智通財經APP獲悉，8月15日，克而瑞地產研究發文稱，受高溫天氣、供給約束、利好政策提振效應邊際遞減等綜合影響，8月整體成交預期延續低位波動，與7月成交規模仍將環比下降10%-20%。
8月15日上午，國家統計局公佈了上半年月宏觀經濟和房地產行業數據。經濟層面，總體平穩、穩中有進，生產需求繼續恢復，就業物價總體穩定，新動能繼續培育壯大。地產行業層面，因年中衝刺已過，7月迎來季節性回落，無論是商品房銷售面積、金額，新開工、竣工、開發投資等均環比持降，迴歸至年內低位，房價同比降幅繼續走擴。
7月經濟穩中有進 M2/M1剪刀差走擴 居民“去槓桿”或擴散至非地產
7月經濟運行總體平穩、穩中有進，生產需求繼續恢復，就業物價總體穩定，新動能繼續培育壯大，高質量發展紮實推進。整體來看，第一，工業保持較快增長，裝備製造業和高技術製造業增長加快。7月份，全國規模以上工業增加值同比增長5.1%。第二，市場銷售增速回升，貨物進出口較快增長。7月，社會消費品零售總額37757億元，同比增長2.7%，比上月加快0.7個百分點；固定資產投資（不含農戶）環比下降0.17%；貨物進出口總額36758億元，同比增長6.5%，比上月加快0.7個百分點。第三，就業、物價總體穩定。7月全國城鎮調查失業率爲5.2%，比上年同月下降0.1個百分點；全國居民消費價格（CPI）同比上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。
從7月金融數據來看，受經濟轉型升級、有效需求不足和治理資金空轉等影響，中國金融總量增長整體“減速提質”：7月中國社融增速下滑，M1貨幣供應降幅擴大至6.6%，不過M2升幅較上月有所好轉。據央行初步統計，2024年前7月社會融資規模增量累計爲18.87萬億元，比上年同期少3.22萬億元。7月末M2同比增長6.3%，M1降幅從6月的5%擴大至6.6%。M2-M1剪刀差爲-12.9%，較6月末的-11.2%進一步走闊。
值得關注的是居民“去槓桿”擴散化跡象。從過往經驗來看，居民貸款增長回落，通常是中長期貸款回落更快，這意味着居民貸款回落主要集中在地產相關領域。而7月居民貸款減少2100億，其中中長期貸款增長100億，短期貸款減少2156億，同比多減821億。短期貸款回落更快，意味着在按揭貸款提前還款尚未改善的情境下，居民的“去槓桿”行爲有向非地產領域擴散的跡象。
7月季節性回落 商品房銷售面積、金額同比降2成 重回年內低位
7月商品房銷售季節性回落，因年中衝刺季剛過，房企推盤積極性穩步下降，疊加高溫天氣、核心一二線城市政策利好效應遞減，整體銷售規模回落至年內低位：7月新建商品房銷售面積爲6233萬平方米，銷售金額爲6197億元，環比跌幅近乎“腰斬”，同比下降15.4%和18.5%，降幅分別較上月擴大0.9pcts和4.2pcts，1-7月銷售面積和金額累計同比降幅分別爲18.6%和24.3%。
7月銷售面積、金額再度回調至年內低位，究其原因，一方面6月恰逢年中衝刺季，7月房企推盤積極性穩步回落，推盤質量一般，折扣回收，整體供應量高位回落；另一方面517新政利好效應衰退，即便是北京、上海、杭州等核心城市新房成交、項目來訪去化也呈現穩步回落態勢；此外7月恰逢高溫天氣影響，居民看房熱情也並不高漲。
70城一二手住宅銷售價格同比降幅仍在擴大 房價下降城市個數轉增
2024年7月份，70個大中城市一二手住宅銷售價格環比降幅略有收窄，同比降幅仍在擴大。
同比來看，新房和二手房同比持降，新房整體降幅由6月末的4.88%增至7月末的5.28%，二手房降幅由6月末的7.87%增至7月末8.17%，從趨勢變化來看，新房和二手房降幅差距有收窄態勢，二手房跌幅仍超新房。事實上，二手房價格同比下降城市數量較多已達峯值，截止2024年7月，全部70個城市均呈現下跌態勢，而新房銷售價格同比下降城市數量爲68個。
環比來看，7月70城一二手房房價指數環比跌幅有收窄態勢，新房整體降幅由6月末的0.67%收窄至7月末的0.65%，二手房降幅由6月末0.85%收窄至7月末0.8%，但房價下跌城市數量增加，7月70個大中城市中有66城新建商品住宅價格環比下降，67城二手住宅銷售價格環比下降。
值得關注的是，7月24個重點城市二手房成交面積環比轉降3%，同比增長31%，增幅有所擴大。前7月累計成交面積預計爲8731萬平方米，累計同比下降4%。從新房和二手房量價表現來看，二手房持續以價換量，房價跌幅大於新房，持續分流剛需客羣，整體市佔比仍有進一步擴大的趨勢。
新開工、竣工回落 1-7月累計同比跌幅分別爲23.2%和21.8%
1—7月份，房地產開發企業房屋施工面積703286萬平方米，同比下降12.1%。房屋新開工面積43733萬平方米，下降23.2%。其中，住宅新開工面積31684萬平方米，下降23.7%。房屋竣工面積30017萬平方米，下降21.8%。其中，住宅竣工面積21867萬平方米，下降21.8%。
本月新開工、竣工面積環比由增轉降，降幅始終保持在低位運行。新開工面積累計降幅連續5月收窄，7月新開工面積5710萬平方米，環比下降28.02%，同比下降19.7%，從絕對量上看已經回落至年內低位。
7月房企竣工面積環比下降18.2%，同比和累計同比降幅均爲21.8%，單月同比降幅收窄，累計同比降幅與上月持平，考慮到保交樓仍是化解當前市場風險的重要一環，預期隨着後續工程進度的逐步推進，竣工面積降幅有望低位企穩，邊際修復。
7月開發投資額迴歸至2024年均值 累計同比降幅10.2%低位持穩
1—7月份，全國房地產開發投資60877億元，同比下降10.2%，降幅較1-6月微增0.1個百分點，累計同比降幅低位持穩。從單月來看，房企投資開發積極性穩步回落，一方面是房企新開工積極性不高，對開發投資的有一定負面影響；另一方面，本月土地成交規模低位回升，7月全國300城經營性土地成交面積5489萬平方米，成交金額1553億元，環比分別下降5%和11%。
綜上，受高溫天氣、供給約束、利好政策提振效應邊際遞減等綜合影響，8月整體成交預期延續低位波動，與7月成交規模仍將環比下降10%-20%。
因低迷行情疊加現金流緊張，房企開發投資額仍不及上半年月均，無論從土地購置、新開工還是在建施工的竣工交付，整體將延續低位震盪，拖累房地產開發投資降幅在10%低位仍將小幅走擴。