智通財經APP獲悉，中金公司發佈研報稱，奧特萊斯(Outlets，意爲工廠直銷店)誕生於1970年代的美國,當前國內奧特萊斯市場處於持續發展階段。相比購物中心，高零售濃度、以及與正價品嚴格區別的折扣商品爲奧特萊斯兩大特點。短期內奧萊有望延續相對韌性，但賽道亦存長期天花板。美國爲例，其奧萊總數自1990年代末達峯後便步入下行;中金公司認爲其背後核心原因爲奧特萊斯開業需以品牌正價店過剩庫存爲依託，同時相比美國，國內電商滲透率更高、物流效率更高，這或亦對奧萊形成部分替代作用。
奧特萊斯(Outlets，意爲工廠直銷店)誕生於1970年代的美國;2002年中國首個奧特萊斯開業，得益於奧萊零售額在疫情期間及疫後的韌性表現，近年來國內對奧萊的關注度顯著提升。在國內首單以奧特萊斯爲底層資產的消費REIT即將上市之際，中金公司聚焦這一經營模式、財務表現獨具特色的細分賽道，對比其在美國長期發展經驗、以及中國奧萊行業當前發展趨勢。
溯源：奧特萊斯始於庫存過剩、興於品牌消費。奧特萊斯在美國誕生的年代具備鮮明的時代烙印：供給端，1970年代末至80年代初實際庫存快速增長、庫銷比升至高位，品牌去庫存需求迫切;需求端，石油危機引發的通脹推高居民生活成本、對性價比消費的追求日益旺盛。除去這些催化因素，中金公司認爲有三個前提條件亦不可忽視：一是美國中產階級佔全社會比重的持續提升，二是居民品牌化消費的興起，三是美國人口郊區化的持續演進。
對標：美國專業奧萊運營商Tanger(SKT.US)行穩致遠。Tanger成立於1981年，自誕生起便專注於奧特萊斯開發與運營、並保持美國第二大奧萊運營商身位。回溯Tanger發展歷程，順週期的收併購爲其1993年上市以來的主要規模增長手段，而隨着奧萊市場與公司自身均步入成熟期，調換資產組合、深耕內生增長成爲主要目標。分析其經營表現，Tanger的長週期零售額增長與美國CPI長期增速相若，而通過與頭部連鎖品牌建立穩定合作關係，其實現了高出租率、高續約率、穩步提升基礎租金等成果，使得自身在2008年金融危機前後展現較強經營韌性。
定位：國內奧特萊斯市場處於持續發展階段。據中國百貨商業協會，2020-2023年全國奧萊零售額複合增速達10%，跑贏百貨、超市等線下渠道，高增長助力奧特萊斯重回聚光燈下;而同期奧萊項目數量複合增速爲9%，中金公司預計項目供給放量或爲市場擴容主要驅動。競爭格局端，2023年奧萊市場CR6爲34%，顯著高於購物中心(中金公司估計截至1H21 CR10約14%);頭部奧萊運營商主要爲專業奧萊運營或百貨多元轉型兩類。中金公司認爲相比購物中心，高零售濃度、以及與正價品嚴格區別的折扣商品爲奧特萊斯兩大特點，因此二者在選址、業態構成、運營思路等方面差異顯著;而對比線上電商，低頻高客單、質與價兼顧、所見即所得爲奧萊的三大競爭差異。
前瞻：短期內奧萊有望延續相對韌性，但賽道亦存長期天花板。考慮到宏觀環境不確定性下消費者的渠道比價傾向，品牌去庫存需求或將持續，以及優質奧萊項目供給有望繼續快速入市，中金公司看好短期內國內奧萊零售額的增長韌性。但中金公司亦提示奧萊賽道或存在長期天花板，如以美國爲例，其奧萊總數自1990年代末達峯後便步入下行;中金公司認爲其背後核心原因爲奧特萊斯開業需以品牌正價店過剩庫存爲依託，同時相比美國，國內電商滲透率更高、物流效率更高，這或亦對奧萊形成部分替代作用。
中金公司認爲短期維度奧特萊斯市場有望延續相對增長韌性，建議投資人關注。
風險
奧特萊斯供給迅速增加致使競爭加劇;電商對奧萊業態衝擊超預期。