智通財經APP獲悉，天風研究發佈研報認爲，從交易策略角度看，房地產行業 “困境反轉”和“政策博弈”邏輯雙線並存，龍頭國央企繼續享有集中度優勢，龍頭央企關聯物企成長路徑明確，規模有望保持良好增速。主要或得益於“517”新政推動需求集中釋放，6月全國新建商品房銷售面積增速呈現出區別於2023年同期的逆勢提升走勢，該團隊預計24年下半年累計增速或呈繼續改善趨勢，但市場對價格整體預期仍然偏弱。此外，天風研究預計高能級城市有望延續良好熱度，受23年三季度基數較低影響，同比降幅或進一步收窄並可能回正。
策略：困境反轉、政策博弈“雙線並行”
2024年上半年，行業未擺脫週期慣性下行，供需關係重構對居民資產、企業生產、經濟發展等多維度連鎖影響持續，政策端採用靠前發力方式，通過限制性政策寬鬆激發增量需求，主動式去庫存加速供需調節，天風研究判斷目標指向“穩定價格、改善預期、平滑週期”。伴隨二十屆三中全會指明下階段行業發展方向，即“既防風險、又促發展”，爲加速新模式構建留下充足政策優化及改革空間。2024年下半年，基本面基數效應漸退，新房、二手房銷售降幅有望進一步收窄，市場預期或逐步趨穩，發生二次下滑概率較低。從交易策略角度看，天風研究認爲“困境反轉”和“政策博弈”邏輯雙線並存，有以下幾條投資主線值得關注：
方向一，龍頭國央企繼續享有集中度優勢，於核心城市貨源充足、把握機遇能力強，同時其資金優勢有望助力其繼續擴儲、擴大份額優勢;部分區域型企業在基本面健康度高的城市具備市佔率優勢。重點推薦：中國海外發展、招商蛇口、保利發展，建議關注：越秀地產、濱江集團、綠城中國、城建發展等。
方向二，供給側“防風險”基調下，政策對於未出險優質非國央企或延續“呵護”思路，給予融資支持協助其跨越週期，部分房企信用修復預期或穩步修復。重點推薦：龍湖集團、萬科A、新城控股、金地集團等。
方向三，母公司交付增量下滑對第三方拓展影響顯現，龍頭央企關聯物企成長路徑明確，規模有望保持良好增速，部分房企發展策略轉向提升存量運營、探索差異化發展路徑，長期同樣具備賽道突圍潛力。重點推薦：保利物業、招商積餘，建議關注：華潤萬象生活、中海物業、萬物雲等。
全國：銷售端強現實，價格端弱預期
2024上半年，全國新建商品房銷售面積同比下降19.0%。從單月趨勢看，24年前兩月基本面超跌，3月小陽春銷售面積同比增速改善，二季度同比降幅持續收窄，6月增速呈現出區別於2023年同期的逆勢提升走勢，主要或得益於“517”新政推動需求集中釋放。天風研究認爲24年下半年累計增速或呈繼續改善趨勢，主要因：
1)基數效應明顯，23年銷售前高後低;2)24年前兩月基本面深度調整，短期發生大幅度二次下滑概率較低;3)“517新政”後市場信心趨穩、跌價預期有所改善。但市場對價格整體預期仍然偏弱。天風研究預計2024年全國商品房銷售面積或爲9.40億平，同比降幅較年中收窄至15.9%，新開工面積7.15億平，同比下滑25%，竣工面積7.99億平，同比下滑20%;房地產開發投資9.99萬億元，同比下滑9.9%;新建住宅、二手房合計成交面積13.4億平，同比下降11.8%。
城市：系統性價格困局，結構性彈性差異
2024上半年，62城新房累計成交面積同比-33.3%，一線、二線、三線及以下城市分別同比-28.6%、-34.3%、-36.1%;16城二手房成交面積同比-6.9%，一線、二線城分別同比-5.1%、-11.5%，表現優於新房，主要因比價效應下二手房對新房形成分流。
展望下半年，天風研究預計高能級城市有望延續良好熱度，受23年三季度基數較低影響，同比降幅或進一步收窄並可能回正。狹義庫存及庫銷比低，市場健康度高的城市基本面存在潛在分化可能。短期二手市場“以價換量”、“各地房貸利率中樞下限”等格局仍將延續，熱度有望保持。2024年6月，一線城市平均租金回報率約1.66%，較2023年有所回升但仍處歷史低位，距離10年期國債收益率差值仍有0.62pct，底線思維下房價下行空間仍存。
展望短期價格趨勢，下半年全國二手房價格或仍保持回落趨勢，但得益於5月政策催化二手成交持續放量、疊加基數效應漸退或增強市場對於基本面的信心，價格降幅或有望收窄。
房企：局部競爭激烈，總量縮表加速
2024上半年，受益於政策端積極發力刺激需求，房企業績下滑逐月趨緩，但行業未改探底走勢，多數房企仍面臨較大的回款壓力。2024上半年，克而瑞百強房企累計操盤金額18518億元，同比-40%;百強中央企、地方國企、非國央企銷售金額分別同比-31.9%、-42.2%、-50.1%，企業資產差異仍較顯著。
展望下半年，中性假設下至年末百強操盤金額累計同比增速或能收窄至-31%。2024年上半年，TOP100企業新增權益貨值8898億元，同比-28%。房企對優勢地區優質地塊競爭激烈，性價比不高的地塊拿地極爲謹慎，城投托底比維持較高比例。主流頭部房企2024上半年新增貨值同比降幅在30%-70%區間，短期房企或延續依據市場銷售表現動態調節新增貨量，不至於陷入“無貨可推”境地，但不排除價格壓力下，投資總量收縮使新房有效供給受到約束，制約需求釋放的同時或造成房企規模壓力;若銷售量價降幅展現持續收窄趨勢，投資端邊際上行空間同樣良好。
風險提示：基本面變化超預期，增量政策超預期，貨幣政策和財政政策效果存在不確定性。