智通財經APP獲悉，克而瑞地產研究發佈研報稱，保利發展(600048.SH)、中海地產(00688)、華潤置地(01109)、招商蛇口(001979.SZ)四大央企近年來發展勢頭迅猛，2024上半年幾家企業的合約銷售額都超過了1000億元，保利發展繼續保持着銷售第一的地位，與後面幾家房企拉開了較大的差距。中海繼續以利潤王著稱，華潤大力發展第二曲線，招商持續發揮產業推動優勢。
就目前的情況來看，堅守主業的房企勢必在短期內會經歷利潤率和去化率的壓力，而開闢第二曲線也要面臨市場不確定性的投資風險，四大央企即使是在資金較爲充足的情況下，在當前的市場環境下也都面臨着一定的挑戰。
投資力度均大幅降低，保利和中海存貨去化壓力較大
在拿地規模方面，隨着房地產市場的下行，即使有着一定社會責任的四大央企也出於企業整體運營的考慮減少了拿地規模，2024上半年拿地銷售建面比最低的是保利發展，僅有0.12。相較之下，華潤的拿地銷售建面比達到了0.39，在四家企業中是最高的。從歷年的表現來看，華潤置地的拿地銷售建面比在幾家央企中整體都相對較高。
拿地的減少，直接導致的是企業總土儲規模的收縮。從2024年中期的情況來看，四大央企的總土儲建面相較於期初都減少了8%以上，減少最多的招商蛇口超過了10%。從土儲絕對數量來看，保利發展以7140萬平米的規模穩居第一，其次則是華潤置地的5699萬平米。
在銷售下行的背景下，房企都面臨着去庫存的壓力，四大央企也不例外。從四家企業披露的存貨情況來看，已竣工物業(A股：開發產品，H股：持做銷售物業)在存貨中的佔比近年來呈現逐漸提升的趨勢，其中保利和中海的竣工存貨佔比都超過了20%，中海甚至達到了30.17%(2023年底數據)，存貨去化壓力相對較大。
中海堅持主業仍保持較高利潤率，華潤和招商成功開闢第二曲線
從2024上半年的營收與利潤情況來看，保利發展作爲規模第一的房企，其營業收入也達到了1392.49億元，是所有房企中最多的，同時企業的毛利潤也是最高的223.08億元，但是淨利潤方面則被中海和華潤反超。
從利潤率水平來看，中海和華潤與另外兩家企業拉開了一定的差距。其中中海的歸母核心淨利率達到了12.24%，華潤置地更是達到了13.57%，在全行業中都保持着前列水平。
然而仔細看這兩家企業的營業收入分佈情況則可以發現，中海的房地產銷售收入佔比達到了94.37%，而華潤則降到了74.72%。中海堅持房地產開發主業，保持較高的利潤率，更多是得益於企業的成本控制能力。
華潤置地保持較高的利潤水平，則主要是因爲企業經營性業務的第二曲線已經形成，支撐企業盈利。2024上半年華潤置地實現核心淨利潤107億元，其中經營性業務核心淨利潤55億元，佔比提升至51.4%，經營性業務核心淨利潤佔比首次過半。與毛利率只有12.4%的地產開發業務相比，經營性業務收入佔比增加，大大提升了企業的盈利水平。上半年華潤新開業6個購物中心，實現租金收入95億元，同比增長9.7%;零售額916億元，同比增長21.9%，各項指標均實現了較快的增長，已成爲企業重要的發展動力。
除了華潤置地之外，招商蛇口的房地產銷售收入佔比也降至77.82%，資產運營與城市服務業務作爲業績增長的第二曲線也初具雛形。從資產運營端來看，2024上半年招商蛇口管理範圍內全口徑資產運營收入36億元，同比增長15%，EBITDA實現18.95億元，同比增長14%。同時城市服務端旗下的物業管理和輕資產運營服務平臺——招商積餘，期內實現營業收入78.39億元，較上年增長12.34%。
四大央企財務都較爲穩健，保利發展最有錢
在財務指標方面，四大央企的財務狀況都較爲健康，三條紅線均處於綠檔且較爲安全的水平。總資產和持有現金最多的是保利發展，分別達到了13900億元和1464億元。但是保利發展的非受限現金短債比爲1.22，在四大央企中最低;淨負債率爲66.18%，扣預後資產負債率爲66.89%，在四大央企中都是最高的。由於央企強大的融資能力，四家企業資金成本都低於3.5%，幾家企業在資金方面都沒有太大的問題。
整體看來，四大央企目前在經營方面各有所長，保利和中海仍然重點堅守房地產主業，保利發展以規模取勝，中海堅持利潤爲王;而華潤和招商另闢蹊徑，第二曲線發展取得了一定的成果。就目前的情況來看，堅守主業的房企勢必在短期內會經歷利潤率和去化率的壓力，而開闢第二曲線也要面臨市場不確定性的投資風險，四大央企即使是在資金較爲充足的情況下，在當前的市場環境下也都面臨着一定的挑戰。
