智通財經APP獲悉，中指研究院發文稱，短期來看，在二十屆三中全會精神指引下，住房制度改革與政策優化節奏有望進一步加快。因城施策將進一步落實，地方政府將獲得更多調控自主權，未來核心城市供需兩端政策仍有優化可能。下半年在高基數影響減弱下，全國新房銷售同比降幅預計將繼續收窄，同時國企收儲政策的落實推進也是決定市場恢復節奏的重要因素。
一、需求
1-7月新建商品房銷售面積5.4億平米，同比下降18.6%，新建商品房銷售額5.3萬億元，同比下降24.3%，降幅均收窄。
圖：2014年至今全國新建商品房累計銷售面積以及銷售額同比增速
數據來源：中指數據CREIS
銷售面積：2024年1-7月，新建商品房銷售面積爲5.4億平方米，同比下降18.6%，降幅較1-6月收窄0.4個百分點，7月單月商品房銷售面積爲0.6億平方米，同比下降15.4%(單月增速爲調整基數後測算，下同)，降幅較6月擴大0.9個百分點。其中，新建住宅銷售面積爲4.5億平方米，同比下降21.1%，降幅較1-6月收窄0.8個百分點，辦公樓銷售面積同比下降6.9%，商業營業用房銷售面積同比下降5.7%。
銷售額：2024年1-7月，新建商品房銷售額爲5.3萬億元，同比下降24.3%，降幅較1-6月收窄0.7個百分點，7月單月商品房銷售額爲0.6萬億元，同比下降18.5%，降幅較6月擴大4.2個百分點。其中，新建住宅銷售額爲4.7萬億元，同比下降25.9%，降幅較1-6月收窄1.0個百分點，辦公樓銷售額同比下降10.4%，商業營業用房銷售額同比下降12.0%。
二、供應
1-7月房地產開發投資額同比下降10.2%；房屋新開工面積同比下降23.2%，連續5個月降幅收窄。
圖：2014年至今房地產和住宅累計開發投資及其同比增速
數據來源：中指數據CREIS
房地產開發投資額：2024年1-7月，全國房地產開發投資額爲6.1萬億元，同比下降10.2%；7月單月，全國房地產開發投資額爲0.8萬億元，同比下降10.8%，降幅較6月擴大0.7個百分點。其中，住宅開發投資額爲4.6萬億元，同比下降10.6%，降幅較1-6月擴大0.2個百分點，占房地產開發投資比重爲75.9%。
圖：2014年至今全國房屋累計新開工和施工面積及其同比增速
數據來源：中指數據CREIS
房屋新開工面積：2024年1-7月，全國房屋新開工面積爲4.4億平方米，同比下降23.2%，降幅較1-6月收窄0.5個百分點；7月單月，全國房屋新開工面積約爲5710萬平方米，同比下降19.7%，降幅較6月收窄2.0個百分點。其中，住宅新開工面積爲3.2億平方米，同比下降23.7%，降幅較1-6月擴大0.1個百分點。
房屋施工面積：2024年1-7月，全國房屋施工面積爲70.3億平方米，同比下降12.1%。其中，住宅施工面積爲49.2億平方米，同比下降12.7%。
房屋竣工面積：2024年1-7月，全國房屋竣工面積爲3.0億平方米，同比下降21.8%。其中，住宅竣工面積爲2.2億平方米，同比下降21.8%。
三、資金來源
1-7月房企到位資金爲6.2萬億元，同比下降21.3%，連續4個月降幅收窄。
圖：2014年至今全國房企到位資金同比增速及2024年1-7月各項資金來源同比增速對比
數據來源：中指數據CREIS
房地產開發企業到位資金：2024年1-7月，房地產開發企業到位資金爲6.2萬億元，同比下降21.3%，降幅較1-6月收窄1.3個百分點。
國內貸款：2024年1-7月，國內貸款爲9216億元，同比下降6.3%；佔比爲14.9%，比上年同期提升2.4個百分點。
自籌資金：2024年1-7月，自籌資金爲2.2萬億元，同比下降8.7%，降幅較1-6月收窄0.4個百分點；佔比爲35.6%，比上年同期提升5.1個百分點。
定金及預收款：2024年1-7月，定金及預收款爲1.9萬億元，同比下降31.7%，降幅較1-6月收窄2.4個百分點；佔比爲30.2%，比上年同期下降4.8個百分點。
個人按揭貸款：2024年1-7月，個人按揭貸款爲8478億元，同比下降37.3%，降幅較1-6月收窄0.4個百分點；佔比爲14.1%，比上年同期下降3.7個百分點。
中指解讀：
7月，政府繼續穩定房地產行業信心。二十屆三中全會《決定》全文重筆提及房地產，既有長期改革方向，也明確了短期舉措，提出“……支持城鄉居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權……”；央行下調1年期和5年期以上LPR各10個基點，分別降至3.35%、3.85%，進一步降低購房者購房成本；7.30中央政治局會議強調要“積極支持收購存量商品房用作保障性住房”。同時各地優化政策持續跟進，廣州放鬆港澳臺及外籍人士限購，建面120平方米以上的住宅不限購；北京、昆明等地支持“以舊換新”。
數據上看，全國層面，受高基數效應減弱影響，1-7月新建商品房銷售額、銷售面積同比降幅繼續收窄。重點城市層面，7月，上海、深圳、廣州、杭州、蘇州7月份新房成交活躍度有所回落，呈現出淡季特徵，北京在6月政策優化推動下新房成交維持平穩；整體上，隨着政策效果有所減弱以及市場傳統淡季來臨，新房市場仍面臨較大調整壓力。二手房方面，核心城市二手房市場延續“以價換量”態勢，市場成交保持一定活躍度，北京、上海、深圳、杭州、成都、蘇州7月份二手房成交同比均明顯增長，其中北京、成都7月成交量均爲近一年以來月度最高水平。
當前核心城市二手房市場仍處放量過程，其中部分城市老破小价格調整幅度較大，房源性價比相對較高，剛需客戶開始入場，成爲二手房市場活躍度重要支撐，但新房市場調整壓力或較難改變。短期來看，在二十屆三中全會精神指引下，住房制度改革與政策優化節奏有望進一步加快。因城施策將進一步落實，地方政府將獲得更多調控自主權，未來核心城市供需兩端政策仍有優化可能。下半年在高基數影響減弱下，全國新房銷售同比降幅預計將繼續收窄，同時國企收儲政策的落實推進也是決定市場恢復節奏的重要因素。
供應端，房地產開發投資仍在下行，新開工低基數效應下，連續5個月累計同比降幅收窄。究其原因，土地縮量未改、房企投資愈加審慎、房企資金承壓、現有庫存高位仍是制約供應端修復的重要因素。短期來看，新開工規模仍在低位盤整，房地產開發投資或繼續下行，但隨着項目“白名單”及“國企收儲”工作持續推進，有望邊際改善。
