智通財經APP獲悉，中指研究院發文稱，從併購交易總的數量與規模來看，7月房地產併購活動熱度有所回落。根據中指研究院監測，2024年7月房地產行業共進行16筆併購交易，比上月減少1筆。其中，9筆交易披露交易金額，總交易規模約53.0億元，環比減少68.7%，平均單筆交易規模5.9億元，環比減少47.8%。7月，萬科印力集團將其持有的上海南翔印象城MEGA 48%股份出售給外資股東GIC；本次交易的價格雖未透露，但據市場消息，交易規模在20億級別；萬科(000002.SZ)出售該項目股權，符合其近期的發展戰略，有助於回籠資金。
房企政策：改革房地產開發融資方式，支持房企緩繳土地出讓金
中央層面，7月21日，“二十屆三中全會”《決定》指出，改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。7月30日，中共中央政治局召開會議，堅持消化存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房。本次《決定》強調“改革房地產開發融資方式和商品房預售制度”，或意味着未來預售制改革進程將加快，取消預售制或是大勢所趨。房地產開發融資方式與商品房預售制度高度關聯，商品房預售制度下，房企開發建設所需資金一部分來自於銀行開發貸等金融支持，一部分來自於預售款。預售制度下開發企業使用開發貸等融資時間較短，預售開盤後即可逐步償還貸款，銀行資金迴流速度相對較快。
地方層面，監管機構出臺政策推動融資協調機制進一步落地，優化預售資金管理，支持房企分期繳納土地出讓金。徐州市、襄陽市、昆明市、益陽市、貴陽市、吉安市、江陰市、永州市、贛州市、雅安市、九江市、萍鄉等城市進一步推動融資協調機制落地，優化預售資金監管，支持見索即付式的保函繳納土地交易市場競買保證金，適當拉長土地出讓金付款時限，合理調整城市基礎設施配套費繳納節點，幫助企業緩解資金壓力。
表：2024年7月中央及地方層面涉及房地產企業融資政策
數據來源：公開資料，中指研究院綜合整理
企業併購：併購熱度回落，萬科出售上海南翔印象城MEGA股權
根據中指研究院監測，2024年7月房地產行業共進行16筆併購交易，比上月減少1筆。其中，9筆交易披露交易金額，總交易規模約53.0億元，環比減少68.7%，平均單筆交易規模5.9億元，環比減少47.8%。從併購交易總的數量與規模來看，2024年7月併購活動熱度有所回落。
圖：2023年1月至2024年7月房地產行業進行併購交易筆數與交易規模情況
數據來源：公開資料，中指研究院綜合整理
從交易標的業務類型看，2024年7月房地產行業進行的併購交易包括地產開發、商辦及物業項目等。住宅開發方面，出險房企出售項目股權回籠資金。7月，榮盛發展1000萬元轉讓唐山泓洲房地產開發有限公司51%股權，退出唐山小白家溝村項目。據瞭解，該項目土地分爲東西兩塊，目前東地塊部分樓棟已完成建設，西地塊尚未開發。華夏幸福出售任丘孔雀城房地產開發有限公司100%股權與任丘市城市規劃展覽館資產，盤活自身資產，實現資金回收。
表：2024年7月房地產行業併購交易分類型統計
數據來源：公開資料，中指研究院綜合整理
多元業務方面，房企出售商辦項目，以快速獲取流動資金。7月，萬科印力集團將其持有的上海南翔印象城MEGA 48%股份出售給外資股東GIC。交易完成後，GIC將持有項目98%股權，剩餘2%的權益由萬科印力集團持有。據瞭解，上海南翔印象城MEGA商業面積約18.6萬平方米，可租賃面積超過10萬平方米，位列上海已開業商業體前10位。2023年，南翔印象城總銷售額突破46億元，同比增長15%，位列上海銷售額前10位。
從租金收入角度來看，上海南翔印象城位列萬科運營管理的商業項目第二位。本次交易的價格雖未透露，但據市場消息，交易規模在20億級別。萬科出售該項目股權，符合其近期的發展戰略，有助於回籠資金。萬科在2023年年報中明確表示，將通過大宗資產、股權交易兌現“蓄水池”，大規模增厚安全墊，2024 年實現交易回款不低於 300 億元。在4月底舉行的萬科2023年度公司股東大會上，萬科管理層也表示將展開瘦身計劃，聚焦綜合住區開發、物業服務和租賃住宅三大核心業務，退出其他業務，清理和轉讓非主業的財務投資，推進商辦等大宗資產交易。
上市公司持續剝離房地產開發業務，聚焦其他主業。7月，冠城大通發佈公告，擬將持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至控股股東，交易完成之後，冠城大通不再從事房地產開發業務，經營上聚焦電磁線的研發、生產與銷售主業。目前，該交易尚處於籌劃階段。
併購金融：中金資本、招商平安資管有意參與金科重整，信達地產聯合中國信達紓困深圳城更項目
集團層面，金科重整第一次債權人會議各議案獲得債權人表決通過，目前已收到中金資本意向函、招商平安資管已參與重整投資報名。7月25日，金科重整召開第一次債權人會議，通報了金科資產負債審計、評估和債權申報等情況，審議的《非現場及網絡債權人會議召開及表決規則》、《債務人財產管理方案》等議案均獲得債權人表決通過。7月31日，金科發佈公告稱，在發佈市場化招募和遴選重整投資人公告後，已收到中金資本運營有限公司參與重整投資的意向函，同時深圳市招商平安資產管理有限責任公司已參與重整投資的報名並繳納完畢足額保證金。
項目層面，信達地產聯合中國信達紓困深圳兩個舊改項目。7月初，信達地產發佈公告，聯合中國信達成立合夥企業以25.73億元受讓項目公司48%股權。交易完成後，信達系持有項目公司48%股權，招商蛇口持有51%股權，金馬控股持股1%。項目公司持有兩個深圳市城市更新項目，總開發建設用地面積約爲34萬平方米，均規劃有住宅、商業等業態。未來，信達地產可能作爲操盤方參與項目盤活。
表：2024年1-7月金融機構參與房地產併購與紓困情況
數據來源：公開資料，中指研究院綜合整理
附表：2024年7月房地產行業併購情況
數據來源：公開資料，中指研究院綜合整理
