智通財經APP獲悉，中金公司發佈研究報告解讀五部門會議，其表示，100萬套貨幣化安置型城中村改造或有利於加速需求釋放，但政策落實節奏仍待後續觀察。本次項目“白名單”支持金額擴容有助於進一步緩解交付風險，市場仍期待“促進房地產市場止跌回穩”的進一步增量舉措。短期內板塊震盪或有所加劇，但考慮政策仍在加碼進程中，未來一段時間地產股或仍在佈局期內。
10月17日上午，國新辦就介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況舉行新聞發佈會，涉及住建部等五部門，會議提出“四個取消、四個降低、兩個增加”的政策組合拳。其中，最爲關鍵的“兩個增加”，是指本次發佈會重點提及的兩項增量政策，一是通過貨幣化安置等方式新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造；二是年底前將“白名單”項目信貸規模增加到4萬億元，以滿足合理融資需求。中金公司從地產和建材兩個角度進行聯合解讀。
地產：發力城中村改造與保交付
100萬套貨幣化安置型城中村改造或有利於加速需求釋放，但政策落實節奏仍待後續觀察。據住建部統計，僅全國35個大中城市待改造城中村約170萬套，同時全國口徑待改造危舊房屋共50萬套；本次提出增量100萬套改造目標屬於條件較成熟且能通過加大政策支持力度來加速落地的項目。中金公司認爲，以貨幣化安置爲主要形式的城中村改造有助於釋放部分更新置換需求，規模體量約合當前一、二手房總銷量的6%-7%；但考慮到項目獲取政策支持的前提是羣衆改造意願強、能實現資金大平衡且不新增地方債務風險，前述規模能否較快體現在實際銷量上，仍有待進一步觀察。
本次項目“白名單”支持金額擴容有助於進一步緩解交付風險，市場仍期待“促進房地產市場止跌回穩”的進一步增量舉措。會議披露，截至10月16日“白名單”房地產項目已審批通過貸款共2.23萬億元，預計到2024年底審批通過金額將翻倍至超4萬億元；同時，提出將商品住房開發貸款項目全部納入白名單機制，實現“應進盡進”、“應貸盡貸”，並優化資金撥付方式，做到“能早儘早”。中金公司認爲本次白名單支持金額擴容或有助於推動房屋交付風險進一步下降；但中金公司提示，當前市場除保交付風險，還需要考量房價下行背景下的房企經營困境和金融系統壓力、土地出讓金及房地產相關稅收退坡帶來的地方政府財政壓力、以及投資縮量對經濟增長產生的負面拖累，相關方面均有賴於財政政策發力提振收入預期，和收儲政策加碼降低社會庫存壓力，來進行風險對沖。
短期內板塊震盪或有所加劇，但考慮政策仍在加碼進程中，未來一段時間中金公司認爲地產股或仍在佈局期內。選股上，伴隨市場關注點可能從政策預期向基本面驗證兼顧，中金公司認爲優先具備開發投資修復潛力，且長期仍有一定市場份額提升空間的頭部企業可優先着眼配置；若後續政策力度超預期，可擇機投資一些更高彈性標的。
圖表1：A股地產公司歷史NAV折讓水平和動態市盈率
注：截至2024年10月17日
資料來源：公司公告，Wind，中金公司研究部
圖表2：港股地產公司動態市淨率和動態市盈率
注：截至2024年10月17日
資料來源：公司公告，Wind，中金公司研究部
建材：五部門聯合會議促地產平穩發展，建材板塊待基本面修復
積極政策有序推進，板塊基本面改善仍有時滯。中金公司認爲，此次提出的貨幣化改造安置有助於釋放更新置換需求，帶動樓市銷售表現企穩改善，但建材地產開工端需求仍受制約，竣工端需求則和銷售改善有2-3年時滯，中金公司預期建材板塊基本面未來6-12個月仍將以平穩爲主，交易邏輯仍將由政策預期主導。9月24號會議以來，建材板塊估值超跌部分已有明顯修復，板塊估值的大幅提振需要更加強有力的政策信號，或需要等待地產銷售、基建實物工作量等領先指標擁有實質性改善。
早週期建材：基建逐步成爲需求支柱，地產新開工影響趨弱。在2022年以來地產新開工大幅下滑後，水泥、防水、塑料管道等建材細分領域龍頭企業均積極開拓基建、工業和民建等非房需求，中金公司認爲當前基建開工已取代地產新開工，成爲早週期建材的需求主要支撐。往後看，中金公司認爲早週期建材需求有望逐步受益於財政寬鬆，水泥價格在供給端積極變化支撐下有望溫和修復，而B端消費建材龍頭收入提速需待現金流、負債表明顯修復，龍頭企業轉變銷售策略。
後周期建材需求修復較爲滯後，格局和安全邊際仍是選股關鍵。中金公司認爲，積極政策舉措有望推動地產銷售量價逐步企穩，白名單支持金額擴容亦有助於化解保交付風險，但2H24-2025年地產竣工需求仍有一定下滑壓力，後周期建材(玻璃、部分消費建材)仍面臨穩價穩利的挑戰，行業格局、商業模式、收入結構對企業盈利的支撐更爲重要。