智通財經APP獲悉，中信證券發佈研報稱，物業服務行業的類公用事業屬性特徵和頭部化趨勢明顯，物業行業的全覆蓋已經基本完成，物業費的強粘性、物業合同的高續約率，則進一步證明了行業的類公用事業屬性。此外，物業行業仍然是高度分散的行業，頭部公司市佔率仍然不高，但頭部化趨勢非常明確，頭部企業的市佔率有提升趨勢，推薦運營穩健的品質物業服務公司。
中信證券主要觀點如下：
物業服務全覆蓋已經基本完成。
根據貝殼找房平臺(下文同)，2019年，按小區計算的全樣本物業服務覆蓋率約爲65%，到2024年，按小區計算的全樣本物業服務覆蓋率提升到83%，提升了18個百分點。如果按戶數計算，2019年的物業服務覆蓋率爲82%，2024年的物業服務覆蓋率提升至93%。按戶數計算的物業服務覆蓋率明顯超過按小區計算的物業服務覆蓋率，說明沒有物業服務覆蓋可能主要是小微社區。同時，考慮到平臺信息可能統計不全的問題，該行認爲這一物業服務覆蓋率可能是被低估的。在樣本城市，可以說基本實現了物業服務的全覆蓋。
物業單價穩中有升，體現收費粘性特徵。
據統計，24個城市2024年10月的物業費按戶數加權平均爲1.76元/平米/月。按戶數來看，物業費主要分佈在0-2元的區間，佔比爲65%，2元以上佔比35%，物業單價呈現長尾分佈的特徵。但是按合同金額來看，0-2元區間僅佔34%，上市物業公司主要參與的2元以上市場，佔到市場份額的66%。換言之，約3成的品質物業合同數量佔據了約7成的市場份額金額。此外，對2024和2019年兩次截面數據交集小區的物業費水平進行對比，2024年的加權物業費相比於2019年同店提升5%。從2019年到2024年，可比小區中有62%的小區都維持了價格的基本不變，有27%的小區實現了價格的上漲，有10%的小區價格出現下降。考慮同一小區5年內連續多次調價的比例很低，估計在2019-2024的5年時間，同比有約2~3%的小區價格調降，5%~6%的小區價格調漲。整體而言，物業服務價格還是呈現高度粘性的特徵。
更換物業的比例不高，體現高續約特徵。
通過比較可比樣本兩年的物業信息來統計存量物業的更換情況。上述樣本中，24個城市2019年和2024年更換物業公司的比例達到12.5%。考慮同一小區在5年內連續多次更換物業的比例不大，該行估計同比有約2-3%的存量物業可能產生物業合同的變更。一方面，較低的物業合同更換比例體現了物業服務行業的高續約率特徵，另一方面，相信伴隨中國居民對於房屋維保意識的提升以及各個城市業委會成立比例的提升，存量物業訂單可能得到更多釋放。
大企業市佔率提升，體現頭部化特徵。
據不完全統計，2024年，24個城市的24家大物業公司的合同額市佔率爲15%。縱向來看，2024年的大公司市佔率相較於2019年提升了1個百分點，這一比較剔除了新建成物業和收併購的影響，完全體現物業公司的存量盤外拓。由於採用不完全統計，該行推測大企業真實的市佔率和提升速度可能更高。從增量合同的角度，2019年-2024年10月更換物業服務的合同中，有約30%的合同金額更換成爲頭部的24家大物業公司，70%換籤合同金額更換爲其餘3000多家小物業公司。大企業30%的增量市佔率明顯超過15%的存量市佔率。頭部企業的市佔率提升趨勢是非常明確的。
風險因素：
由於數據獲取、數據處理等原因，不能夠進行全面統計，因此存在樣本統計偏差的風險，對於市場規模、市佔率等指標的估計可能低估;物業企業不能保證獨立性的風險;物業企業收繳困難的風險。