計佔比超五成;在監測到交易金額的交易中，機構投資人的交易金額佔比超四成。從賣家來看，出售優質資產依舊是房企補充現金流的有效途徑之一。以披露賣家企業的交易計算，內資房地產相關企業(含開發商、商管公司等)交易宗數佔比約六成。